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Déspécialisation du bail commercial en cas de changement d’activité du locataire

Le locataire qui souhaite changer totalement d’activité ou ajouter une autre activité à celle prévue initialement lors de la conclusion de son bail commercial initial, ne peut le faire sans l’accord de son bailleur. Si celui-ci s’oppose à la modification de la destination des locaux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation, soit plénière soit partielle.

déspécialisation

L’autorisation du bailleur est-elle nécessaire en cas de volonté de changement d’activité par son locataire ?

  • Le bail commercial contient une clause fixant l’activité exercée :

Le contrat de bail contient une clause déterminant la nature de l’activité qui doit être exercée dans les lieux. Le locataire doit exercer une activité conforme au bail telle qu’elle a été définie lors de la conclusion du bail commercial. A défaut, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial.

Toute modification de l’activité du locataire nécessite l’accord du bailleur. En cas de refus du bailleur le locataire pourra recourir à la procédure de déspécialisation. Il pourra ainsi adjoindre à son activité principale des activités complémentaires, déspécialisation partielle, ou changer totalement d’activité, déspécialisation plénière.

 

  • Le bail commercial contient une clause « tous commerces » :

Si le contrat contient une clause « tous commerces », le locataire peut exercer n’importe quelle activité commerciale dans les lieux. Par la suite, s’il souhaite étendre ou modifier son activité, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus. De plus, s’il souhaite vendre son fonds de commerce, il trouvera plus facilement un acquéreur car celui-ci pourra avoir une activité différente.

Cependant, la présence d’une telle clause n’est pas danger et peut se trouver limiter dans trois cas :

– le locataire doit respecter l’affectation des locaux conformément au règlement de copropriété ;

– le renouvellement du bail commercial ne sera possible que si le locataire exerce sa nouvelle activité depuis au moins trois ans (article L. 145-8 alinéa 2, du Code de commerce). Faute de respecter ce délai, il pourra se voir priver du versement d’une indemnité d’éviction par son bailleur  ;

– la clause « tous commerces » s’accompagne généralement d’une clause restreignant la cession du droit au bail au seul successeur dans le fonds. Ainsi, le changement d’activité ne pourra être réalisé que par l’exploitant en place et non pas en vue d’une cession.

 

Que se passe t-il en cas de refus du bailleur de voir changer l’activité du preneur ?

Toute modification de l’activité du locataire suppose l’accord de son bailleur, à l’exception du bail « tous commerces » dès lors que l’activité exercée respecte l’affectation des locaux. Si le bailleur lui oppose un refus, le locataire aura toujours la possibilité d’engager une procédure de déspécialisation, soit plénière en cas de changement complet d’activité, soit partielle en cas d’adjonction d’activités complémentaires à celle qu’il exerce.

 

La déspécialisation partielle du local commercial

Le locataire a le droit d’adjoindre à son activité actuelle soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l’activité exercée, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de  son activité principale. Constituent des activités connexes ou complémentaires : la vente de poulets pour la charcuterie, la vente de confiserie pour une boulangerie par exemple.

 

  • Procédure de la déspécialisation partielle :

Pour pouvoir valablement exercer une activité connexe ou complémentaire, le locataire doit préalablement notifier au bailleur la nouvelle activité envisagée par acte d’huissier ou LRAR la nouvelle activité envisagée (Com. art L. 145-47 al 2).  A défaut, le locataire risque la résiliation du bail ou son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Le propriétaire a deux mois pour répondre. Les textes ne prévoient pas de forme particulière pour la réponse du bailleur (ce peut être par lettre recommandée avec accusé de réception). Passé ce délai, son silence vaut acceptation et le locataire peut exercer sa nouvelle activité.

Le bailleur ne peut s’opposer à cette extension qu’en invoquant l’absence de caractère connexe ou complémentaire. En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l’affaire devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds. Celui-ci autorisera l’exercice de la nouvelle activité si elle est véritablement connexe ou complémentaire à l’activité initiale. Le locataire ne pourra pas démarrer sa nouvelle activité avant d’avoir obtenu l’accord du juge. La saisine du tribunal n’est enfermée dans aucun délai et le locataire peut renoncer à sa demande à tout moment en informant son bailleur par acte extrajudiciaire ou LRAR et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive.

 

  • Conséquences de la déspécialisation partielle sur le prix du loyer :

La déspécialisation n’entraîne pas de hausse de loyer immédiate. Néanmoins, si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.

A noter : Afin de faciliter la cession d’un bail après un dépôt de bilan, la Loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre aux activités prévues au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires. Cette mesure est uniquement applicable aux procédures de liquidation judiciaire ouvertes à partir du 20 juin 2014.

 

La déspécialisation plénière du local commercial

Lorsque le locataire désire de changer totalement d’activité ou d’adjoindre à son activité actuelle une activité sans caractère connexe ou complémentaire, il y a déspécialisation plénière dès lors qu’elle est justifiée. Pour cela, trois conditions cumulatives doivent être respectées:

– une évolution de la conjoncture économique, telle qu’une crise économique affectant la branche d’activité du locataire ;

– une organisation rationnelle de la distribution. Par exemple, l’activité actuelle n’est plus suffisamment rentable et la nouvelle présenterait un intérêt par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle).

– l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (L. 145-48 al 1). Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble en copropriété, il faut vérifier que l’activité envisagée n’est pas interdite par le règlement de copropriété.

 

  • Procédure de déspécialisation plénière :

Le locataire doit préalablement demander une autorisation, par acte d’huissier ou LRAR, au propriétaire en indiquant la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé à peine de nullité (C.com. L.145-49 al 1).

La demande de déspécialisation doit être également notifiée aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce par acte d’huissier ou LRAR,. À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s’opère de plein droit (C.com. L.145-50 al 3).

Dans le délai d’un mois à compter de la demande du locataire, le bailleur doit en aviser, par acte d’huissier ou par LRAR, les locataires auxquels il a consenti une clause d’exclusivité pour des activités similaires (C. com. L.145-49 al2). Ces derniers doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de la notification de la demande de déspécialisation qui leur a été faite par le bailleur.

Par ailleurs, il dispose de trois mois pour répondre par acte d’huissier ou LRAR à compter de la réception de la demande du locataire. Il peut accepter purement ou simplement la transformation, la refuser ou, le cas échéant, assortir son autorisation de certaines conditions. Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise. Si le bailleur décide de s’opposer à la demande, il doit motiver son refus qui doit reposer sur des motifs graves et légitimes (Com. L. 145-52 al1).

En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds. En effet, le juge saisi peut autoriser la déspécialisation totale malgré le refus du bailleur, s’il n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Si le litige porte uniquement sur le nouveau loyer demandé par le propriétaire, c’est le juge des loyers qui devra être saisi.

Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout moment de la procédure et ce, jusqu’à quinze jours, après que la décision du tribunal soit devenue définitive. Il doit notifier sa décision de renoncement au propriétaire par acte d’huissier ou LRAR. Dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance (com., art. L.145-55).

 

  • Effets de la déspécialisation plénière :

– A l’égard du locataire : Aucun texte ne prévoit le délai à l’issue duquel le locataire doit obligatoirement exploiter sa nouvelle activité. Si le bail contient une clause de résiliation de plein droit pour cessation d’activité, il n’en reste pas moins qu’un délai raisonnable doit être laissé au locataire afin qu’il puisse faire des travaux entraînant un arrêt temporaire de l’activité. Toutefois, la limite est de 6 mois à compter de l’accord du bailleur ou de la décision judiciaire l’autorisant (Com. L. 145-42)

 

– A l’égard du bailleur : Le bailleur peut demander une modification du loyer au moment de la transformation de l’activité (L. 145-50 al 2 C. com). Le loyer est alors fixé à la valeur locative, sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions relatives à la révision légale. Le bailleur peut également demander le paiement d’une indemnité de « déspécialisation » pour compenser un préjudice dont il doit justifier l’existence (ex : diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, accroissement des charges, etc).

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Conclusion : Toute extension de la destination des lieux réalisée sans l’accord préalable du bailleur ou du tribunal constitue un manquement du locataire à ses obligations susceptibles d’entraîner différentes sanctions à son encontre, à savoir : sa condamnation à des dommages et intérêts, un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, ou encore la résiliation judiciaire ou de plein droit du bail.

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