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Le bail dérogatoire : conditions et régime

Les parties, peuvent déroger au statut des baux commerciaux et donc à la conclusion d’un bail commercial, en optant pour un bail dérogatoire, lequel est généralement utilisé comme une période d’essai, permettant au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire qu’il ne connaît pas encore et pour ce dernier de vérifier la qualité de l’emplacement du local pour l’exercice de son activité. Mais comment être certain d’opter pour le statut le plus approprié ? le Cabinet DERHY Avocats vous éclaire.

bail dérogatoire

Pourquoi recourir à un bail dérogatoire, dit « bail de courte durée » ?

Le bail dérogatoire, appelé « bail de courte durée » est un contrat de location de locaux utilisés pour  l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, pour une période plus courte qu’un bail commercial classique. Elle permet aux parties de déroger aux règles applicables en matière de bail commercial, qui sont plus protectrices pour le locataire mais moins contraignantes pour le bailleur. Conclure un bail dérogatoire permet au locataire de tester la qualité de l’emplacement pour mener à bien son activité. Toutefois il ne saurait bénéficier du renouvellement de son bail.

La rédaction du bail dérogatoire n’est pas une tâche facile. Il convient d’être particulièrement vigilant sur ses clauses et d’anticiper le cas échéant le passage au bail commercial. Le Cabinet DERHY Avocat expérimenté en la matière vous assurera une sécurité optimale de vous intérêts, en vous assistant tant dans sa négociation que dans sa rédaction.

 

Conditions du bail dérogatoire

Le régime du bail dérogatoire est institué par l’article L. 145-5 du Code de commerce. La conclusion d’un bail dérogatoire est possible aux conditions cumulatives suivantes :

– leur durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux ;

– le bailleur et le locataire ont manifesté expressément leur intention de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, par une clause contractuelle ;

– le point de départ du bail est “l‘entrée du locataire dans les lieux” , laquelle désigne la prise de possession desdits locaux en exécution du bail, peu importe qu’il les ait déjà occupé antérieurement en vertu d’une sous-location autorisée ;

– un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi de manière contradictoire ou par un huissier, dont les frais seront partagés par moitié

– la fixation du loyer est libre.

La conclusion d’un bail dérogatoire à la suite du bail commercial est strictement interdite.

 

 Le sort du bail dérogatoire à son expiration

Aucune des parties ne peut donner un congé anticipé. Si le locataire souhaite quitter les lieux plus tôt que prévu, il devra acquitter les loyers jusqu’au terme du bail. A l’expiration du bail, le locataire doit en principe partir et aucune indemnité d’éviction ne lui sera versée. S’il ne le fait pas, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux.

– En cas d’occupation des locaux dans la limite légale de 3 ans : Les parties peuvent décider de le renouveler ou d’en conclure un nouveau à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas 3 ans.

 

– En cas d’occupation au-delà de 3 ans : Si à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis automatiquement au statut des baux commerciaux.

Pour faire connaître sa volonté de mettre fin au bail, il est conseillé au bailleur de prévenir le locataire par LRAR ou par acte extrajudiciaire.

De même, à l’expiration des trois ans, si les parties consentent à un renouvellement du bail ou à un nouveau bail, le bail dérogatoire dégénérera automatiquement en bail commercial.

La période d’expiration du bail dérogatoire appelle donc la plus grande vigilance de la part du propriétaire qui pourra voir son bail dérogatoire en bail commercial en cas de négligence de sa part.

 

Distinction du bail dérogatoire avec d’autres baux de courte durée

  • La location saisonnière

Une location est dit saisonnière lorsque le contrat confère la jouissance des lieux pour une saison (art. L145-5 al 4 C. com) qui correspond à la saison touristique, laquelle varie selon le lieu de situation de l’immeuble loué.

A l’issue de la saison, le locataire ne doit plus avoir avoir la jouissance des lieux. Si les locaux sont mis à sa disposition de façon continue, même si le fonds est en réalité exploité que de manière saisonnière, le bail sera soumis au statut des baux commerciaux.

En revanche, la conclusion de plusieurs baux saisonniers successifs entre les mêmes parties et sur le même local, n’empêche pas la qualification de location saisonnière. En cas de litige le juge fera une appréciation souveraine de la qualification de la convention en fonction des circonstances de fait.

 

  • La convention d’occupation précaire

Contrairement au bail dérogatoire qui prend fin qu’à la date convenue qui ne peut dépasser 3 ans, la convention d’occupation précaire se distingue par sa souplesse, en ce qu’elle se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle (art. L.145-5-1 C. Com).

Un bail dérogatoire est un bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un. En outre, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas un locataire mais un occupant, qui paie une redevance et non un loyer.

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Pour vous prémunir contre tous dangers ou pour mettre fin à un litige en cours, le recours à un avocat expérimenté en baux commerciaux est indispensable. Le Cabinet DERHY Avocats, spécialisé en baux commerciaux, saura vous assister tant dans la négociation et la rédaction d’un bail dérogatoire que pour vous représenter en cas de litige.

 

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