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La répartition des charges et travaux lors de la conclusion d’un bail commercial

Si la répartition contractuelle des charges, travaux, taxes et impôts, lors de la conclusion d’un bail commercial était libre, la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application sont venus limiter cette liberté contractuelle entre les parties. Un inventaire précis et limitatif sur cette répartition entre les parties doit désormais figurer dans tout bail commercial.

charges et travaux

Comment se répartissent les charges et travaux entre les parties d’un bail commercial ?

Jusqu’à la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, taxes, impôts, travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Face à une telle liberté, le bailleur avait tendance à les faire peser sur son locataire, de telle manière à percevoir un loyer net de toutes charges et taxes.

Dans un souci de protection du locataire, la loi PINEL et son décret d’application sont venus préciser la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qu’il est possible d’imputer ou interdit d’imputer au locataire, applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 4 novembre 2014.

Le bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif à peine pour le bailleur de ne pouvoir exiger aucun remboursement à ce titre. La forfaitisation des charges et la référence à un loyer « net de charges » sont désormais interdites.

La Loi Pinel a également étendu la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux sur les contestations relatives aux charges et travaux.

 

Liste des charges et travaux supportés par le Bailleur

Elles sont inscrites à l’article R. 145-35 du Code de commerce, et reproduites ci-après :

  • Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil  touchant au bâti (celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des murs de soutènement et de clôture) ainsi que le cas échéant les honoraires liés à ces travaux ;
  • Le coût des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), taxes et redevances liés à la propriété des locaux ;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué ;
  • Les charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toute clause du bail mettant à la charge du locataire l’une ou plusieurs des charges ci-dessus sera réputée non écrite et donc inopposable.

 

Liste des charges et travaux susceptibles d’être supportés par le locataire

Les charges, impôts, taxes et travaux pouvant être à la charge du locataire  :

  • les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
  • les dépenses d’entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
  • les dépenses d’équipement de la copropriété : quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien,
  • les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
  • les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères…

Les autres catégories de charges (honoraires de prestataires externes, primes d’assurances, etc) sont à répartir entre le bailleur et locataire.

 

Obligation d’information du bailleur sur les charges et travaux

  • Lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur doit communiquer au locataire :

– un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois dernières années précédentes, précisant leur coût ; et

– un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois années suivantes, assorti d’un budget provisionnel.

Si les lieux loués dépendent d’un ensemble immobilier soumis à une organisation collective de gestion, cette obligation ne vise pas les projets de la collectivité (le syndicat des copropriétaires ou autres).

Aucune sanction n’est prévue en cas de manquement du bailleur à cette obligation d’information.

 

  • En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires :

– de toutes charges, impôts, taxes et redevances nouveaux

– de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires, dès lors qu’il s’agit d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires.

 

  • Tous les trois ans, dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale, le bailleur doit communiquer au locataire :

– un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois dernières années précédentes, précisant leur coût ; et

– un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois années suivantes, assorti d’un budget provisionnel.

 

  • Concernant le paiement des charges

– Le bailleur doit communiquer tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des charges intégré au bail, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante N+1  (C. com R. 145-36), pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

– S’agissant d’un immeuble en copropriété, l’état récapitulatif doit être transmis dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

À la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

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En conclusion : La répartition des charges et dépenses dans un bail commercial nécessite une connaissance approfondie de la matière des baux commerciaux. Le bailleur doit être particulièrement vigilant à cet égard. Afin de protéger au mieux vos intérêts, n’hésitez pas à contacter le cabinet DERHY AVOCATS, spécialisé en baux commerciaux, que ce soit pour vous assister lors de la rédaction de votre bail commercial que pour vous représenter en cas de litige.

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