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Residence de tourisme

Par dérogation au principe de la résiliation triennale propre au bail commercial, l’article L.145-7-1 du Code de commerce dispose que le bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant d’une résidence de tourisme est d’une durée de 9 ans minimum. La résiliation triennale est donc expressément exclue dans ce cas.

résidence de tourisme

Les effets pervers de la résidence de tourisme

Acquérir un bien en résidence de services a longtemps attiré un grand nombre de particuliers personnes physiques, souhaitant faire un investissement locatif, qui se sont vus séduire par ses nombreux avantages tels que la récupération de la TVA et la réduction d’impôt, la possibilité de jouir de son bien plusieurs jours voire semaines par an, des loyers garantis quelque soit le taux d’occupation, une gestion autonome.

Sont considérées comme des résidences de service : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences pour seniors et les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, dès lors qu’elles proposent au moins trois des quatre services suivants : l’accueil, la blanchisserie, l’entretien et le petit-déjeuner. En outre, elle doit être exploitée par un gestionnaire unique, pour satisfaire aux conditions d’avantages fiscale et également pour qu’elle puisse constituer une unité économique.

Le schéma est le suivant : des particuliers achètent une chambre ou un studio dépendant d’un immeuble en copropriété, au moyen d’un emprunt bancaire. Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l’immeuble un bail commercial de 9 ans au minimum, sans faculté de résiliation triennale pour l’exploitant afin de garantir au propriétaire une exploitation pérenne de la résidence. L’Exploitant fixe unilatéralement les loyers, de tel manière qu’ils permettent à l’investisseur particulier, de rembourser son prêt, sans avoir à débourser une quelconque somme. L’Exploitant loue ensuite ces chambres et studios selon une certaines périodicité à des étudiants ou à des personnes de passage.

En pratique, ce schéma qui paraît très séduisant est pourtant source de nombreux abus par les exploitants de résidences : un grand nombre de particuliers investisseurs ont eu beaucoup de mal à recouvrer leur loyers et charges impayés, ou se sont trouvés confrontés à devoir accepter une réduction importante de loyer pouvant atteindre jusqu’à 80% en invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n’est plus conforme à celui espéré, outre d’importants travaux à devoir payer… tout cela en ayant un crédit à rembourser alors même que les loyers ne rentrent plus.

Dans la majorité des cas, le règlement de copropriété, rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l’immeuble est une résidence avec service et les lots ayant trait auxdits services sont des parties privatives appartenant au Promoteur et gérés en direct par l’Exploitant, alors même que la logique voudrait qu’ils appartiennent à l’ensemble de la corpropriété, en tant que parties communes. Ce schéma économique a naturellement pour dessein de renforcer l’état de dépendance du bailleur vis-à-vis de l’Exploitant, dès lors que celui-ci appartient bien souvent  au même groupe que celui du Promoteur.

Ainsi :

– si l’exploitant viole ses obligations contractuelles vis-à-vis des baux qu’il a contracté avec les investisseurs bailleur, le Promoteur, propriétaires des lots de services, ne se déliera pas de celui-ci au profit d’un autre exploitant qui ne sera rien d’autre que son concurrent ;

– si le bailleur entend résilier son bail afin de pouvoir le gérer en toute sérénité tout seul, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction représentant deux voire trois années du chiffre d’affaires du logement concerné et ne pourra plus bénéficier des services, dès lors qu’ils appartiennent au promoteur et qu’ils sont gérés par l’Exploitant. Le risque est qu’il se retrouvera en infraction au règlement de copropriété et au CGI et risque de se voir confronté à un redressement de TVA dès lors que l’exploitation dudit bien a duré moins de 20 ans par le gestionnaire.

Prenant conscience de cette réalité tardivement, les bailleurs finissent par accepter, sans autre choix, la baisse de loyer imposée par leur gestionnaire.

Pour tenter de mettre un terme à ces dérives, le code de tourisme est intervenu pour obliger les exploitants de résidence de tourisme classée à communiquer chaque année les comptes d’exploitation et bilans portant sur la résidence à leurs bailleurs, afin de leur permettre d’avoir une certaine visibilité. Pour les autres résidences de services, lesdits documents peuvent être obtenus sur le fondement de l’article 145 du CPC. Malheureusement, ce dispositif reste toujours insuffisant pour les particuliers investisseurs.

 

 

Les domaines d’intervention du Cabinet en résidence de tourisme

Le Cabinet assiste les propriétaires de résidences de tourisme et résidences étudiantes dans les difficultés qu’ils rencontrent avec leur gestionnaire et notamment, en cas de :

– Recouvrement des arriérés impayés

– Changement de destination des résidences

– Remise en état des résidence

– Résiliation de baux et indemnité d’éviction

– Droit à l’information des propriétaires

Dans ce type de dossier, un propriétaire isolé renonce à agir seul car il se sent désarmé face à un Exploitant qui profite bien souvent de son ignorance. Pourtant de nombreuses solutions existent ! Par ailleurs, si vous souhaitez agir avec d’autres propriétaires lésés, n’hésitez pas à vous entretenir avec votre syndic afin qu’il vous transmette la liste des autres propriétaires, pour agir ensemble. Mener des actions judiciaires conjointement sont nettement moins coûteuses pour les propriétaires, plus efficaces et pertinentes devant la justice.

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