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Le sort des travaux réalisés par le locataire en fin de bail

Pour les besoins de son activité, il est fréquent qu’un locataire souhaite effectuer dans ses locaux des travaux, dépassant de simples aménagements, constituant de véritables constructions ou améliorations. Dans le cas où le locataire a été autorisé à réaliser de tels travaux, quel sort leur sera réservé en fin de bail ? Qui en sera le propriétaire ? Afin de pouvoir contrôler le sort de tels travaux, il est important de prévoir, en amont, une clause d’accession lors de la rédaction du bail commercial.

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Quel est le sort des travaux réalisés par le locataire en fin de bail ?

Avant d’entreprendre de véritables travaux dans son local commercial, dépassant de simples aménagements qui sont toujours possibles, le locataire doit au préalable obtenir l’accord de son bailleur. A cet effet, il doit se reporter à son bail et  vérifier s’il existe une clause à cet effet qui vient limiter cette liberté d’entreprendre. En passant outre l’accord du bailleur, le locataire risque de voir son bail résilié et l’obligation de remettre les lieux en état sans délai.

À l’inverse, si le bail ne prévoit aucune stipulation à ce sujet, le preneur est en droit d’entreprendre les travaux qu’il souhaite, sous réserve de remettre les lieux en leur état initial à son départ.

À titre illustratif, constituent des transformations : le percement des gros murs, l’abattement de cloison, la création ou suppression d’un escalier.  A l’inverse, constituent de simples aménagements, les travaux de faibles importance ayant pour dessein d’améliorer le confort ou l’esthétique des lieux loués qui n’affectent pas la structure de l’immeuble et qui ne sont pas irréversible, tels que les travaux de peinture, la pose de moquette…

En fin de bail, le sort de ces constructions et améliorations effectuées par le locataire au cours du bail est réglé par les clauses du bail. Faute de clause contractuelle, ce sont les dispositions du Code civil qui s’appliquent.

 

Le sort des constructions et améliorations en l’absence de clauses contractuelles

A défaut de clauses du bail, le sort des constructions et améliorations réalisées par le locataire sont régies par les dispositions du Code civil.

  • Le sort des constructions

A défaut de clause particulière dans le bail, la question de propriété des travaux réalisés et financés par le locataire dans les locaux renvoie aux articles 551 et 555 du Code civil.

En application de ces articles, le bailleur peut décider librement soit d’en conserver la propriété moyennant une indemnisation, soit d’obliger son locataire à les enlever à ses propres frais et sans qu’aucune indemnité ne lui soit versée.

Dans le cas où il choisirait d’accéder à la propriété des travaux, le bailleur devra rembourser à son locataire, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdits travaux.

Ce principe ne s’applique qu’aux constructions nouvelles et non aux simples améliorations, lesquelles représentent la majorité des travaux réalisés par le locataire.

Cependant, il est possible d’y déroger par une clause expresse dans le bail, en insérant une clause d’accession, et aux termes de laquelle les parties disposent d’une totale liberté pour organiser les conditions du transfert de propriété desdits travaux au bailleur.

 

  • Le sort des améliorations

Le sort des améliorations apportées au bâtiment existant est régi par les articles 546 et 551 du Code civil.

Il convient de distinguer si les améliorations s’unissent aux bâtiments existants d’une manière tellement étroite que leur enlèvement nécessiterait des travaux de remise en l’état primitif, ou si au contraire elles peuvent être retirées sans modifier la structure de l’immeuble.

Dans la première hypothèse, ces améliorations seront considérées comme des immeubles par nature et l’accession se réalisera automatiquement. Dans la seconde hypothèse, elles resteront la propriété du locataire.

 

 

Le sort des constructions et améliorations en présence de stipulations contractuelles

Les parties peuvent prévoir des clauses pour organiser les conditions du transfert de propriété des travaux réalisés par le locataire au bailleur.

  • Clause interdisant les constructions et améliorations

En présence d’une clause interdisant au locataire d’effectuer toute construction ou amélioration, le locataire ne peut enfreindre cette interdiction sous peine d’encourir la résiliation judiciaire de son bail ou la résiliation de plein droit en présence d’une clause résolutoire, ou, encore, à la remise en état des locaux.

 

  • Clause autorisant les constructions et améliorations

Généralement la clause du bail autorisant le locataire à exécuter de tels travaux soumet ces travaux à l’autorisation préalable du bailleur. Si le locataire ne sollicite pas une telle autorisation, le bailleur pourra lui ordonner de remettre les locaux en leur état initial à la fin du bail. Si le locataire a été autorisé à réaliser lesdits travaux, le bailleur peut toujours lui demander de remettre les locaux en l’état à la fin du bail, en l’absence de clause réglant le sort des améliorations ou des constructions en fin de bail.

 

  • Clause d’accession

Il est fréquent que les parties prévoient une clause d’accession dans leur bail commercial, permettant au bailleur de devenir propriétaire des améliorations et constructions entreprises par le locataire au terme du bail, ou de manière immédiate “au fur et à mesure de leur réalisation”, ou lors du départ du locataire “à la fin de jouissance”.

Les bailleurs stipulent généralement que cette accession se fera sans indemnité pour le locataire. Cette clause est généralement couplée avec une clause de nivellement qui permet aux bailleurs d’exiger de leurs locataires la restitution des locaux dans leur état primitif à leur frais et sans indemnité.

 

  • Impenses

En présence d’une clause autorisant l’exécution de tels travaux, le bailleur peut dans certains cas être amené à rembourser à son locataire certaines dépenses qu’il a dû débourser. Il peut s’agir des impenses :

– dites “nécessaires” : dépenses qui sont engagées par le locataire pour effectuer des travaux indispensables à la jouissance normale des lieux loués (réfection de la toiture, des murs…) ;

– dites “utiles” : dépenses qui, sans être indispensables à la jouissance des lieux loués, ont participé à augmenter la valeur marchande des locaux loués (installation de l’eau, électricité…). Dans ce cas, le bailleur doit lui rembourser soit les travaux soit le montant de la plus-value apportée aux lieux loués.

Le propriétaire ne doit donc aucune indemnisation s’agissant des travaux qui n’ont apporté aucune plus-value à l’immeuble et qui n’avait pour but que de satisfaire les besoins personnels du locataire. Il en va de même des impenses “somptuaires” qui ne donnent lieu à l’allocation d’aucune indemnité.

 

 

Les incidences des travaux du locataire sur le déplafonnement du loyer lors du renouvellement

Dans le cadre du bail commercial d’une durée de 9 ans, le principe est que le montant du loyer renouvelé est fixé à la valeur locative sans pouvoir dépasser la variation de l’indice Insee intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré. C’est le plafonnement du loyer.

Toutefois, le plafonnement du loyer peut être écarté à la condition qu’il soit démontré qu’une “modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce” est survenue au cours du bail expiré. Parmi ces éléments visés, figurent les caractéristiques du local loué.

– Lorsque les modifications notables des caractéristiques des locaux (ex : installation d’un escalier) et les améliorations résultent de travaux réalisés par le locataire, il convient de distinguer selon qu’elles ont été financées en partie par le bailleur, notamment par une réduction de loyer ou franchise de loyer ou encore d’une participation de sa part, ou si elles ont été intégralement financées par le locataire.

– En cas de participation du bailleur, qu’il s’agisse de modifications notables des caractéristiques des locaux ou d’amélioration, le bailleur pourra solliciter un déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés, et ce indépendamment de l’existence ou non d’une clause d’accession.

– Lorsque les améliorations sont financées par le seul locataire, les travaux ne pourront être valorisés dans le loyer que lors du second renouvellement suivant leur accomplissement, sous réserve que le bailleur en soit préalablement devenu propriétaire en vertu d’une clause d’accession.

En conséquence, si le bail stipule une clause d’accession “en fin de bail”, le bailleur pourra déplafonner le loyer lors du second renouvellement. Si l’accession intervient lors du départ du locataire, il ne pourra à aucun moment déplafonner ledit loyer.

Exemple : un bail a été conclu en 2000 et stipule que l’accession interviendra en “fin de bail”. Entre 2000 et 2009, une modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu lieu et le locataire a financé seul les améliorations notables. Dans un tel cas d’espèce, le bailleur pourra déplafonner le loyer :

– du fait des améliorations qu’en 2018 ;

– du fait des modifications notables dès 2009 et le calcul du loyer déplafonné prendra en compte les améliorations effectuées par le locataire.

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