web analytics

Renouvellement du bail commercial

Au terme du bail commercial, et sauf réaction du bailleur ou du locataire, le bail se poursuit par tacite prolongation aux mêmes clauses et conditions de l’ancien bail. Seul l’effet d’un congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur ou une demande de renouvellement de la part du locataire permet d’ouvrir le droit au renouvellement du bail commercial.

renouvellement du bail commercial

Les conditions préalables au droit au renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Toute clause qui tenterait d’y faire échec sera réputée non écrite (art. L.145-15 du C. com). Cependant, ce caractère d’ordre public n’implique pas l’automaticité du renouvellement. Pour en bénéficier, le locataire doit satisfaire, au préalable, à l’ensemble des conditions générales définies à l’article L.145-1 du Code de commerce, à savoir :

 – existence d’un bail portant sur immeuble ou un local,

– immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers,

– le locataire doit être propriétaire du fonds ;

– le fonds doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans.

Le droit au renouvellement du bail n’est possible que si le fonds a été exploité de manière effective et continue au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prolongation (art. L.145-8 al. 2 C. com) sauf motifs légitimes de non-exploitation dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex : état de santé, procédure collective du locataire…).

En cas de cession de fonds de commerce, il importe peu que durant cette période le fonds ait changé de propriétaire dès lors que l’acquéreur du fonds peut se prévaloir des droits acquis par le cédant pour compléter la durée de son exploitation et avoir droit au renouvellement de son bail.

En revanche, lorsqu’une cession de droit au bail intervient au cours des trois dernières années du contrat, la Cour de cassation refuse au cessionnaire la possibilité de compléter sa durée d’exploitation par celle du cédant. Le nouvel acquéreur ne peut demander le renouvellement de son bail que s’il a exploité lui-même le fonds depuis au moins 3 ans, même s’il exerce la même activité que le cédant. Afin d’éviter d’être privé du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation pendant la durée minimale requise, le cessionnaire doit tenter de négocier avec son bailleur qu’il renonce à se prévaloir de la durée d’exploitation, soit de conclure ladite cession après le renouvellement.

 

Renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur ou du locataire

Si le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, il se reconduit par tacite prolongation. L’inconvénient est que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc imposer un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux pour le locataire quand la valeur locative est bien supérieure au loyer en cours.

D’autre part, le bail ne sera plus transmissible de plein droit en même temps que le fonds de commerce si le locataire exploitant décide de le céder. Le bailleur pourra s’opposer à cette transmission du bail et négocier un nouveau bail commercial directement avec le cessionnaire du fonds de commerce.

Afin d’éviter la tacite prolongation du bail, le bailleur peut avoir intérêt à adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement afin de voir augmenter le loyer en cours. De même, le locataire peut avoir intérêt à adresser une demande de renouvellement, afin d’éviter le risque de voir son loyer déplafonné.

 

Congé du bailleur avec offre de renouvellement

Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. Il peut résulter d’un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation par acte d’huissier (C. com Art. L. 145-9 al 1 et 2).

Le congé est généralement donné en vue d’une augmentation du loyer mais rien n’oblige le bailleur à indiquer le nouveau loyer dans le congé, bien qu’il en va de son intérêt car celui-ci n’est dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement soit amiablement soit judiciairement.

Le congé met simplement fin au bail commercial en cours mais ne le renouvelle pas. Il signifie simplement que le bailleur est d’accord sur le principe du renouvellement mais qu’il se réserve le droit de changer d’avis.

 

Demande de renouvellement du locataire

Si le bail n’a pas fait l’objet d’une offre de renouvellement du bailleur, le renouvellement du bail commercial peut également résulter d’une demande de renouvellement du locataire, par acte d’huissier ou LRAR, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment en cas de tacite prolongation (C. com Art. L. 145-10 alinéa 1).

La demande de renouvellement met fin au bail en cours, soit au terme du bail, soit le dernier jour du trimestre civil suivant sa signification en cas de tacite prolongation.

Dans les 3 mois à compter de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire sa décision d’accepter ou refuser le renouvellement, par acte d’huissier (C. com L. 145-10 al 4).

 

 

Fixation du loyer lors du renouvellement bail commercial

Le principe est que les modalités du prix du loyer lors renouvellement du bail sont libres entre les parties. Toutefois, en cas d’accord entre les parties sur le principe du renouvellement mais pas sur le montant du nouveau loyer proposé soit par le bailleur soit par le locataire, la partie la plus diligente devra saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé, dans un délai de deux ans à compter de la date de prise d’effet du congé (C.com L. 145-60). Le juge fixera alors le montant du nouveau loyer en appliquant les règles régissant le « plafonnement » ou le « déplafonnement du loyer » selon les circonstances.

 

Fixation du loyer suite au congé du bailleur avec offre de renouvellement

Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer lors du renouvellement du bail commercial, il a intérêt à faire connaître son nouveau montant dans le congé, faute de quoi il ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement, soit par acte d’huissier ou LRAR (C. com Art. L. 145-11), soit dans le mémoire préalable à l’assignation (C. com Art. R. 145-1).

Le locataire peut alors :

– soit accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées de manière expresse ou tacite. Il n’y a pas acceptation lorsque le locataire a continué a payé le loyer sur la base de l’ancien prix. A l’inverse, il y a acceptation tacite, dès lors qu’il s’acquitte du nouveau loyer.

– soit accepter le principe du renouvellement mais contester le montant du loyer. Dans ce cas, il devra saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé, dans un délai de deux ans à compter de la date de prise d’effet du congé (C.com L. 145-60), qui le fixera, après avoir préalablement saisi la commission départementale de conciliation. On parlera alors de « loyer plafonné » ou de « loyer déplafonné » selon les circonstances. Faute d’être saisi dans le délai légal de 2 ans, le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail.

– soit décliner l’offre de renouvellement : le bail commercial prend fin sans qu’il puisse obtenir le versement d’une indemnité d’éviction.

 

Fixation du loyer suite à la demande de renouvellement du locataire

De même, si l’offre de renouvellement propose un nouveau loyer, le bailleur a plusieurs options :

– soit il accepte expressément le renouvellement et le nouveau bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail.

– soit il accepte le principe du renouvellement mais souhaite obtenir une modification du loyer. Il doit alors la faire connaître dans sa réponse, faute de quoi le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement, soit par acte d’huissier ou LRAR (C. com L145-11), soit dans le mémoire préalable à l’assignation (C. com R. 145-1). Le locataire pourra soit accepter soit contester le nouveau loyer en saisissant le juge des loyers.

– soit il garde le silence pendant plus de 3 mois. Dans ce cas, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail (C. com Art. L145-10 al. 4). Toutefois, le locataire continue de payer l’ancien montant tant que le bailleur ne lui a pas fait part de ses intentions. A tout moment, le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, lequel sera dû qu’à compter du jour de la demande ultérieure.

– soit il refuse le renouvellement avec offre ou refus d’indemnités d’éviction. Il doit faire connaître sa réponse par l’intermédiaire d’un huissier dans les 3 mois de la notification de la demande en indiquant les motifs de son refus sauf s’il propose le versement d’une indemnité d’éviction. A défaut de réponse, il est considéré avoir accepté le renouvellement.

**

Le cabinet DERHY Avocats vous conseille et vous accompagne tout au long de la procédure de renouvellement de votre bail commercial. N’hésitez pas à contacter le Cabinet.

Nous contacter par téléphone

Pour prendre rendez-vous, vous pouvez aussi
nous appeler au 01.79.73.72.55

Nous contacter par mail

Pour le suivi de votre dossier, pour prendre rendez-vous, pour toutes questions ...

Posez votre question

0 commentaires

Soumettre un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *