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La procédure de fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux

En cas de renouvellement du bail commercial, les parties peuvent librement fixer le montant du loyer renouvelé. Cependant, faute d’accord entre les parties, une procédure spécifique est prévue en vue de sa fixation par devant le juge des loyers commerciaux, dont notre Cabinet d’avocats est coutumier.

juge des loyers

Litige portant sur la fixation d’un loyer renouvelé ou révisé : quel juge saisir ?

Compétence exclusive du juge des loyers commerciaux lorsque le litige porte sur la fixation du loyer

Toutes les contestations relatives à la fixation du loyer sont portées par devant le Président du TGI, appelé également « juge des loyers » ou « juge des baux commerciaux » (C. com R.145-23 ).

Ainsi, en cas de désaccord entre les parties, il est est compétent  :

– pour fixer le loyer en cas de renouvellement du bail ;

 

– pour fixer le loyer en cas de révision triennale ou en cas de révision du loyer du bail assorti d’une clause d’échelle mobile, encore appelée indexation annuelle (L. 145-39 C. de com) ;

 

– pour réajuster le loyer du bail principal en cas de sous-location, lorsque le sous-loyer est supérieur à celui de la location principale ;

 

– la modification du loyer en raison d’une déspécialisation plénière.

Lorsque s’élève une contestation entre les parties à l’occasion d’une action en fixation du prix du bail, le juge des loyers doit surseoir à statuer lorsque la question posée a une incidence sur la fixation du loyer mais ne ressort pas de sa compétence, et renvoyer ladite question devant le TGI. Tel est le cas d’une contestation portant sur l’opposabilité d’un congé ou l’assiette d’un bail.

Il peut également se dessaisir de l’affaire au profit du TGI qui, en raison de sa compétence générale, peut statuer accessoirement sur le montant du loyer, afin d’éviter les lenteurs procédurales.

 

Possibilité de saisir préalablement la Commission départementale de conciliation

La Commission départementale de conciliation est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou à sa révision, ou sur un litige portant sur le montant des charges et travaux depuis le 20 juin 2014.

 

Procédure devant le juge des loyers commerciaux

La procédure devant le juge des loyers commerciaux est quelque peu particulière dès lors qu’elle se fait « sur mémoires » (R. 145-24 à R 145-29 du C. de com.).

C’est ainsi que le juge peut être saisi par exemple :

– à la suite d’une demande en renouvellement du preneur pour fixation du loyer renouvelé ;

– à la suite du congé avec offre de renouvellement pour fixation du loyer renouvelé ;

– à la suite d’une demande de révision du loyer pour introduire une action en révision triennale légale.

En pratique, la partie qui conteste doit notifier à son adversaire un mémoire par LRAR, avec toutes les pièces justificatives, préalablement à toute assignation. Il ya autant de mémoires que de défendeurs et doivent être notifiés par chacune des parties à l’autre, par LRAR.

A compter de cette notification, aucune partie ne peut saisir le juge des loyers, pendant un mois. La notification a pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale. Elle est le point de départ d’un nouveau délai de 2 ans. La partie défenderesse peut, dès lors, constituer une mémoire en réponse ou en réplique, dans les mêmes conditions de forme et de fond que le mémoire préalable en demande.

Après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire, la partie la plus diligente remet au greffe du Tribunal son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience, avec les pièces qui y sont visées. Cette remise ne saisit pas le juge et n’interrompt donc pas le délai de prescription. Le Greffe indique à l’avocat, la date à laquelle il devra assigner l’autre partie . Après avoir procédé à l’assignation, le juge ne sera saisi qu’après le dépôt du second original délivré par l’huissier.

Le juge est lié par les prétentions des parties dans la fixation du loyer, lequel ne peut être ni supérieure à la demande du bailleur ni inférieur à celle du preneur, sauf à ce que les prétentions des parties aient évolué. Dans ce cas, le nouveau prix demandé ne prend effet qu’à compter de la notification par mémoire additionnel des nouvelles prétentions (Art. R 145-21). Durant le cours de l’instance, le locataire est tenu de payer les loyers échus égal au dernier loyer en cours en général.

Si le juge estime ne pas posséder suffisamment d’informations, il fera appel à un expert judiciaire qu’il aura désigné afin de déterminer précisément la valeur locative, ce qu’il fera dans la majorité des cas. Si tel est le cas, les parties échangeront des mémoires en ouverture de rapport avant la date d’audience, même si les parties n’entendent développer aucun argument supplémentaire.

A l’issue de l’audience, le Juge des loyers commerciaux va fixer le loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter de la date d’effet du nouveau bail. Ainsi, pendant la durée de l’instance, le locataire continue à payer le loyer antérieur. Lorsque le nouveau loyer est fixé, il prend effet à compter du renouvellement ou de la demande de révision. Par conséquent, si son montant est supérieur au précédent loyer, le locataire devra verser la différence. Si le nouveau loyer est inférieur au loyer précédent, le propriétaire devra rembourser le trop-perçu.

Une fois que le juge des loyers a fixé définitivement le loyer du bail renouvelé, la signature du nouveau bail doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision définitive. A défaut, la décision du juge tient lieu de bail.

 

Quel est le délai pour agir par devant le juge des loyers ?

Toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux  relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans, faute de voir son action déclarée irrecevable et prescrite. Ainsi :

– Pour une demande de révision de loyer : le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la  demande de révision par RAR.

 

– Pour une action en réajustement du loyer principal en cas de sous-location : le point de départ de la prescription est la connaissance par le bailleur du prix de sous-location.

 

– Pour une action en fixation du loyer de renouvellement qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement  ou  d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal : le point de départ est la date d’effet du nouveau bail c’est à dire la date pour laquelle le congé a été donné. Si le  bailleur accepte la demande de renouvellement après l’expiration du bail à renouveler : le délai de prescription court au terme des trois mois impartis au bailleur pour répondre.

Faute d’agir dans les délais prescrits, la partie risque de voir son action déclarée irrecevable. Le juge ne pouvant s’en saisir d’office, c’est à la partie qui s’en prévaut d’invoquer expressément la prescription.  Cette sanction peut s’avérer particulièrement lourde pour la partie intéressée :

– En matière de révision du loyer : la demande de révision précédente est caduque. Il appartient donc à la partie intéressée de réitérer le plus vite possible en formant une nouvelle demande de révision.

 

– En matière de renouvellement : le bailleur verra le bail renouvelé aux clauses et conditions identiques de celles du bail d’origine, et notamment son loyer maintenu au prix en vigueur au jour de son expiration. Cependant, le bailleur pourra toujours poursuivre son action en révision triennale du prix pour modification matérielle des locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

 

– En matière d’action en réajustement de loyer : Le Bailleur perd son droit à demander le réajustement de loyer pour sous-location (art L 145-31).

 

Possibilité de se rétracter de sa demande de renouvellement en usant du droit d’option

Lorsque le Juge des loyers a fixé le nouveau loyer commercial, chaque partie peut user de son droit d’option pendant un délai d’un mois à compter de la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé (C. com L. 145-57 al 2) si elle désire finalement ne plus poursuivre le renouvellement de son bail. L’exercice du droit d’option est irrévocable. A défaut, les parties sont réputées avoir accepté le nouveau loyer, sauf appel, dans le délai d’un moins à compter de l’ordonnance du Juge des loyers.

Tel est le cas :

–   si le locataire estime que le nouveau loyer est trop important : il devra alors quitter le local commercial, sans indemnité.

 

–   si le bailleur estime que le nouveau loyer ne lui convient pas : il devra alors régler une indemnité d’éviction au preneur au titre du congé délivré.

La décision du juge des loyers n’est pas exécutoire de plein droit. En cas d’appel, -soit dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à partie- ce n’est qu’au terme de cette procédure que le nouveau loyer devra être effectivement versé par le locataire, ce qui l’expose à devoir s’acquitter sur plusieurs années d’importants arriérés locatifs.

Concernant le point de départ des intérêts dus par le locataire sur les compléments de loyer :  il va différer selon que le retard est intervenu avant ou depuis le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016.

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