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Plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial

Lors du renouvellement du bail, les parties peuvent modifier le montant du loyer amiablement. En l’absence d’accord entre les parties, le loyer est fixé par le juge des loyers qui va en principe appliquer la règle du plafonnement afin de protéger le locataire contre une hausse trop élevée du loyer. Toutefois, le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail, ou en fonction de la nature des locaux loués.

 

plafonnement

Le nouveau loyer lors du renouvellement du bail commercial est en principe plafonné

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, l’une des deux parties devra saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans, lequel fixera son montant en appliquant en principe la règle du plafonnement, sauf exceptions.

 

Dans quels cas s’applique le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial ?

L’article L. 145-34 du Code de commerce distingue selon que le renouvellement du bail s’opère à l’expiration de son terme ou s’il est intervenu au cours de sa tacite prolongation.

 

  • Renouvellement du bail au terme du bail initial

C’est l’hypothèse d’un congé donné par le bailleur six mois au moins avant la date d’expiration du bail ou d’une demande de renouvellement par le locataire dans le délai de six mois.

La règle du plafonnement s’applique si la durée du bail initial n’est pas supérieure à 9 ans. A contrario, le plafonnement ne s’applique pas,  si la durée du bail initial ou renouvelé est supérieure à neuf ans.

 

  • Renouvellement du bail au-delà du terme contractuel du bail initial

Si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, sans toutefois excéder douze ans, le loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement. A défaut, la règle du déplafonnement s’appliquera. Afin d’obtenir le déplafonnement, le bailleur a donc tout intérêt à laisser le bail se poursuivre tacitement au-delà des 12 ans.

En cas de tacite prolongation, le congé doit être donné 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (Art. L145-9 al 1 du C. com), tandis que la demande de renouvellement met fin au bail dès le 1er jour du trimestre civil qui suit la demande (Art. L145-12 al 3 du C. com).

La délivrance d’un congé avec offre de renouvellement pendant la période de tacite prolongation d’un bail ne fait pas obstacle à la délivrance d’une demande de renouvellement par le locataire, et en cas de concours de date entre ces deux actes, c’est la demande de renouvellement qui prime dès lors qu’elle prend effet avant le congé.

Ainsi, si un bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement le 1er janvier 2017, le bail expiera le 30 juin 2017. Si le preneur notifie une demande de renouvellement entre le 1er janvier et le 31 mars 2017 alors le bail prendra fin le 1er avril 2017.

Pour être sure d’obtenir le déplafonnement, il est conseillé au bailleur d’attendre le lendemain de l’expiration des 12 ans pour notifier son congé.

 

Quelles sont les régles applicables au plafonnement du loyer ?

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s‘applique que si la valeur locative est supérieure au loyer en cours (L. 145-34 du C. de com). En revanche, si la valeur locative est inférieure et en l’absence de toute modification des éléments fixés aux articles R 145-3 à R145-6 et art. L. 145-8 du Code de commerce, le loyer est fixé à  la valeur locative (C. com L. 145-33).

Si le locataire n’est pas en mesure de rapporter la preuve, par la production de références, de la valeur locative réelle, il appartient au juge de la rechercher en désignant au préalable un expert judiciaire, lequel est devenu un préalable à la fixation du loyer.

Les règles de calcul applicables au plafonnement nécessitent la maîtrise de trois paramètres : le loyer de base, la période de variation, le choix des indices. La loi prévoit que la variation entre le loyer précédent et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut pas dépasser celle de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), s’il est applicable.

 

Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé peut- il être écarté ?

Le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté au profit du déplafonnement, de telle manière que son montant devra correspondre à la valeur locative du bien, dans des cas limitativement énumérés :

 

  • En présence d’une exclusion conventionnelle

Les parties peuvent, conventionnellement décider d’exclure l’application du plafonnement au moment de la conclusion du bail ou à son renouvellement.

Le juge a un pouvoir souverain pour apprécier si le locataire a ou non renoncé au plafonnement lors du renouvellement de son bail. A ainsi été reconnu comme ayant renoncé au plafonnement, le locataire qui :

– a offert un loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice

– a formulé une contre-proposition de renouvellement à son bailleur en acceptant un loyer dépassant le plafonnement.

– n’a pas contesté la proposition du loyer déplafonnée inscrite dans le procès-verbal de la commission de conciliation

N’emporte pas renonciation au déplafonnement : le locataire qui a proposé un loyer supérieur au loyer à titre transactionnel mais qui est devenue caduque faute d’avoir été accepté par le bailleur. Cette solution est quelque peu regrettable dès lors que le locataire avait accepté une augmentation de loyer supérieur au plafond.

 

  • Si la durée du bail initial ou renouvelé est supérieure à neuf ans

 

  • Si le bail initial s’est poursuivi tacitement au-delà du terme contractuel au-delà de 12 ans

 

  • En cas de modification notable aux caractéristiques du local loué, à sa destination aux obligations des parties, aux facteurs locaux de commercialité apportées au cours du bail précédent

 

  • Selon la nature des locaux : terrains nus, locaux monovalents et bureaux

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