Calcul du loyer plafonné lors du renouvellement du bail commercial

L’application de la règle de calcul du loyer plafonné nécessite la maîtrise de trois paramètres : le loyer de base, la période de variation, le choix des indices.

• Principe de la règle de calcul du loyer plafonné

L’article L 145-34 du Code de commerce mentionne la variation de l’indice intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est donc au prix originaire du bail qu’il faut rapporter la variation indiciaire.

Cependant, la règle de calcul du loyer plafonné peut être source de difficulté dès lors que le loyer a varié en cours du bail soit par une modification conventionnelle ou lors d’une application progressive du loyer.

• Modification conventionnelle du loyer au cours du bail commercial

Il arrive que le loyer initial en cours du bail soit modifié conventionnellement entre les parties. Tel est le cas en cas d’adjonction ou de réduction de surfaces ou d’un changement de destination. Dès lors qu’un nouveau loyer se substitue au loyer initial, c’est le principe de la valeur locative qui s’applique, faisant échec à la règle du loyer plafonné.

• Incidence du versement du droit d’entrée lors de la conclusion du bail commercial 

Si au moment de la conclusion du bail, le locataire a versé en une seule fois un droit d’entrée, la somme peut être incluse dans la base du plafonnement en fonction du caractère que les parties ont entendu donner audit droit d’entrée au travers de la rédaction de la clause contractuelle à cet égard.

– S’il présente un caractère indemnitaire (destiné, par exemple, à dédommager le bailleur des travaux effectués dans les lieux loués) : il demeure exclu du loyer de base.

– S’il s’analyse comme un supplément de loyer : il est en principe réintégré dans le loyer de base à hauteur 1/9ème, sauf si la clause prévoit que ladite somme versée ne sera pas prise en compte dans le calcul du plafonnement.

 

• Versement d’un loyer progressif

Dans le cas où il est prévu l’application progressive du loyer de base par paliers successifs, parfois s’échelonnant sur plusieurs années, la règle de la valeur locative devrait logiquement s’imposer en raison de la difficulté technique d’appliquer la règle du plafonnement. Cependant, la Cour de cassation a toutefois jugé que la règle du plafonnement devait être appliquée au loyer initial, nonobstant la fixation d’un loyer progressif par paliers.

Afin de ne pas pénaliser le bailleur, il est conseillé de privilégier un bail avec allégement ou franchises, dans lequel les parties définissent un loyer de base en convenant d’une réduction ou d’une remise temporaire des loyers s’étalant sur plusieurs années.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’ICC est supprimé comme indice de référence au bénéfice de l’ILC et l’ILAT dont l’application est désormais obligatoire aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Afin de rendre possible immédiatement le calcul du loyer plafonné lors du renouvellement, les valeurs de ces deux indices de référence ont été publiés pour :

– l’ILC : du 1er trimestre 2005 au 1er trimestre 2007

– l’ILAT : du 1er trimestre 2005 au 4ème trimestre 2007

Néanmoins, cette antériorité peut s’avérer insuffisante pour les baux qui se sont poursuivis par tacite prolongation.

Il convient de distinguer selon que le renouvellement est intervenu à l’expiration de la durée contractuelle ou postérieurement à cette date.

• Renouvellement du bail commercial à l’échéance contractuelle :

Si les parties ont choisi un trimestre de référence, on calcule l’indexation sur la période comprise entre l’indice référencé et l’indice correspondant neuf ans plus tôt. Dans le silence du contrat, l’indice à prendre en compte est le dernier indice publié à la date d’effet du bail renouvelé, à la suite de la demande de renouvellement du locataire ou du congé du bailleur.

• Renouvellement du bail commercial postérieur à l’échéance du bail :

Lorsque le renouvellement intervient postérieurement à la date contractuelle d’expiration du bail, la période de variation indiciaire correspond à la durée écoulée entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectif. L’indice d’arrivée est celui publié à la date d’effet du renouvellement et l’indice de base correspond à la période de variation calculée à partir de l’indice d’arrivée.

Prenons à titre illustratif, l’exemple suivant :

Bail conclu le 1er octobre 2004, avec un loyer annuel de 90.000 euros HTHC, expirant le 30 septembre 2013. Celui-ci s’est poursuivi jusqu’au 31 mars 2015. Entre la date de renouvellement et le bail initial, il s’est écoulé une période de 10 ans et de deux trimestres.

L’ILC publié à la date de renouvellement est celui du 4 ème Trimestre 2014, et l’indice de base correspond à celui de dix ans et deux trimestres plus tôt à compter du 4 è trimestre 2014, soit l’indice du 2è trimestre 2004.

La règle de principe est que le loyer renouvelé = 90.000 x Indice 4è T 2014/ Indice 2è T 2004. Or, l’ILC 2 T 2004 n’existe pas, puisqu’il apparaît que le 1er T 2005 pour la première fois.

En conséquence, pour calculer le loyer plafonné, il convient de diviser l’opération en conjuguant avec les indices ICC et ILC, en faisant une application de l’ICC jusqu’au 4e T 2014 puis de faire une application de l’ILC à compter du 1er T 2005 (date de sa première référence) de la manière suivante :

– etape 1: Loyer x ICC 4e T 2004/ ICC 1er T 2004 = Loyer 1

– étape 2 : Loyer 1 x ILC 4e T 2014 / ILC 1er T 2005 = Loyer plafond.

En conclusion, les règles de calcul du loyer plafonné lors d’un renouvellement d’un bail sont à manier avec d’importantes précautions. Il est indispensable de se faire accompagner d’un avocat spécialisé en la matière. N’hésitez pas à contacter le cabinet DERHY Avocats compétent en la matière.