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Sort des créances du bailleur en cas de procédure collective du locataire

En cas de procédure collective ouverte à l’encontre du locataire, les créances du bailleur nées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective du locataire doivent être déclarées et ne sont payées qu’après les créances bénéficiant du traitement préférentiel. Celles nées postérieurement audit jugement doivent être payées à leur échéance, ou à défaut, par privilège, avant les autres créances.

 

créances du bailleur

Comment le bailleur peut-il récupérer son arriéré locatif à l’encontre de son locataire qui est en procédure collective ?

 

Créances du bailleur antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective

Toutes les créances du bailleur nées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective à l’encontre du locataire sont considérées comme des créances antérieures.

Sont concernées :

– les loyers et charges dus pour une période d’occupation des lieux loués antérieurs à ce jugement, quelque soit leur date d’exigibilité ;

– le droit d’entrée ou pas de porte payable par fractions dès lors qu’il a un caractère indemnitaire : cette créance est née dès la conclusion du bail, peu importe l’étalement de son paiement ;

– le dépôt de garantie ;

– le montant des frais de remise en état ou des dommages-intérêts pour trouble de voisinage si l’assignation est antérieure audit jugement d’ouverture et même si l’infraction perdure après ;

– indemnité de résiliation si celle-ci est devenue définitive avant le jugement d’ouverture.

L’ensemble des créanciers existants au jour du jugement d’ouverture, y compris le bailleur, sont représentés par un mandataire judiciaire qui a seul intérêt pour agir en leur nom et dans leur intérêt collectif. En cas de liquidation judiciaire, cette mission sera confiée au liquidateur.

Les créances de loyers garanties par un cautionnement doivent également être déclarées par le bailleur (et la caution).

 

  • Interruption ou interdiction des poursuites du bailleur

Le jugement d’ouverture de la procédure collective du locataire emporte interruption et interdiction de toute action en justice tendant à la condamnation du locataire à une somme d’argent. Ainsi, le bailleur ne peut plus agir en paiement des loyers impayés antérieurement au jugement d’ouverture.

 

  • Interdiction de payer les créances du bailleur et compensation autorisée

Le jugement ouvrant la procédure collective emporte l’interdiction de payer toute créances du bailleur nées antérieurement, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes à la condition que le bailleur ait préalablement déclaré sa créance (C. Com Art. L. 622-7,I, L. 631-14 al 1, L. 641-3 al 1).

Si le bailleur a perçu une somme durant cette période, alors tout intéressé ou ministère public pourra présenter une demande dans un délai de 3 ans compter du paiement de la créance et le bailleur devra restituer les sommes reçues.

Il ya connexité entre un arriéré de loyer et la créance de restitution du dépôt de garantie /ou la créance du locataire au titre de travaux de réparation par ex.

 

  •  Obligation du bailleur de déclarer la créance

La déclaration est une condition nécessaire de la reprise des actions en justice interrompues par le jugement d’ouverture et d’une éventuelle compensation entre les créances connexes entre le bailleur et son locataire.

Le mandataire de justice ou le liquidateur doit dans les 15 jours du jugement d’ouverture avertir tous les créanciers figurant sur la liste établie par le locataire de leur obligation de déclarer leur créance dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (R. 622-24). Pour les créanciers titulaires d’une sûreté publié, ce délai court à compter de la notification de l’avertissement du mandataire.

 

La déclaration qui n’est soumise à aucun formalisme particulier, doit mentionner le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances (Art. L622-25 al 1) et le cas échéant une évaluation. Elle doit mentionner également la nature du  privilège du bailleur (art. 2332, 1° du C. civ.) ou de la sûreté dont la créance est assortie ; à défaut il sera admis au passif qu’à titre chirographaire.

Cette déclaration pourra être soit admise au passif et donc prise en compte dans la répartition et dividendes soit rejetée lors de la vérification des créances.

Le bailleur bénéficie d’un privilège pour les deux années de loyers précédant le jugement d’ouverture (article L 622-16 du Code de commerce).

 

Si le bail est résilié, le bailleur a un privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

 

Le bailleur doit donc mentionner au moment de sa déclaration de créance, l’existence de ce privilège; à défaut de quoi sa créance sera ramenée au rang d’une créance chirographaire.

A défaut de déclaration, le bailleur ne sera pas admis dans les répartitions et dividendes et les créances seront inopposables au débiteur.

 

  • Relevé de forclusion

Dans le cas où la déclaration ne serait pas effectuée dans les délais, le créancier pourra engager devant le juge-commissaire, une action en relevé de forclusion.

Le juge-commissaire peut relever les créanciers retardataires de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due de leur chef ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste des créanciers.

L’action en relevé de forclusion doit être exercée dans les 6 mois :

– à compter de la réception de l’avis qui a été donné pour les créanciers titulaires d’une sûreté publiée, ou

 

– à compter de la publication du jugement d’ouverture pour les autres créanciers (majorité des cas). S’il n’a pas déjà procédé à la déclaration avant d’être relevé de forclusion, le créancier a un mois à compter de la notification de la décision de relevé de forclusion pour établir sa déclaration.

Le créancier qui bénéfice d’un relevé de forclusion concourra pour la distribution des répartitions qu’à compter de sa demande.

 

Créances du bailleur postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective

Les créances du bailleur postérieures sont les sommes dues au bailleur au titre du bail commercial pour l’occupation du local après l’ouverture du jugement et doivent être payées à leur échéances. A défaut, le bailleur bénéficiant d’un privilège, doit informer les organes de la procédure collective, les créances impayées dans un délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Il doit ainsi informer l’administrateur, et à défaut le mandataire judiciaire, ou le commissaire d’exécution du plan (lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions), ou le liquidateur (art. 622-17, IV). A défaut, il perd son privilège.

En cas de liquidation judiciaire, le bailleur doit informer le liquidateur :

– dans un délai de 6 mois à compter de la publication du jugement de liquidation ;

– à défaut, dans le délai d’1 an à compter de la publication du jugement arrêtant le plan de cession (L. 641-13, IV).

Le bailleur sera payé après les sommes dues aux salariés, les frais de justice et le privilège de conciliation. En l’absence de cette déclaration, le bailleur perd son droit de préférence dans les répartitions entre créanciers.

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