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Résiliation amiable du bail commercial

A tout moment, au cours d’un bail commercial, les parties peuvent décider librement d’un commun accord la résiliation du bail commercial par anticipation. Il s’agit de la résiliation amiable du bail commercial, dont sa date d’effet, ainsi que les conséquences qui en découlent doivent être régies au moyen d’une convention écrite pour éviter tout éventuel contentieux. La résiliation amiable s’applique, en général, lorsque le locataire désire quitter son local commercial pour s’installer ailleurs, ou lorsque le bailleur souhaite le reprendre pour son usage personnel ou pour le vendre libre de toute occupation.

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Est-il possible de résilier amiablement un bail commercial ?

 

Principe et conditions de mise en oeuvre de la résiliation amiable du bail commercial

Le principe de la résiliation amiable anticipée du bail commercial repose sur l’article 1193 du Code civil, lequel dispose “Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.”.

Les parties peuvent convenir à n’importe quel moment du bail, sans attendre son terme ou période de résiliation triennale, d’y mettre fin. Il n’y a aucune condition de forme à cette résiliation, si ce n’est de s’assurer la preuve de leur accord mutuel. En pratique, elle se manifeste soit par un protocole d’accord, soit un avenant, soit par une lettre signée par les deux parties.

Les parties doivent établir les conditions de la résiliation anticipée : solde du loyer et des charges, sort du dépôt de garantie, versement éventuelle d’une indemnité de résiliation.

Elle peut également être soumise sous réserve de la réalisation de certaines conditions. Il peut s’agir de la résiliation amiable :

–  soumise à la condition de conclure, postérieurement à celui-ci, un nouveau bail avec le successeur du locataire actuel. Dans cette  hypothèse, le locataire risque d’être soumis au libre arbitre du bailleur qui peut refuser le successeur ou modifier les conditions du nouveau bail. Cependant, la Cour de cassation peut reconnaître l’abus de droit du bailleur, même si celui-ci reste difficile à prouver.

 

– sous réserve de la signature d’un nouveau bail commercial avec le locataire. La résiliation amiable du bail commercial ne signifie pas automatiquement la rupture définitive du lien contractuel entre le bailleur et son locataire. Afin de repartir sur de nouvelles bases, les parties peuvent convenir de la conclusion d’un nouveau bail commercial après résiliation du premier.

Afin d’éviter tout éventuel conflit et de sécuriser chacune des parties, il est impératif de recourir à un acte de résiliation amiable et de faire appel à un avocat à cet effet.

 

Effets de la résiliation amiable du bail commercial

Face à un bail commercial auquel il a été mis fin de façon amiable, l’accord qui en découle devra être appliqué de bonne foi (art. 1104 du C. civ.).

Aux termes de ladite convention, la date de : libération des locaux loués, de restitution ou de conservation du dépôt de garantie et des Indemnités de résiliation éventuelles doivent être définies.

De ce fait, le preneur qui refuserait de libérer les locaux dans les délais prévus conventionnellement pourra être poursuivi en référé et se voir expulser.

En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie, celle-ci dépend des réclamations éventuelles faites par le bailleur, comme par exemple au titre des loyers ou charges impayés ou encore de l’état des lieux et donc des réparations susceptibles d’incomber au preneur. Il pourrait également être conservé par le bailleur dans le cas où la convention le prévoit expressément, ou dans l’hypothèse où la résiliation n’apporte aucune novation à la clause prévoyant que le dépôt resterait acquis au bailleur en cas de résiliation pour quelque cause que ce soit à titre de dommages-intérêts.

 

Notification aux créanciers inscrits de la résiliation amiable du bail commercial

La résiliation amiable d’un bail commercial peut entraîner la perte partielle ou totale du gage d’un créancier ayant requis l’inscription d’un privilège ou d’un nantissement sur le fond de commerce du locataire. Le créancier doit être inscrit avant que la résiliation du bail commercial soit devenue effective, soit antérieurement à la date de l’accord.

La notification aux créanciers inscrits est primordiale car elle permet de déterminer la date de prise d’effet de la résiliation amiable du bail. Celle-ci prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa signification aux créanciers inscrits (art.L. 143-2 al. 2 du C. de com.).

Les créanciers inscrits disposent alors d’un délai d’un mois à compter de cette signification pour solliciter de nouvelles garanties de la part de leur débiteur, à savoir au locataire. Ils pourront s’assurer que la convention conclue leur permettra de recouvrer le montant de leur créance si le versement d’une indemnité de résiliation a été prévu. A défaut, ils pourront solliciter des dommages-intérêts, voire même remettre en cause la validité de ladite convention si elle a été conclue en fraude de leurs droits.

En pratique, la résiliation à l’amiable du bail commercial est le plus souvent sollicitée par le locataire, soit parce qu’il entend cesser d’exploiter son fonds soit parce qu’il veut déménager. Il est fréquent que le bailleur accepte à condition qu’un préavis soit respecté, de sorte à lui permettre de trouver un nouveau locataire.

 

Effets de la résiliation amiable du bail commercial

  • Fin du bail et reprise des lieux par le bailleur

La résiliation amiable du bail commercial implique la fin du bail à la date de prise d’effet de la résiliation. Elle implique la restitution des locaux par le preneur et la reprise des lieux par le bailleur. Lors de la reprise des lieux loués, il est conseillé de procéder à un état des lieux de sortie pour constater l’état du local, les améliorations et travaux éventuels réalisés par le locataire.

 

  • Fin des obligations locatives

Le loyer et des charges ne sont plus dus à compter de la prise d’effet de la résiliation. Le bailleur restitue au preneur le dépôt de garantie, duquel il déduit éventuellement les sommes correspondant aux dégradations causées par le locataire, aux loyers et charges impayés. Toutefois, les peuvent convenir la conservation du dépôt de garantie entre les mains du bailleur.

 

  • Possibilité de versement d’une indemnité de résiliation

Il est possible de prévoir le versement d’une indemnité de résiliation, par l’une ou l’autre des parties. L’indemnité peut être prévue pour réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la résiliation ou pour compenser la valeur de son droit au bail, par exemple.

Cette indemnité n’est pas automatique ni obligatoire. Elle est différente de lindemnité d’éviction et n’est donc pas soumise aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux.

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