A tout moment, les parties peuvent décider d’un commun accord de procéder à la résiliation de leur bail commercial par anticipation. Il s’agit de la résiliation amiable du bail commercial, dont sa date d’effet, ainsi que les conséquences qui en découlent doivent être régies au moyen d’une convention écrite pour éviter tout éventuel contentieux. La résiliation amiable s’applique, en général, lorsque le locataire désire quitter son local commercial pour s’installer ailleurs, ou lorsque le bailleur souhaite le reprendre pour son usage personnel ou pour le vendre libre de toute occupation.
Conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans, le bail commercial ne peut être en principe résilié qu’après la délivrance d’un congé, soit à l’échénace d’une période triennale soit à son terme, ou par la résiliation judicaire du bail en cas de manquement du preneur ou du bailleur.
Toutefois, les parties peuvent décider d’un commun accord de résilier leur bail de manière anticipée à tout moment.
1. Quelles sont les conditions à respecter pour procéder à la résiliation amiable de mon bail commercial ?
Qu’est ce que la résiliation amiable d’un bail commercial ?
Le principe de la résiliation amiable anticipée du bail commercial repose sur l’article 1193 du Code civil, lequel dispose “Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
A quelle date je peux résilier amiablement mon bail commercial ?
Les parties peuvent convenir à n’importe quel moment du bail, sans attendre son terme ou période de résiliation triennale, d’y mettre fin. Il n’y a aucune condition de forme à cette résiliation, si ce n’est de s’assurer la preuve de leur accord mutuel. En pratique, elle se manifeste soit par un protocole d’accord, soit un avenant, soit par une lettre signée par les deux parties.
Quelles sont les conditions pour pouvoir résilier amiablement un bail commercial ?
Les parties doivent établir les conditions de la résiliation anticipée : solde du loyer et des charges, sort du dépôt de garantie, versement éventuelle d’une indemnité de résiliation.
Elle peut également être soumise sous réserve de la réalisation de certaines conditions. Il peut s’agir de la résiliation amiable :
– soumise à la condition de conclure, postérieurement à celui-ci, un nouveau bail avec le successeur du locataire actuel. Dans cette hypothèse, le locataire risque d’être soumis au libre arbitre du bailleur qui peut refuser le successeur ou modifier les conditions du nouveau bail. Cependant, la Cour de cassation peut reconnaître l’abus de droit du bailleur, même si celui-ci reste difficile à prouver.
– sous réserve de la signature d’un nouveau bail commercial avec le locataire. La résiliation amiable du bail commercial ne signifie pas automatiquement la rupture définitive du lien contractuel entre le bailleur et son locataire. Afin de repartir sur de nouvelles bases, les parties peuvent convenir de la conclusion d’un nouveau bail commercial après résiliation du premier.
Afin d’éviter tout éventuel conflit et de sécuriser chacune des parties, il est impératif de recourir à un acte de résiliation amiable et de faire appel à un avocat à cet effet.
2. Quels sont les effets de la résiliation amiable du bail commercial ?
Face à un bail commercial auquel il a été mis fin de façon amiable, l’accord qui en découle devra être appliqué de bonne foi (art. 1104 du C. civ.).
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Fin du bail et reprise des lieux par le bailleur
La résiliation amiable du bail commercial implique la fin du bail à la date de prise d’effet de la résiliation. Elle implique la restitution des locaux par le preneur et la reprise des lieux par le bailleur.
Lors de la reprise des lieux loués, il est conseillé de procéder à un état des lieux de sortie pour constater l’état du local, les améliorations et travaux éventuels réalisés par le locataire.
De ce fait, le preneur qui refuserait de libérer les locaux dans les délais prévus conventionnellement pourra être poursuivi en référé et se voir expulser.
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Fin des obligations locatives
Le loyer et des charges ne sont plus dus à compter de la prise d’effet de la résiliation. Le bailleur restitue au preneur le dépôt de garantie, duquel il déduit éventuellement les sommes correspondant aux dégradations causées par le locataire, aux loyers et charges impayés. Toutefois, les peuvent convenir la conservation du dépôt de garantie entre les mains du bailleur.
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Possibilité de versement d’une indemnité de résiliation
Il est possible de prévoir le versement d’une indemnité de résiliation, par l’une ou l’autre des parties. L’indemnité peut être prévue pour réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la résiliation ou pour compenser la valeur de son droit au bail, par exemple.
Cette indemnité n’est pas automatique ni obligatoire. Elle est différente de l‘indemnité d’éviction et n’est donc pas soumise aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux.
L’obligation de notifier aux créanciers inscrits la résiliation amiable du bail
La résiliation amiable d’un bail commercial peut entraîner la perte partielle ou totale du gage d’un créancier ayant requis l’inscription d’un privilège ou d’un nantissement sur le fond de commerce du locataire. Le créancier doit être inscrit avant que la résiliation du bail commercial soit devenue effective, soit antérieurement à la date de l’accord.
La notification aux créanciers inscrits est primordiale car elle permet de déterminer la date de prise d’effet de la résiliation amiable du bail. Celle-ci prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa signification aux créanciers inscrits et doit âtre faire par le bailleur (art.L. 143-2 al. 2 du C. de com.).
Les créanciers inscrits disposent alors d’un délai d’un mois à compter de cette signification pour solliciter de nouvelles garanties de la part de leur débiteur, à savoir au locataire. Ils pourront s’assurer que la convention conclue leur permettra de recouvrer le montant de leur créance si le versement d’une indemnité de résiliation a été prévu. A défaut, ils pourront solliciter des dommages-intérêts, voire même remettre en cause la validité de ladite convention si elle a été conclue en fraude de leurs droits.
En pratique, la résiliation à l’amiable du bail commercial est le plus souvent sollicitée par le locataire, soit parce qu’il entend cesser d’exploiter son fonds soit parce qu’il veut déménager. Il est fréquent que le bailleur accepte à condition qu’un préavis soit respecté, de sorte à lui permettre de trouver un nouveau locataire.