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Expulsion du locataire suite à la résiliation du bail commercial

La procédure d’expulsion du locataire, suite à son maintien dans les lieux malgré la résiliation de son bail commercial, ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice d’expulsion et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

expulsion du locataire

Suite à la résiliation d’un bail commercial, comment expulser le locataire qui ne part pas ?

La procédure d’expulsion est régie par les dispositions des articles L 411-1 à L. 451-1 et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

 

Conditions préalable à la procédure d’expulsion du locataire : L’obtention d’un titre exécutoire

Le locataire est déchu de son droit d’occupation une fois le bail résilié et, dès lors, devient occupant sans droit ni titre. Son expulsion des lieux loués ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice d’expulsion et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (Art. L. 411-1 C. exécution).

Même si le locataire donne son congé, son maintien dans les lieux entraîne la nécessité d’engager une procédure à son encontre en vue de l’obtention d’un titre exécutoire et la signification d’un commandement de quitter les lieux.

La décision de justice d’expulsion relève de la compétence du tribunal de grande instance (TGI), ou, du juge des référés du TGI à condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse (ex : pour constater la validité du congé et ordonner l’expulsion du locataire) (R. 211-4 COJ). Dans le cadre d’une ouverture de procédure collective du locataire, même si le juge-commissaire peut constater l’acquisition de plein droit du bail commercial, il n’en reste pas moins que l’expulsion doit relever du juge des référés.

L’expulsion du locataire nécessite que la décision soit passée en force de chose jugée, c’est-à-dire que la décision ne soit plus susceptible de recours à effet suspensif. Si l’expulsion a été ordonnée par un jugement, le jugement doit être passé en force de chose jugée. Toutefois, si l’expulsion a été ordonnée par une décision en référé, celle-ci est exécutoire de plein droit.

Le bailleur peut procéder à l’expulsion des sous-locataires, si une procédure est engagée à l’encontre du locataire principal. Cependant, si aucune action n’est dirigée à l’encontre du locataire en titre, le bailleur ne peut pas agir directement à leur encontre.

 

Procédure d’expulsion du locataire

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant après signification de la décision d’expulsion et épuisement des délais de recours et prend effet immédiatement.

A compter de cette signification, l’huissier se rend sur place en présence de témoins pour faire une première tentative qui se révèle généralement infructueuse. L’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressée au préfet.

La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.

S’il obtient l’autorisation du préfet, l’huissier retourne sur les lieux en présence d’un serrurier et assisté du concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. L’opération est constatée par un procès-verbal d’expulsion. En cas de refus, le bailleur n’aura comme recours que de mettre en cause la responsabilité de l’Etat.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du locataire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

A noter : lorsque des locaux à usage d’habitation sont accessoires au local commercial loué, on y applique les articles L 145-1 et suivant du Code de commerce. Lorsque qu’il s’agit de locaux distincts, c’est la procédure d’expulsion des baux d’habitation qu’il convient d’engager. Ainsi, un propriétaire peut être contraint d’engager deux procédures distinctes.

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