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Résiliation du bail commercial par le bailleur

La résiliation du bail commercial par le bailleur peut résulter d’un congé portant refus de renouvellement soit à l’échéance d’une période triennale dans des cas limitativement énumérés par la loi, soit au terme contractuel, dès lors qu’il a été signifié six mois avant l’échéance de la période triennale ou avant son terme. S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement émanant de son locataire.

résiliation du bail commercial par le bailleur

Dans quels cas et à quelles conditions la résiliation du bail commercial par le bailleur est-elle possible ?

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail commercial, à condition que sa décision soit justifiée. Il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf exceptions.

 

Résiliation en cours du bail initial par le bailleur

Pour procéder à la résiliation du bail commercial en cours, le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque échéance triennale, par acte d’huissier, six mois avant l’échéance de la période triennale, dans des cas limitativement énumérés en conformité de l’article L.145-4 al. 3 du Code du commerce, s’il désire :

– construire, reconstruire ou surélever l’immeuble

 

– exécuter des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Si les travaux effectués par le bailleur nécessitent l’évacuation des lieux, le bailleur sera alors tenu au versement d’une indemnité d’éviction, sauf s’il propose un local de remplacement équivalent et immédiatement au locataire.

Le  congé doit alors comporter des indications précises sur le local de remplacement. Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l’offre par LRAR ou par acte d’huissier ou, au contraire saisir la justice qui appréciera si l’offre du bailleur est satisfaisante ou non. A défaut, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction, sauf s’il renonce à reprendre le local.

Si les travaux effectués par le bailleur nécessitent l’évacuation temporaire du locataire, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle il doit réaliser les travaux. Les travaux achevés, le locataire réintègrera les locaux et le bail reprendra son cours. A ce titre, le locataire aura droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice subi, qui ne pourra excéder 3 ans de loyer.

– reprendre le local d’habitation accessoire au local commercial pour le réaffecter à un usage d’habitation

La reprise des locaux d’habitation loués accessoirement au bail commercial qui ne sont pas ou plus affectés à cet usage d’habitation à la date du congé entraîne une diminution du loyer, sans qu’elle puisse constituer une modification notable des éléments de la valeur locative. Le locataire dispose d’un délai de 6 mois suivant le congé pour réaffecter les locaux à leur usage d’habitation, auquel cas le congé deviendra sans effet. A défaut, il devra alors libérer les lieux. 

En toute hypothèse, le bailleur qui ne respecte pas le préavis de 6 mois ne verra pas son congé nul, celui-ci  produisant ses effets à la période triennale suivante.

 

Résiliation du bail commercial par le bailleur postérieurement à son terme

Le bailleur, qui entend résilier le bail commercial, doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.

S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé produira ses effets la fin du trimestre civil suivant. S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (C.com L145-9).

Ce congé doit impérativement être notifié au preneur par acte extrajudiciaire, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

En l’absence de motif légitime, le bailleur est  redevable d’une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de remplacement du fonds s’il disparaît, et, à défaut à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé. Le locataire doit alors libérer les locaux dans un délai maximal de 3 mois à compter du versement de ladite indemnité.

Si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime de refus, il n’y aura pas de versement indemnité d’éviction au profit du locataire. A ce titre, le bailleur devra préalablement délivrer une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction. Celle-ci permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l’infraction visée dans le délai d’un mois. S’il s’est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l’infraction reprochée persiste à l’expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement en lui faisant délivrer un congé.

 

Résiliation du bail commercial par le bailleur suite à son refus à la demande de renouvellement de son locataire

A compter de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus. A défaut de réponse dans les 3 mois, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.

Pour éviter cela, le bailleur doit :

– faire connaître son refus dans le délai ;

– notifier son refus par l’intermédiaire d’un huissier ;

– préciser les motifs de son refus de façon suffisante. Mais l’absence ou l’insuffisance de motifs ne l’empêche pas d’invoquer postérieurement de nouveaux faits. Son refus sera valable dès lors que les motifs invoqués sont postérieurs au congé ou qu’ils se sont révélés après le congé. En revanche, il ne peut plus invoquer de motifs qui étaient connus de lui à la date de son refus et dont il n’aurait pas fait état à l’époque ;

– indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour contester en justice le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction.

 

Résiliation du bail commercial par le bailleur en cas de manquement du locataire

Le bailleur peut résilier le bail commercial si le locataire contrevient à ses obligations contractuelles en l’assignant au fond par devant le Tribunal de grande Instance, lequel appréciera si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution. Si une clause résolutoire est expressément insérée dans le bail et qu’elle vise le manquement du locataire, le bailleur devra lui signifier un commandement d’avoir à cesser ladite infraction dans un délai d’un mois. Si l’infraction persiste au-delà dudit délai, le bailleur pourra saisir le juge des référés qui va constater la résiliation de plein droit du bail, quelle que soit la gravité de l’infraction, et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.

 

Quels sont les recours du locataire face à un refus de renouvellement de son bail commercial par son bailleur ?

Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner les motifs du refus à peine de nullité. A défaut d’une telle mention et si le locataire peut prouver qu’il a subi un préjudice, l’acte est nul.

A compter de la date d’effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d’un délai  de prescription de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement ou demander une indemnité d’éviction (C. com L 145-60).

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

 

Le bailleur peut-il se rétracter et offrir le renouvellement du bail après l’avoir préalablement refusé ?

Le bailleur peut décider de renouveler le bail commercial après l’avoir préalablement refusé, dans deux hypothèses :

– En cas de résiliation avec refus de renouvellement : L’article L145-12 al 4 du Code de commerce prévoit que « toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

 

– Le bailleur bénéficie d’un « droit de repentir » inscrit à l’article L. 145-58 du Code de commerce : s’il a donné congé en refusant de renouveler le bail avec versement d’indemnité d’évictions mais qu’il change ensuite d’avis et souhaite le renouveler, il devra signifier son changement au locataire par exploit d’huissier ou par LRAR dans un délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée  sauf si le preneur est déjà réinstallé dans un nouveau local ou qu’il n’est plus dans les lieux loués. Concrètement, c’est son refus de renouvellement que le bailleur pourra rétracter sans que l’acceptation du locataire soit nécessaire.

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