En dépit de l’expiration du congé du bailleur pour résilier le bail d’habitation, il arrive qu’un locataire occupe toujours l’appartement. Comment procéder à son expulsion ?
Pour résilier un bail d’habitation, le Bailleur ne peut donner congé à son locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail que, dans 3 cas :
– pour vendre le logement,
– le reprendre pour y habiter ou pour loger un proche de sa famille, ou encore
-pour un motif légitime et sérieux
Si à la date de prise d’effet du congé, le locataire se maintient toujours dans les lieux, alors il devient un occupant sans droit ni titre.
Pour autant, le bailleur ne pourra récupérer son logement qu’au moyen d’une procédure d’expulsion, aux termes de laquelle le juge des contentieux de la protection devra préalablement valider ledit congé.
Ce n’est qu’à l’issue du jugement à intervenir que le bailleur sera en mesure d’obtenir l’expulsion concrète de son locataire, outre le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.
Etape 1 : S’assurer que mon locataire ne peut pas contester mon congé
Pour délivrer congé à son locataire, le bailleur doit scrupuleusement respecter les exigences prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public.
Aux termes de l’article 10 de la même loi, le non-respect de ces formalités entraine la nullité du congé, auquel cas le bail d’habitation parvenu à son terme sera soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Le congé doit être motivé
Le bailleur ne peut donner congé uniquement pour 3 motifs énoncés à l’article 15 précité, à savoir :
- le congé pour reprise pour habiter
- le congé pour vente du logement
- le congé pour motif légitime et sérieux
A noter : lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre son logement, il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit, de ce fait, justifier de façon suffisamment claire et précise auprès de son locataire des raisons qui l’ont amené à donner congé.
Le congé doit respecter un formalisme strict
Le congé doit respecter un formalisme rigoureux.
A cet effet, il doit être impérativement signifié au locataire 6 moins avant le terme du bail, par acte d’huissier, ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
La jurisprudence se montre très vigilante lorsque la notification est faite par lettre recommandée. Elle exige la remise effective du courrier au locataire, faute de quoi la notification ne peut être considérée comme valable. Par un arrêt rendu le 14 décembre 1994 n°93-12.481, la Cour de cassation a jugé que la date de réception d’une notification par LRAR est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.
Comment mon locataire peut rapporter la preuve du caractère frauduleux de mon congé ?
En matière de congé pour vente, celui-ci sera considéré comme frauduleux dès lors que le locataire parvient à prouver qu’il a été délivré moyennant un prix de vente manifestement excessif par rapport aux prix de marché afin de le dissuader d’acheter, auquel cas un Expert judiciaire sera désigné afin qu’il rende sur place et donne son avis sur la valeur vénale du bien à la date du congé.
En matière de congé aux fins de reprise pour habiter, celui-ci sera considéré comme frauduleux s’il est clairement établi que le bailleur n’a pas eu l’intention réelle de reprendre les lieux. Néanmoins, en pratique, l’intention frauduleuse du bailleur de vouloir évincer le locataire est très difficile à rapporter à ce stade de la procédure.
A quelles sanctions je m’expose si mon congé est frauduleux ?
Dans l’hypothèse où le bailleur aurait donné congé à son locataire pour un motif ne correspondant pas à la réalité, ce dernier pourra contester sa validité par devant le Juge des contentieux de la protection. Dans une telle situation, le bail se poursuivra et le locataire pourra obtenir des dommages et intérêts.
Dans une telle situation, le bailleur s’expose à une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6000 euros pour une personne physique, proportionné à la gravité des faits constatés (et 30000 euros pour une personne morale), sur le fondement de l’article IV 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Etpae 2 : Saisir le Juge pour expulser votre locataire
A l’issue de la procédure, suivant les prétentions des deux parties, le Juge des contentieux de la protection peut :
– soit rejeter les prétentions du bailleur et prononcera la nullité du congé. Dans une telle situation, le bail sera alors reconduit au profit du locataire pour une durée équivalente à la précédente.
– soit prononcer un jugement de validation de congé et ordonner l’expulsion du locataire à l’issue, le cas échéant, d’un délai de grâce, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période comprise entre la date d’effet du congé et son départ effectif des lieux occupés
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Le jugement rendu par le Tribunal est susceptible d’appel, dans le délai d’1 mois à compter de sa signification par l’huissier.
Etape 3 : Comment s’effectue l’expulsion de mon locataire, une fois le jugement rendu ?
Délivrer un commandement de quitter les lieux
Si le locataire refuse de quitter les lieux après l’ordonnance d’expulsion, il conviendra de lui faire délivrer un commandement de quitter les lieux, en même temps que la signification du jugement. Ledit commandement laisse au locataire et à tous occupants de son chef un délai de 2 mois pour libérer les lieux. Il faut également le notifier au Préfet et attendre deux mois supplémentaires. Pendant ce délai de deux mois, l’expulsion du locataire ne peut avoir lieu (article L. 412-1 du CPCE).
Le juge peut proroger ce délai jusqu’à trois mois au maximum, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques (article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution).
A noter : l’expulsion est suspendue pendant la période de la trêve hivernale s’écoulant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante
Mon locataire peut demander des délais supplémentaires, malgré le commandement de quitter les lieux ?
Dans le délai légal de deux mois qui suit la signification du commandement de quitter les lieux, le locataire a la possibilité de saisir le juge de l’exécution, lequel peut accorder des délais de grâce permettant de repousser l’expulsion à une date ultérieure, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales(art. 412-3 du CPCE).
La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans (art. L412-4 du CPCE). Le juge dispose, à cet effet, d’un pouvoir souverain pour l’accorder ou refuser en tenant compte notamment des situations respectives du propriétaire et de l’occupant : l’âge, l’état de santé ou encore la situation de famille.
Le jour de l’expulsion, la reprise des lieux s’effectue par l’huissier de justice.
Que faire si mon locataire refuse de quitter le logement après le commandement de quitter les lieux ?
A défaut de quitter les lieux postérieurement au délai de deux mois du commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique.
Il dressera alors un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée.
La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse.
L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.
Dans ce cas, le bailleur peut engager la responsabilité de l’Etat afin qu’il lui paye une indemnité égale aux loyer et charges dues par l’occupant sans droit, ni titre et ce, jusqu’à ce que celui-ci quitte les locaux.
Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier procéder à l’expulsion forcée, à condition de ne pas se trouver dans la période « de la trêve hivernale » qui s’écoule du 1er novembre au 31 mars suivant.
Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.
A quelles sanctions je m’expose si je procède à l’expulsion sans passer par la justice ?
L’expulsion forcée de votre locataire, en l’absence de décision de justice, constitue une infraction pénale et punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000€ d’amende, sur le fondement de l’article L226-4-2 du Code pénal.