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La garantie solidaire du cédant vis-à-vis du bailleur en cas de cession

En cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail, le bailleur peut exiger que son ancien locataire, cédant, s’engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l’exécution du contrat, à la condition qu’une clause de garantie solidaire du cédant ait été insérée dans le bail commercial.

garantie solidaire du cédant

Comment actionner la garantie solidaire du cédant vis-à-vis du bailleur dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou droit au bail?

Lors de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le bailleur peut insérer une clause de garantie solidaire du cédant dans le bail commercial initial aux termes de laquelle il impose au locataire sortant, le cédant, de s’engager solidairement avec le locataire entrant, le cessionnaire, à l’exécution du contrat et au paiement des loyers à son bénéfice.

En l’absence d’une clause de garantie solidaire, le cédant est libre des obligations nées du bail à compter du moment où la cession est opposable au bailleur. Cette clause présente donc un intérêt certain pour le bailleur, dans la mesure où il assure et multiplie ses chances dêtre payé en cas de difficulté de paiement.

La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue limiter cette garantie solidaire du cédant. Il convient d’être particulièrement précis sur la rédaction d’une telle clause car elle est interprétée strictement par les juges.

 

Garantie solidaire du cédant pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014

En cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du bail par tous les cessionnaires successifs et ce pendant la durée restant à courir du bail et de ses suites. Il demeurait solidaire jusqu’à l’expiration du bail tacitement prolongé si le bail ne précisait pas que la garantie se limitait à la durée du bail. Aucune obligation d’information pesant sur le bailleur n’était prévue.

 

Garantie solidaire du cédant pour les cessions conclues après le 20 juin 2014

La loi Pinel est venue limiter la garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce aux termes de l’article L.145-16-2 du Code de commerce. Néanmoins, cet article n’est pas d’ordre public car il n’est pas expressément visé par l’article L. 145-15 du code de commerce. Les parties semblent donc être en droit d’y déroger et de prévoir une période plus longue.

Ainsi, si le nouveau locataire, acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail, ne paye pas ses loyers, l’ancien locataire, par le jeu de la solidarité, pourra être appelé en garantie par le bailleur, comme un co-débiteur. La clause de garantie s’arrête désormais à la couverture du seul locataire qui lui a acheté son fonds de commerce ou son droit au bail et ne saurait donc couvrir les dettes des cessionnaires ultérieurs.

Si le délai de 3 ans n’a toujours pas été expiré, la clause de garantie pourra cesser avant cette date butoir que par l’effet d’un congé ou d’une résiliation. En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delà du terme contractuel.

L’article L. 145-16-1 du Code de commerce précise que le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé. Si aucune sanction n’est prévue par la loi Pinel en cas de non-respect de cette obligation d’information, il n’en reste pas moins que la jurisprudence va dans le sens de la perte pour le bailleur de pouvoir réclamer lesdites sommes totalement ou partiellement auprès du garant.

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