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Copropriété

Parmi nos compétences, le Cabinet DERHY Avocat, spécialisé en droit immobilier à Paris, vous assiste, vous conseille et vous représente en droit de la copropriété. Que vous soyez copropriétaire, professionnel de la gestion immobilière ou syndic, en demande ou en défense, le Cabinet DERHY Avocat vous conseille, vous accompagne et vous représente dans l’ensemble de vos difficultés en rapport avec le droit de la copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires

Le Cabinet DERHY Avocat vous accompagne dans la rédaction et la mise au vote d’une résolution – notamment en cas de travaux, changement de destination d’un lot soumis à autorisation du syndicat des copropriétaires-, mais également en cas de contestation d’une ou plusieurs résolutions.

assemblée générale des copropriétaires

Le déroulement d'une assemblée générale des copropriétaires

Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour leur immeuble. La tenue des assemblées générales obéit à des règles très précises. Chaque décision fait l’objet d’un vote dont les règles de majorité varient selon la nature des décisions à prendre. À la fin de chaque assemblée générale, un compte-rendu des décisions est rédigé par le syndic de copropriété consigné dans un procès-verbal.

majorité

Les règles de majorité en assemblée générale

Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité, l’unanimité.

contestation d'une résolution

Faire annuler une ou plusieurs résolutions d'assemblée générale

Tout copropriétaire qui a la qualité d”opposant ou défaillant peut engager une action en nullité contre les résolutions adoptées en assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (Art. 42 loi 10 juillet 1965), dès lors que l’action en nullité repose sur : l’inobservation des formalités légales, le dépassement de pouvoir par l’assemblée générale, la fraude ou l’abus de majorité.

Les charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit contribuer au paiement des charges de l’immeuble, lesquelles comprennent les charges communes générales et les charges particulières. Si les copropriétaires doivent payer les charges communes générales en fonction de la quote-part afférente au lot de chaque copropriétaire, appelée également tantième, la répartition des charges particulières se fait en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour le lot. Il s’agit des dépenses liées au chauffage collectif ou à l’ascenseur par exemple.

répartition des charges

La répartition des charges entre copropriétaires peut-elle être modifiée ?

La répartition des charges figure dans le règlement de copropriété. Sa modification implique une modification du règlement qui suppose, sauf exceptions, une décision prise à l’unanimité des copropriétaires lors de la tenue d’une assemblée générale.

A défaut, il sera toujours possible de saisir le tribunal de grande instance à cet effet.

révision des charges

La révision des charges

Tout copropriétaire qui estime payer des charges supérieures à plus d’un quart de ce qu’elles devraient être peut saisir le tribunal de grande instance.- pour faire modifier la répartition des charges dans un délai de deux ans à compter de l’achat de son lot ou de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété. Si l’action est fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges, laquelle prend effet de façon rétroactive soit à la date de la demande en justice, soit à compter de la date du jugement.

nullité de la répartition des charges non conformes à la loi

Action en nullité de la répartition des charges non conformes à la loi

Tout copropriétaire peut intenter une action en nullité visant à faire déclarer non conforme à la loi une disposition du règlement de copropriété. Tel est le cas du copropriétaire situé au rez-de-chaussée qui paye des charges d’ascenseur alors qu’il ne présente aucune utilité pour ce dernier.

action en recouvrement

Action en recouvrement des charges de copropriété

Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais qui lui sont impartis, le syndic de copropriété peut poursuivre le copropriétaire défaillant en justice en vue du recouvrement des charges impayées, outre des dommages et intérêts. Le syndic peut également faire saisir les meubles de l’appartement du copropriétaire défaillant ou inscrire une hypothèque légale sur son bien.

La réalisation de travaux en copropriété

Entreprendre des travaux au sein d’une copropriété n’est pas aisé. Selon les parties concernées par les travaux, il convient de suivre une procédure stricte. A défaut, les sanctions peuvent être lourdes de conséquences.

combles

Comment acquérir ou aménager vos combles ?

Pour augmenter la surface habitable d’un logement et faire une plus-value, un copropriétaire peut souhaiter aménager ses combles. Encore faut-il qu’une telle opération soit envisageable en s’assurant qu’ils constituent bien des parties privatives. S’ils constituent des parties communes, le copropriétaire a toujours la possibilité de pouvoir les acquérir en sollicitant préalablement une autorisation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

travaux réalisés sans accord de la copropriété

Puis je contester des travaux effectués sans autorisation alors qu'elle était nécessaire ?

L’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise pour les travaux effectués dans les parties communes et ceux réalisés dans les parties privatives qui affectent les parties communes.

La distinction entre une partie privative et une partie commune n’est pas toujours aisée dès lors que certaines parties communes peuvent être situées à l’intérieur du lot privatif du copropriétaire. Une lecture attentive du règlement de copropriété s’impose donc et nécessite l’assistance d’un avocat compétent en droit de la copropriété.

Si un copropriétaire fait des travaux qui nécessitaient une autorisation, le syndicat – autorisé par l’assemblée générale – ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de voir ordonner la démolition et la remise en état des lieux, outre des dommages et intérêts.

Il est possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux.

changement affectation lot

Comment changer l'affectation d'un bien ?

Le propriétaire d’un lot peut souhaiter changer sa destination. Par exemple, le propriétaire d’un local à usage commercial peut souhaiter changer la destination de son bien en usage d’habitation, ou inversement.

Ce changement d’usage est strictement contrôlé par les règles d’urbanisme et doit être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

trouble anormal de voisinage

Travaux privatifs et trouble anormal de voisinage

La théorie du trouble anormal de voisinage peut résulter de l’exécution de travaux menés par un copropriétaire dans ses parties privatives, ou des conditions de jouissance de ses parties privatises en infraction notamment aux prescriptions du règlement de copropriété.

Le copropriétaire victime pourra alors agir en justice pour trouble anormal de voisinage pour obtenir notamment :

– des mesures propres à mettre un terme aux nuisances

– la cessation de l’activité génératrice du trouble anormal

– la réparation de dommages provoqués par ce trouble anormal.

Le syndicat des copropriétaires peut également agir à l’encontre d’un copropriétaire, auteur du trouble, dès lors que l’ensemble de la copropriété subit ledit trouble.

annexion partie commune

Comment acquérir des parties communes auprès de la copropriété ?

L’acquisition d’une partie commune (combles, palier, loge de gardienne…) doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. A cet effet, un dossier solide accompagné d’un projet de résolution doit être notifié au syndic par LRAR au moins deux mois en avance avant la date de la tenue de ladite assemblée.

A l’occasion de la tenue de l’assemblée, l’assemblée devra voter à la fois sur :

– la vente de la partie commune

– la modification du règlement de copropriété

– l’éventuelle autorisation de réaliser des travaux liés à la vente

travaux sur des parties communes

Peut-on s'opposer à la réalisation de travaux dans les parties communes ?

Un copropriétaire ne peut pas s’opposer à l’accomplissement des travaux dans les parties communes, même s’ils affectent ses parties privatives, sauf si ces derniers modifient la consistance ou la jouissance des parties privatives.

Le Règlement de copropriété

clause abusive du règlement de copropriété

Est il possible d'annuler une clause du règlement de copropriété illicite ou abusive ?

modification du règlement de copropriété

Peut-on modifier ou adapter un règlement de copropriété ?

 

Le syndic des copropriétaires

carence du syndic

Que faire en cas de carence du syndic ?

 

changer de syndic

Comment changer de syndic ?

 

responsabilité du syndic

Peut-on engager la responsabilité du syndic ?

 

gestion du syndic

Contestation de la gestion du Syndic

 

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