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Vente aux enchères immobilières par adjudication

Si les ventes aux enchères par adjudication sont ouvertes à tous, pour pouvoir porter les enchères, il est obligatoire de se faire représenter par un avocat inscrit au Barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie. Parmi les compétences du Cabinet, nous assistons et représentons nos clients désireux d’acheter un bien immobilier aux enchères.

vente aux enchères

Vente aux enchères immobilières par adjudication et rôle de l’avocat

 

Formalités préalables à la vente aux enchères

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours d’audiences dites « des criées », dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance. Elles s’adressent aussi bien aux particuliers, qu’aux professionnels. Néanmoins, pour se porter enchérisseur, il convient toutefois de respecter quelques formalités au préalable.

 

  •  Vente aux enchères : comment se renseigner ?

La vente aux enchères, également appelée vente par adjudication, est très attractive car il est possible de réaliser de très bons investissements immobiliers.

Afin de vous tenir informé régulièrement, il existe plusieurs outils à votre disposition pour consulter les annonces de vente : les journaux d’annonces légales, au Tribunal de grande instance, mais également les sites internet suivants : www.licitor.com, www.encheres-publiques.com, www.info-encheres.com.

Chacune de ces annonces indique la localisation et une description succinte du bien à vendre, le montant de la mise à prix, les dates des visites ainsi que les coordonnées de l’Avocat, qui détient le cahier des charges complet portant sur la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.). A cet effet, vous pourrez aller visiter le bien et de constater l’état du bien et les travaux éventuels à prévoir.

 

  • Vente aux enchères : comment est fixée la mise à prix ?

La mise à prix d’un bien immobilier est généralement fixée au montant de la créance hypothécaire résiduelle.

 

  • Vente aux enchères et consultation de l’avocat

Si un professionnel ou un particulier est intéressé par un bien, notre Cabinet est à votre disposition pour une consultation afin de vous expliquer l’opportunité de votre investissement et les potentiels risques, en procédant à une étude approfondie du cahier des charges dudit bien. Ce document contient en particulier un procès-verbal descriptif dressé par un huissier de justice, décrivant précisément le bien (références cadastrales et de copropriété le cas échéant), son statut, à savoir s’il est vide, occupé par le propriétaire ou par un locataire, et les diagnostics immobiliers y afférents (superficie, gaz, électricité, *ERNT, DPE, amiante, termites).

Si le bien est occupé, nous pourrons également vous conseiller pour le récupérer en engageant un congé pour vente ou une action en expulsion, ou au contraire voir s’il est possible de déplafonner le loyer.

 

  • Vente aux enchères et Documents à fournir

Pour que notre Cabinet puisse faire une déclaration d’adjudicataire à votre bénéfice, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier signé de votre part  (article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution) et comportant les indications suivantes :

– date de l’adjudication

– désignation du bien

– montant de l’enchère maximale que vous désirez porter

– identité complète de la  personne physique (justificatifs de son état civil et de sa situation matrimoniale), ou de la personne morale (un exemplaire des statuts, un extrait Kbis, et éventuellement un pouvoir si le signataire de l’acte n’est pas le représentant légal de la société) ou du marchand de biens (comprennent en sus une copie de déclaration d’existence de marchand de biens auprès de l’administration des impôts).

– Un chèque de banque rédigé à l’ordre de la Monsieur le Bâtonnier d’un montant de 10% de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 € (article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution). Un récépissé est donné par le Greffe qui réceptionne le chèque de banque avant l’audience devant la Chambre des Criées.

– Un Chèque de banque à l’ordre de la CARPA du montant des frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien : ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente) + 10% du prix d’adjudication (droit d’enregistrement, émoluments de la vente, frais de publication de jugement d’adjudication).

 

Déroulement de la procédure lors d’une vente aux enchères par adjudication

  • Vente aux enchères et adjudicataire

Votre avocat enchérit à hauteur du pouvoir que vous lui avez confié.

Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente. En pratique, les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère, un chronomètre étant affiché dans la salle d’audience. Toutefois la vente n’est définitive qu’après un délai de de 10 jours réservé aux surenchères.  A défaut de surenchère, l’adjudicataire devient propriétaire du bien immobilier.

 

  • Vente aux enchères : quel est le prix final du bien si vous êtes adjudicataire?

En cas d’adjudication, les frais et honoraires, en plus du prix principal, se décomposent de la façon suivante :

–  frais préalables de vente qui correspondent aux frais de procédure rendus nécessaires pour parvenir à la vente. Ils sont annoncés avant la vente et sont généralement compris entre 3.000 € et 5.000 €.

– Les émoluments proportionnels au prix de la vente selon le barème ci-après exposé :

– de 0 à 6 500 euros  = 8%

– de 6 500 euros à 17 000 euros = 3,30%

– de 17 000 euros à 60 000 euros =  2,20%

– au-delà de 60 000 euros =  1,65%

– Le droit d’enregistrement : il s’agit de l’impôt payé sur la mutation de propriété (environ 5,8 % sauf pour les marchands de biens)

– La publication du jugement à la conservation des hypothèques (0,1 % environ du prix de vente).

–  Les honoraires de l’avocat à convenir avant la vente.

Le prix de vente doit être payé dans un délai de deux mois qui suivent la vente. Passé ce délai, le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex cahier des charges). Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de « réitération des enchères » ou  « folle enchère », au détriment de l’adjudicataire défaillant.

 

  • Vente aux enchères et surenchère

Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente pendant 10 jours, toute personne est autorisée à surenchérir, par l’intermédiaire d’un avocat, en proposant dix pour-cent de plus que le montant de l’adjudication. A cet effet, le client remet à son avocat un chèque de banque du 10eme du prix principal de la vente et en général une provision pour couvrir les frais.

L’avocat fait une déclaration de surenchère qui doit être déposée dans les 10 jours suivant l’adjudication à peine d’irrecevabilité. Cette déclaration vaut demande de fixation d’une audience de surenchère et ne peut être rétractée. Le bien est donc remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

 

  • Vente aux enchères et folle enchère, en cas de défaillance de l’adjudicataire ?

Si l’adjudicataire ne peut pas payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant. C’est la folle enchère.

Ainsi, à titre illustratif, si un bien a été adjugé à 100.000 € et que l’adjudicataire ne peut finalement pas payer, le bien est remis en vente. S’il est adjugé 70.000 €, l’adjudicataire défaillant devra payer la différence, soit 30.000 € outre les frais de la première vente, sans avoir le bien évidemment. Il est donc impératif de soigneusement vérifier sa solvabilité avant de s’engager.

 

  • Vente aux enchères et transfert du titre de propriété ?

L’Avocat est chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.

 

  • Vente aux enchères et expulsion de l’occupant du bien ?

Si l’occupant est un locataire disposant d’un contrat de bail, ce dernier se poursuit. Toutefois, si celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles ou est débiteur d’un arriéré locatif, une procédure d’expulsion pourra être intentée.

Si l’occupant est l’ancien propriétaire, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à son encontre.

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