Contrariés dans leur droit de propriété, les propriétaires sont contraints d’initier bien souvent une procédure judiciaire à l’encontre des squatteurs aux fins que soit ordonnée leur expulsion et retrouver leur appartement. Cette procédure souvent longue et coûteuse constitue un véritable parcours du combattant pour le propriétaire. Suite à l’affaire médiatisée de Théoule-sur-Mer, une réforme de la législation a enfin vu le jour.
1. Pourquoi la réforme de la loi anti-squat est attendue ?
Suite à l’affaire médiatisée de THÉOULE SUR MER, le gouvernement a enfin décidé de réagir et de soutenir un amendement destiné à simplifier et accélérer l’expulsion de squatteurs. La réalité est que l’affaire de Théoule-sur-Mer n’est pas un cas isolé. En effet, il existe de nombreux cas similaires et pour lesquels les propriétaires se bataillent durant de nombreuses années avec la justice afin de pouvoir récupérer leur propriété.
A cet effet, le 17 septembre 2020, les députés ont adopté en commission à l’Assemblée une mesure ayant pour but de simplifier l’expulsion de squatteurs, inscrite au projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique (ASAP).
Le projet de loi a définitivement été adopté le 28 octobre 2020 dès lors que le Sénat et l’Assemblée nationale ont donné leur feu vert au texte mis au point par la commission mixte paritaire, respectivement les 27 et 28 octobre 2020. Selon le député Guillaume KASBARIAN à l’origine de l’amendement, la nouvelle mesure sera en vigueur d’ici à fin octobre, sinon d’ici à fin décembre.
Par cet article, Maître DERHY vous rappelle la réglementation en vigueur, puis les apports concrets de l’amendement pour les procédures de squat.
2. Quelle est la réglementation actuelle pour expulser un squatteur ?
Lorsqu’un logement est occupé par un squatter, la procédure diffère selon qu’il s’agit de la résidence principale ou secondaire du propriétaire ou du locataire s’il occupe le bien litigieux.
Pour mémoire, l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an, où se trouvent les intérêts matériels et professionnels. Quant à la résidence secondaire, on considère qu’il s’agit du logement occupé moins de 8 mois par an (résidence de vacances par exemple).
Cas n°1 : Comment expulser un squatter de son domicile ?
Lorsque le bien squatté constitue le domicile, c’est-à-dire la résidence principale du propriétaire ou du locataire en titre, il existe une procédure administrative accélérée permettant de procéder à l’expulsion forcée du squatter sans avoir besoin d’initier une procédure judicaire, prévue par l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007.
A ce titre, le propriétaire ou le locataire du logement occupé doit demander au préfet de mettre en demeure l’occupant sans droit ni titre de quitter les lieux.
L’intervention du préfet n’est toutefois possible que si le propriétaire ou le locataire, a effectué préalablement 3 démarches cumulatives, à savoir s’il a :
- déposé plainte,
- apporté la preuve que le logement constitue son domicile (à l’aide de factures, de documents fiscaux, d’une attestation fournie par un voisin) et
- fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire/gendarmerie.
Si le Préfet fait droit à la demande d’expulsion, alors il adressera au squatter une mise en demeure, dont le délai d’exécution ne peut être inférieur à 24h.Elle est notifiée aux squatteurs et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Néanmoins, lorsqu’elle n’est pas suivie d’effet par les occupants dans le délai fixé, le préfet doit procéder à leur expulsion forcée.
En cas de refus du préfet d’intervenir, ou si le propriétaire n’a pas opté pour la procédure accélérée, il devra engager une procédure judiciaire comme il sera exposé ci-après.
Il convient de préciser que le défaut de réponse du préfet dans un délai de deux mois équivaut à un refus (R 153-1 du CPCE), donnant droit au bailleur d’engager la responsabilité de l’État pour refus de concours de la force publique.
Cas n°2 : Comment expulser un squatter s’il occupe ma résidence secondaire depuis moins de 48 heures ?
Si des occupants sont entrés dans le logement depuis moins de 48h, il existe une procédure accélérée similaire à celle applicable pour les résidences principales. Deux conditions sont alors nécessaires à l’intervention de la police, à savoir :
- une entrée dans les lieux par effraction
- la victime doit agir moins de 48h suivant la réalisation de l’infraction.
Cas n°3 : Comment expulser un squatter s’il occupe ma résidence secondaire depuis plus de 48 heures ?
Dans la majorité des cas, le flagrant délit ne peut pas être constaté (ex : changement de serrure), ou le délai de 48h a expiré.
Le propriétaire sera alors contraint d’engager une procédure judiciaire aux fins d’expulsion par devant le Juge des contentieux de la protection.
Pour ce faire, le propriétaire devra, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité d’au moins un occupant sans droit ni titre présent sur les lieux, notamment par l’intermédiaire d’un huissier, pour pouvoir l’assigner en justice.
Une fois le jugement ou l’ordonnance rendue, le squatteur aura en principe un mois (ou 15 jours en cas d’ordonnance) pour quitter le logement à compter la signification de l’acte. S’il ne s’exécute pas spontanément, l’huissier délivrera un commandement de quitter les lieux et les occupants ne pourront bénéficier d’aucun délai, sauf s’ils justifient de circonstances exceptionnelles (liées à des raisons sociales et familiales exceptionnelles).
Dans l’hypothèse où les lieux seraient toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, l’huissier sollicitera auprès de la préfecture du département le concours de la force publique.
La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra procéder à l’expulsion forcée. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus. Se posera alors la question de la responsabilité de l’Etat en cas de refus ou de silence gardé par les autorités publiques.
La loi ELAN du 24 novembre 2018 a supprimé la trêve hivernale s’agissant de l’occupation d’une résidence principale, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge dès lors qu’il s’agit d’une résidence secondaire.
La loi Elan a également supprimé la possibilité pour les squatteurs de bénéficier du délai de deux mois, prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures civiles d’exécution, pour quitter les lieux après un jugement.
3. A quelles sanctions s’expose le squatter ?
Il s’expose à an d’emprisonnement et de 15.000€ d’amende pour être entré illicitement dans le logement et des mêmes peines pour l’avoir occupé.
4. A quelles sanctions s’expose le propriétaire qui expulse lui-même un squatter ?
Il s’expose à deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende pour la violation de domicile, sur le fondement de l’article 432-8 du Code pénal.
5. Dans quels cas la réforme anti-squat permet une expulsion en 72 heures du squatter ?
La réforme de la loi anti-squat est une entreprise périlleuse dès lors qu’il convient de concilier plusieurs notions, celles du droit au logement et du droit de propriété, lesquels sont tous les deux des droits fondamentaux protégés par la Convention européenne des droits de l’homme et la Constitution.
Pour Guillaume KASBARIAN, député LREM à l’origine dudit amendement, le droit de propriété est un principe fondamental, et non une fiction, qui doit être pleinement respecté.
A ce titre, l’amendement prévoit des améliorations essentielles puisqu’il permet désormais l’expulsion d’un squatter d’une résidence principale mais également secondaire au moyen d’une procédure accélérée en saisissant simplement le Préfet, et donc éviter d’engager la procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.
Pour ce faire, il prévoit de modifier la loi de 2007 sur le droit au logement opposable en clarifiant la notion de domicile prévue à l’article 102 du Code civil. Désormais, la notion de domicile s’étend également aux résidences secondaires. En conséquence, qu’ils soient propriétaires d’une résidence principale ou secondaire, la loi leur promet de récupérer leur logement en 72 heures par le préfet s’il fait droit à leur demande.
Concrètement, une fois le squat découvert et que la Police a pu constater ladite infraction, le propriétaire du logement saisira le préfet, lequel aura 48h pour instruire le dossier et donner sa réponse au propriétaire. S’il fait droit à la procédure de squat, le Préfet donnera un délai qui ne peut être inférieur à 24h au squatteur pour partir. S’il ne s’exécute pas à cette date, le concours de la force publique sera immédiat.
Le cas échéant, le Préfet doit motiver son refus.
La réforme prévoit également un durcissement des sanctions judiciaires à l’encontre des squatteurs, lesquels peuvent s’exposer à trois ans d’emprisonnement et une amende de 45 000 €.
6. La réforme anti-squat est-elle réellement efficace pour expulser un squatter ?
Si cette mesure tend à simplifier l’expulsion des squatteurs, d’une part, en définissant plus précisément ses contours, et d’autre part, en accélérant la procédure, il n’en demeure pas moins qu’au regard de son objectif, cet amendement semble insuffisant, et ce pour les trois raisons exposées ci-après .
1. la difficulté pour le propriétaire de rapporter la preuve d’un squat
Dans la pratique, il est difficile pour les propriétaires d’apporter dans l’immédiat des preuves de squat de leur résidence si les traces d’effraction ont été effacées par le squatter. En effet, il n’est pas rare que les squatteurs à peine entrés dans les lieux mettent le compte EDF à leur nom, produisent un faux bail ou encore change la serrure de l’appartement. Dans une telle hypothèse, le Préfet qui devra apprécier le dossier en 48heures sera très certainement réticent à l’expulser si les moyens de preuve apportés par les deux parties peuvent prêter à confusion sur le fait qu’il s’agirait potentiellement d’un locataire. Ainsi, il laissera le soin au juge de résoudre l’affaire.
2. le large pouvoir d’appréciation du Préfet pour expulser un squatter
Également, le préfet conserve un large pouvoir d’appréciation. Ainsi il ne serait pas rare que pour deux affaires similaires, selon les communes, les préfets puissent retenir des solutions différentes. Il peut également refuser d’expulser en fonction de la situation sociale ou familiale du squatter.
3. Quid en cas de squats des logements vacants ?
Ledit amendement semble également insuffisant dès lors qu’il a exclu de son champ d’applicationles logements vacants, à savoir ceux qui sont en attente d’être vendus ou loués ou encore les logements neufs achevés mais non encore occupés. Dans une telle hypothèse, seule la voie judiciaire semble possible à ce jour.
***
Mon cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous assister tout au long de la procédure d’expulsion du squatteur qui occupe un de vos biens.
Retrouvez l’intervention de Me DERHY sur BFMTV, invitée dans “Le Live TOUSSAINT”
Date de publication : 9/09/2020
Suite à l’affaire de Théoule sur Mer, Me DERHY a été l’invitée dans l’émission le Live TOUSSAINT pour expliquer les raisons de l’insuffisance de la réglementation en matière de squat au regard du droit de propriété.
Retrouvez l’intervention de Me DERHY Lorène dans le JT de France 2
Date de publication : 27/10/2020
Me DERHY a été interrogée avec ses clients concernant un dossier qu’elle instruit portant sur un litige en matière de squat/loyers impayés sur la chaîne télévisée France 2 dans le JT de 20h.