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Les restrictions à la location meublée saisonnière par la copropriété

En matière de location meublé saisonnière dite de courte durée, la copropriété peut souhaiter mettre fin à cette activité dès lors qu’elle perturbe l’ensemble des copropriétaires en son ensemble. Plusieurs outils sont à sa disposition pour l’interdire ou tout du moins pour la freiner. Inversement, le propriétaire qui souhaite pratiquer une telle activité mais qui se voit opposer un refus peut parvenir à lever cet obstacle dans certaines hypothèses.

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Différents moyens offerts aux copropriétaires ou au syndicat des copropriétaires d’agir contre les abus inhérents aux locations meublées saisonnières.

 

Le règlement de copropriété peut-il interdire l’activité de location en meublé de courte durée ?

Lorsque les locations de courte durée interviennent dans le cadre d’une copropriété, la loi du 10 juillet 1965 est régulièrement invoquée au soutien de contentieux opposant les bailleurs qui se fondent sur leur liberté de pouvoir disposer de leur bien de ceux qui souhaitent voir interdire les locations meublées en se fondant sur la tranquillité de l’immeuble et de la copropriété.

Dans une telle situation, les juges vont rechercher si l’interdiction est prévue dans le règlement de copropriété, et dans la négative si une telle activité est conforme à la destination de l’immeuble.

 

  • L’actvité est interdite dans le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe les règles pour préserver les conditions de jouissance au sein d’une copropriété. A cet effet, il peut prévoir l’interdiction expresse l’activité de locations meublée de courte durée ou la restreindre. Néanmoins le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 loi du 10 juillet 1965).

C’est ainsi, que dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15891, la cour de cassation a reconnu que devait être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la possibilité de louer son lot en meublé à l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que l’exercice de professions libérales était permis expressément dans l’immeuble, entraînant des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée. En conséquence, la cour a reconnu à bon droit qu’une telle restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble en relevant que l’activité de location meublée n’était pas en l’espèce suffisamment différente d’une activité de profession libérale autorisée dans le règlement.

De même, une clause interdisant purement et simplement les locations meublées sans qu’elle puisse être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble serait illicite.

Par ailleurs, le règlement peut prévoir une clause d’habitation bourgeoise exclusive, réservant ainsi l’immeuble en son entier à de l’habitation. Il peut être à destination bourgeoise, activité libérales et habitation sont alors autorisées, ou encore à usage mixte, permettant l’activité commerciale sous réserve de respecter l’affectation des lots.

Quoiqu’il en soit, si une clause interdit ou limite l’exercice d’une location meublée de courte durée, il n’en reste pas moins que le copropriétaire peut la voir réputée non écrite, après saisine du tribunal, lequel appréciera sa licéité en considération de la destination de l’immeuble (Cass civ. 3e, 9 juin 2010, Jurisdata n°2010- 008765).

 

  • le règlement de copropriété n’interdit pas expressément cette activité

Si le règlement n’interdit pas expressément cette activité, il n’en reste pas moins que le propriétaire qui souhaite s’adonner à une activité de location meublée de courte durée doit respecter la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

En cas de nuisances de la part de son locataire, (cris, tapage nocturne, dégradation des parties communes…), le syndicat a qualité pour agir à l’encontre du copropriétaire pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage. C’est ainsi que dans un arrêt du 21 mai 2014 la cour d’appel de Paris a condamné le propriétaire d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles anormaux de voisinage occasionné par son locataire.

La théorie du trouble anormal de voisinage permet d’engager la responsabilité du responsable sans qu’il soit nécessaire qu’une quelconque faute soit rapportée. C’est une responsabilité objective qui nécessite de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Reste que néanmoins si l’action est menée par le syndicat, celui-ci devra rapporter la preuve que l’ensemble des copropriétaires soit affecté par le trouble. Ainsi le trouble doit être collectif et non pas affecté à un seul lot. En pratique cette preuve peut être difficile à établir dès lors que les séjours sont de courte durée.

Cette action est également offerte au copropriétaire qui peut agir seul dès lors que son seul lot est affecté par le trouble (Cour d’appel de Paris 15 juin 2016 n° 15/18917).

 

 

Peut-on agir sur le fondement du changement d’affectation d’un lot irrégulier ?

Il arrive bien souvent qu’un copropriétaire ne respecte pas l’affectation de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété. Une telle situation peut entraîner des différends entre le copropriétaire et le reste de la copropriété.

  • Le principe : L’affectation d’un lot doit être conforme au règlement de copropriété

Le règlement de copropriété constitue « la loi des parties » selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire qu’il définit les parties communes, privatives, leurs modalités de jouissance et d’administration. Ainsi, tous les copropriétaires et les locataires doivent se conformer au règlement de copropriété, et notamment l’affectation des lots.

Par ailleurs, chaque copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives, à la condition de ne pas causer de trouble aux autres copropriétaires ni de porter atteinte à la destination de l’immeuble, selon les termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

 

  • L’affectation d’un lot en infraction au règlement de copropriété et procédure de contestation judiciaire

Certains copropriétaires n’hésitent pas à réaffecter leur lot en infraction à celle indiquée dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division. Or, la qualification de la destination de chaque lot est importante et l’activité de location meublée peut être interdite si elle devait être exercée dans un lot dévolu à l’habitation en application de l’état descriptif de division, quand bien même la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété autoriserait une telle activité.

C’est ainsi que dans arrêt du 6 juillet 2017 no 16-16849, la Cour de cassation a rappelé la valeur contractuelle, et donc contraignante, conférée à un état descriptif de division vis-à-vis des copropriétaires d’une copropriété. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires demandait à la société copropriétaire d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation aux termes de l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété.

La société a répondu qu’elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage, dès lors que le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles ».

La Cour de cassation a reconnu que comme le règlement de copropriété a conféré à l’état descriptif de division la même valeur contractuelle, il était nécessaire de comparer le contenu des deux documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’état descriptif de division plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’état descriptif de division indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, la cour de cassation a statué que la société ne  pouvait donc pas y exercer son activité professionnelle.

Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété.

En cas de changement d’affection d’un lot en infraction au règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division, tout copropriétaire ou syndicat de copropriétaires pourra s’y s’opposer, qui le plus souvent cause un trouble de jouissance, en assignant le copropriétaire responsable aux fins de rétablissement de l’affectation du lot, conformément à celle prévue dans le règlement de copropriété. Cette action repose sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Dans un arrêt en date du 8 juin 2017, n°16-16565, la Cour de Cassation précise que la prescription de dix ans ne se calcule pas à compter de la première affectation illicite du lot, au regard de celle définie par le règlement de copropriété, mais à compter de la dernière, si les exploitations illégales sont diverses. Dans cette affaire, le lot avait été utilisé pour une activité libérale d’architecte de 1975 à 1984, puis cette affectation avait été interrompue de 1984 à 2007 puis de septembre 2008 à 2009. À partir de 2009, c’est une activité commerciale qui avait été exercée dans ce lot.

Autrement dit, le copropriétaire, qui jouit d’un lot dont l’affectation contrevient au règlement de copropriété, s’expose à une action judiciaire en rétablissement de celle-ci, qui peut être introduite, par le syndicat ou tout copropriétaire, au-delà des dix ans à compter du changement d’affectation initiale, si celui-ci n’a pas été continu.

En matière de location de meublée de tourisme, pour mémoire, l’article L. 631-7 du CCH impose une procédure de changement d’usage du lot d’habitation pour les résidences secondaires, laquelle est soumise à l’obtention d’une autorisation définitive moyennant une compensation pour la plupart des villes de France. Attention, le propriétaire doit faire connaitre au syndicat du respect de l’accomplissement de cette procédure. En effet, la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 8 juin 2012, n°11/13256, a admis que le non-respect de cette réglementation peut être signalé par les membres du conseil syndical à la mairie de Paris, laquelle procède alors à une enquête et a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard .

Ainsi pour changer l’affectation de son lot en toute légalité il convient de demander un changement de destination de son lot au cours d’une assemblée générale, laquelle nécessite un vote à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires. En cas de refus injustifié, un abus de majorité pourra être reproché au syndicat des copropriétaires dans l’hypothèse d’un règlement qui accepterait une activité de location meublée de courte durée, ou dans une copropriété où une telle activité serait déjà exercée par un autre copropriétaire. Cependant, le refus d’autorisation de modification de la destination d’un lot pour pouvoir exercer une activité de loueur de meublé de courte durée pourrait être justifié si l’immeuble est à destination bourgeoise.

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En conclusion, les juges sont amenés à rechercher au cas par cas la possibilité d’exercer d’une activité de location meublée de courte durée dans une copropriété, et ce en vérifiant la comptabilité de cette activité avec la destination de l’immeuble et les clauses du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Toutefois, on constate aisément que les juges sont enclin à l’accepter plus facilement si le règlement autorise une telle activité ou l’interdit expressément. Inversement, si le règlement ne prévoit aucune disposition à ce sujet, les juges vont étudier la régularité de cette activité avec la destination de l’immeuble et notamment si elle ne génère pas plus d’inconvénients que les activités autorisées (exercice professions libérale).

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