Dernière mise à jour le 29/11/2020

Airbnb : Nice, la chasse aux fraudeurs de meublés touristiques est lancée !

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A l’instar de la Ville de Paris qui assigne les loueurs de meublés touristiques en infraction à la réglementation applicable en matière, la Ville de Nice et sa métropole ont  suivi le mouvement. Le 11 août 2020, Christian Estrosi a annoncé que Nice poursuivait désormais les fraudeurs airbnb en justice. Lumière sur la réglementation des locations de type airbnb applicable sur Nice, distinct du modèle parisien.

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Face à l’essor des meublés de tourisme sur la Côte d’Azur et afin d’éviter une pénurie de logements, à l’instar de Paris, la Métropole et la ville de Nice ont instauré un pôle « Protection des logements », composé de cinq agents assermentés chargés de procéder à des contrôles et dresser, en cas d’infractions des procès-verbaux.

La ville a durci sa réglementation visant les locations touristiques en adoptant un nouveau règlement par délibération du bureau métropolitain du 21 décembre 2018, présidé par le Maire Christian Estrosi, venu modifier les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et déterminer les règles de compensation.

Ces nouvelles obligations viennent renforcer les mesures déjà prises par la ville depuis 2014, pionnière dans le domaine, tant le tourisme est important pour l’économie de cette ville azuréenne.

Le 11 août 2020, Christian Estrosi a annoncé dans le journal de Nice Matin que la Ville de Nice avait lancé la traque aux fraudeurs Airbnb et que des assignations en justice à leur encontre ont commencé à être délivrées.

Lumière sur cette nouvelle réglementation !

1. Rappel de la règlementation sur les meublés touristiques sur Nice instaurée dès 2014

Attestant de sa volonté de ne pas se voir aggraver la pénurie de logement sur son territoire, la Ville de Nice a instauré dès 2014 un ensemble de règles visant à limiter le développement des meublés de tourisme, par une délibération n°25-2 du 10 juillet 2014, laquellea été abrogée par une délibération n°25-1 du 25 juin 2015.

Elle avait ainsi instauré initialement un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage applicable aux logements, dont les principaux éléments clés étaient les suivants :

  • La demande d’autorisation temporaire de changement d’usage ne pouvait être accordée sur plus de 50% de la surface total de l’immeuble concerné ;
  • la location devrait être conclue pour une durée maximale et non-renouvelable de 90 jours consécutifs
  • Un même propriétaire ne pouvait pas obtenir plus de 3 autorisations, lesquelles étaient valables que 3ans, renouvelables 2 fois portant à 9 ans la durée maximale (aujourd’hui cette durée est de 6 ans).

Par délibérationn°3-4 du 23 juin 2017, la Ville de Nice a instauré la déclaration d’enregistrement du meublé obligatoire, à l’instar de Paris ou Bordeaux, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. 

En pratique, ceci vous oblige impérativement, à enregistrer votre bien auprès de la mairie de Nice afin d’obtenir un numéro de 13 chiffres qui figurera obligatoirement sur les annonces que vous publierez soit sur support papier (journaux d’annonces) soit sur format numérique (sites ou plateformes numériques), à défaut vous vous exposez à une amende de 5000 €/meublé irrégulier.

Mais face à l’essor toujours croissant des meublés de tourismes,  la Ville de Nice a souhaité durcir sa réglementation par une délibération n°24-3 du 21 décembre 2018en adoptant un nouveau règlement relatif aux conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice.

 

 

2. Quelles sont les nouvelles obligations imposées aux loueurs de meublés touristiques à Nice ?

Depuis le 21 décembre 2018, la Ville de Nice a instauré un régime différent selon que le loueur de meublés touristiques est une personne physique ou morale (société).

Par cette distinction inédite, la Ville de Nice ne s’est pas strictement inspirée des mesures déjà prises en la matière par d’autres métropoles françaises, mais à ajuster les siennes aux problématiques de son territoire.

 

Cas n°1 :  En tant que personne physique, puis-je louer ma résidence principale en meublé touristique sur airbnb ?

 

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an – sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure – soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge.

En vertu de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Toutefois pour les propriétaires qui souhaitent louer leur résidence principale, ils sont dispensés de la demande d’autorisation de changement d’usage s’ils respectent la durée de location de 120 jours /an.

Ils sont seulement astreints à l’obligation d’enregistrement de leur bien auprès de la Ville de Nice.

Attention : Si vous souhaitez louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, vous devez obligatoirement obtenir une autorisation de changement d’usage en complétant le formulaire disponible sur la site internet de la ville de Nice, sauf à justifier d’un cas de force majeur, raisons de santé ou professionnelles.

 

Cas n°2 : En tant que personne physique, puis-je louer des appartements en meublés touristiques qui ne constituent pas ma résidence principale ?

La réglementation se durcie dès lors qu’il s’agit de votre résidence secondaire. Constitue une résidence secondaire, le logement occupé moins de 8 mois par an.

Un régime spécifique s’applique selon qu’il s’agit d’un premier logement ou à partir d’un 2ndlogement, fixé par  l’article 6 de la délibération du 21 décembre 2018.

 

– Le premier logement mis en meublé touristique est soumis à une autorisation temporaire sans compensation

 

Vous devrez obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage, sans compensation, d’une durée de 6 ans non-renouvelable. Une seule autorisation peut être accordée par propriétaire c’est-à-dire par foyer fiscal.

 

  • Que se passe-t-il une fois le délai expiré ?

Contrairement à Paris, l’autorisation a un caractère temporaire de 6 ans non-renouvelable et ne revêt pas de caractère réel c’est-à-dire qu’elle est nominative et incessible. 

J’attire votre attention sur le fait qu’au-delà de cette période de 6 ans (9 ans avant la réglementation de 2018), vous serez assujetti au régime de la compensation.

 

  • Quid si vous avez obtenu votre autorisation avant l’entrée en vigueur de la délibération de 2018? 

Celle-ci restera valide si vous êtes une personne physique à condition d’avoir été renouvelée avant son expiration et de ne pas avoir atteint sa durée maximale de 9 ans. La situation est plus souple si vous une société puisque l’autorisation que vous aurez obtenu a un caractère réel, elle demeure valide jusqu’à la cession du logement auquel elle est rattachée ou la cessation d’activité de votre société.

 

 – A partir du second logement, l’autorisation de changement d’usage avec compensation est obligatoire

Vous devrez impérativement obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. L’autorisation ainsi obtenue sera réelle et définitive, et le régime auquel vous serez soumis est similaire à celui dont relève les personnes morales mettant leur résidence en location pour de courtes durées.

 

Cas n°3 :  En tant que personne morale, puis-je louer un appartement en meublé touristique sur airbnb ?

 

Dès lors que vous êtes une société (SCI,SELAR, …) et que vous mettez vos biens en location touristique, l’article 7 du règlement pris en application de la délibération du 21 décembre 2018 vous impose de procéder à un changement d’usage avec compensation, dès le premier bien mis en location. 

L’autorisation est définitive, elle est attachée au local.

La différence de régime avec celui applicable aux personnes physiques s’explique par le fait que les personnes morales n’envisagent pas de faire de la location saisonnière uniquement de manière occasionnelle afin de tirer un revenu supplémentaire, mais bien au contraire, elles mettent en place une véritable activité commerciale, dont ce seul fait justifie une règlementation plus rigoureuse.

Le changement d’usage est une autorisation qui vous permettra – une fois que vous l’aurez obtenu – de transformer votre logement afin que celui-ci ne soit plus considéré à usage de logement mais à usage commercial.

 

3. Qu’est-ce que la compensation et comment est-elle mise en œuvre à Nice ?

Le régime de la compensation est prévu à l’article 11 du règlement pris par la Ville de Nice par sa délibération du 21 décembre 2018. Ce mécanisme consiste à créer un logement à usage d’habitation – de la même superficie et dans la même zone – que celui ayant fait l’objet d’une transformation pour servir à de la location saisonnière. Ainsi, vous participez à la préservation de l’équilibre entre habitation et commerce.

Il existe 2 modalités pour procéder à la compensation :

– Soit vous êtes déjà propriétaire d’autres locaux à usage d’habitation que vous pourriez proposer en compensation 

– Soit vous devrez acheter des droits de commercialité auprès de propriétaires de locaux affectés à un usage autre que d’habitation pour les transformer en logement. Un notaire rédigera une attestation de mise à disposition de compensation et procédera à la vente des droits de commercialité. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur et peuvent varier selon le secteur géographique.  

Si vous décidez d’acquérir une construction neuve, cela ne sera pas considéré comme une compensation valable.

A la différence d’autres communes, à Nice, il vous sera possible de compenser sur l’ensemble de la commune, et non pas uniquement dans le même quartier. 

Le dépôt du dossier de changement d’usage pour le bien soumis à compensation doit être concomitant avec celui du dépôt de changement de destination transformant le local servant de compensation. La surface du futur bien transformé en logement devra être supérieure ou égal au logement objet du changement d’usage.

 

4. A quelles sanctions je m’expose en cas d’assignation de la Ville de Nice pour mes locations airbnb ?

Le maire de Nice, Christian Estrosi, a décidé de créer une brigade baptisée pôle « Protection des logements » composée d’agents assermentés dont la mission est de contrôler la conformité des locations saisonnières avec la règlementation applicable sur le territoire.

En cas d’infraction à la réglementation, un agent assermenté pourra mener une opération de contrôle de votre appartement, dresser un constat d’infraction à votre encontre, puis la Ville de Nice ou la Métrople pourra vous assigner en justice.

Les sanctions qui vous seront potentiellement opposables sont régies par les articles L324-1-1 et L324-2-1 du Code de tourisme, à savoir :

– une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000€ /meublé en infraction, outre une remise en état des lieux sous astreinte financière

– Une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 € en cas de dépassement de la limite légale des 120 jours par an sans juste motif pour les résidences principales ;

– Une amende pouvant aller jusqu’à 5.000€ en l’absence d’enregistrement du meublé

5. Le gel des procédures airbnb dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice Européenne

A ce jour, seule Paris assigne très régulièrement les potentiels fraudeurs airbnb en Justice.

Toutefois, depuis fin 2018, toutes les procédures menées sont gelées dans l’attente de l’arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne qui doit se prononcer sur la conformité de l’article L631-7 du CCH avec la direction européenne service 2006/123/CE, pierre angulaire de l’action de la Ville, suite à une question préjudicielle que lui a posé la Cour de cassation par un arrêt du 15 novembre 2018 (n°17-26158).

A l’instar de Paris, Nice devra également faire face au gel des procédures dans l’attente de l’arrêt de la cour de justice de l’union Européenne si par extraodinaire des assignations avaient déjà été initiées à l’encontre de certains loueurs.

Pour mémoire, l’avocat général de la Cour de justice de l’Union Européenne, Me BOBEK, a rendu son avis le 2 avril 2020 et s’est prononcé sur la conformité de la procédure de changement d’usage imposé par le droit français avec le droit européen.

Son avis ne lie pas la Cour de justice de l’Union Européenne. Ainsi, ni Paris ni Nice ne sauraient déjà crier victoire, puisque seul un arrêt définitif de la Cour de justice permettra de trancher définitivement la question, lequel est attendu en principe le 22 septembre 2020.

Si par extraordinaire la Cour de Justice validait ledit article, la Ville de Nice suivra très certainement le modèle parisien et assignera donc avec punacité les propriétaires potentiellement fraudeurs.

6. Le recours à un avocat est-il nécessaire si j’ai reçu un courrier ou une assignation de la ville pour mes locations airbnb ?

 

 

Si vous avez reçu un courrier par un agent de la ville afin de mener une opération de contrôle sur votre bien, l’assistance d’un avocat spécialisé en location touristique est indispensable. Mon cabinet, coutumier de cette procédure précontentieuse, prendra attache avec le contrôleur et lui adressera un courrier contenant des pièces justificatives que vous lui aurez remises aux fins de de démontrer la légalité de votre activité ou le cas échéant votre coopération en cas d’infraction à la réglementation.

La coopération du contrevenant lors de l’opération de contrôle est fortement appréciée par le juge pour minimiser voire annuler le montant de votre amende selon les circonstances du dossier qui lui seront présentées.

De même, si vous avez été assigné, prenez attache sans tarder avec un avocat spécialisé, dès lors que de nombreux moyens existent pour amoindrir ou annuler votre amende. Étant un des principaux adversaires de la Ville de Paris, mon Cabinet saura vous assister au besoin.

Enfin, mon cabinet se tient également à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches , notamment en vous conseillant sur la faisabilité de votre projet sur Nice.

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