Depuis l’essor des locations saisonnières, de nombreuses communes font face à une diminution de leur parc de résidences principales en raison de l’essor de la location de meublés de tourisme. Dans un contexte général de crise de logements, il est apparu nécessaire de renforcer le régime ayant trait aux locations meublées saisonnières, notamment en offrant plus d’outils aux élus locaux pour réguler l’activité de location saisonnière au plus près des septicités locales, tout en préservant l’équilibre entre résidents permanents, secondaires et les touristes. C’est dans ce contexte que la députée Annaïg Le Meur a proposé une loi le 28 avril 2023, laquelle a été adoptée par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024, visant à remédier aux déséquilibres du marché́ locatif en zone tendue. Réunie le mardi 7 mai 2024, la commission a examiné le rapport pour de Mme Sylviane Noël sur la proposition de loi n° 292 (2023-2024) visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif. Cette proposition de loi se compose de 5 articles décomposés comme suit : – L’article 1er tend à aligner progressivement les exigences de décence énergétique des meublés de tourisme sur les locations nues. – Les articles 1er A, 1er bis et 2 constituent une « boîte à outils » de régulation de la location meublée touristique au service des maires. – Les articles 3 et 4 concernent la fiscalité des revenus tirés de la location meublée touristique qui ne seront pas traités dans cet article. – l’article 5 traite de l’information du syndic de copropriété lors de la déclaration de la location d’un meublé de tourisme dans l’immeuble. La commission des affaires économiques l’a adoptée avec modifications le 7 mai 2024 et sera examinée en séance publique au Sénat le 21 mai prochain. Spécialisé en droit immobilier et notamment en location saisonnière, le Cabinet DERHY AVOCAT a souhaité revenir sur les points essentiels de ce projet de loi, en attendant la position du Sénat.
L’article 1ER A, sur la généralisation de la déclaration préalable avec enregistrement de la location d’un meublé de tourisme et durcissement des sanctions
La proposition de loi introduit en son article 1er A la généralisation de la déclaration avec enregistrement de toute location meublée touristique via la mise en place d’un téléservice national au plus tard au 1er janvier 2026. A ce jour, ce régime d’autorisation préalable est :
– obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne5(*) ; – facultatif dans les autres communes situées en zones dites « tendues », et dans les autres communes, après autorisation préfectorale, sur proposition du maire.
Ainsi, toute location d’un meublé de tourisme serait désormais subordonnée à une déclaration préalable soumise à enregistrement, auprès d’un téléservice national et non plus auprès de la commune. Cette mesure vise à renforcer les contrôles des communes sur les meublés de tourisme dès lors que de nombreuses fraudes ont pu être constatées jusqu’à présent. La commission des affaires économique a notamment adopté plusieurs amendements visant à renforcer l’effectivité de ces contrôles, notamment en permettant aux communes de solliciter des pièces justificatives dans le cadre de la déclaration pour justifier de la qualité de résidence principale d’un meublé de tourisme- à défaut de quoi elle sera considérée comme incomplète. La liste des pièces pouvant être exigées à l’enregistrement se fera par décret. La commission précise que la déclaration inclura une attestation de conformité du meublé à des règles minimales de sécurité incendie et de sécurité électrique, dont les modalités sont fixées par décret. Elle a également prévu de doter les communes du pouvoir de suspendre la validité des numéros d’enregistrement des annonces de meublés de tourisme afin de permettre aux élus locaux non seulement de sanctionner les manquements mais également de les faire cesser :
- lorsque les informations transmises sont erronées incomplètes ou s’il existe un doute sur leur authenticité ;
- lorsque le meublé de tourisme est visé par un arrêté de péril ou lorsque le meublé de tourisme est un logement social.
Les plateformes auront l’obligation de retirer les annonces dont la validité des numéros a été suspendue.
L’article 1er B Nouveau, sur l’interdiction de louer en meublé de tourisme un local ciblé par un arrêté de péril et remboursement au locataire des sommes indument versées
Il a été prévu un nouvel article 1er B lequel prévoit que lorsqu’un meublé de tourisme est frappé d’arrêté de péril ou d’insalubrité, les sommes versées par le locataire cesseront d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté. Les sommes indument versées au propriétaire seront alors restituées au locataire.
L’article 1ER, sur un rapprochement des règles de décence énergétiques des logements aux meublés de tourisme
Le calendrier de décence énergétique issu de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 ne s’applique aujourd’hui qu’aux locations nues de résidences principales. Désormais, la commission a adopté une nouvelle rédaction de l’article 1er visant à soumettre les locations meublées de tourisme aux obligations de décence énergétique dans les communes ayant instauré une autorisation de changement d’usage. L’objectif est d’éviter que les passoirs thermiques classées F et G, interdites également à la location nue en 2025 et 2028, ne soient redirigées vers la location meublée touristique. Toutefois, ne sont pas visés les meublés qui constituent la résidence principale du loueur.
L’ARTICLE 1ER BIS, sur les nouveaux outils pour réguler la location meublée touristiques offerts aux Communes
Cet article prévoit trois mesures ci-après exposées :
1/ Sur la possibilité de baisser le nombre de jours de locations saisonnière pour la location d’une résidence principale
La proposition de la loi Le MEUR propose d’ajouter un alinéa à l’article L 324-1-1 du Code du tourisme, aux termes duquel la commune pourra, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale, jusqu’à quatre-vingt-dix jours par année civile, au lieu de cent vingt jours par année civile autorisés actuellement. La commission y est favorable et propose en cas de dépassement d’augmenter l’amende à 15.000 €/ année en infraction à compter du 15 septembre 2024, contre 10.000 €/ année actuellement
2/ Sur l’élargissement du régime d’autorisation des locaux commerciaux en tant que meublé de tourisme à tous les locaux à usage autre qu’habitation
Depuis la loi « Engagement et proximité » de 2019, l’article L. 324-1-1 du code de tourisme prévoit que les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement peuvent décider, via une délibération du conseil municipal, de soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. A Paris, la ville a adopté une délibération 2021 DLH 460 en ce sens le 15 décembre 2021. C’est dans ces conditions que de nombreux investisseurs se tournent désormais vers des garages ou entrepôts. Afin d’éviter ces dérives, la commission est favorable à cet élargissement à tous les locaux à usage autres qu’habitation et non plus aux seuls locaux commerciaux.
3. Sur les amendes en cas de manquement aux obligations de déclaration soumise à enregistrement de la location meublée touristique
Conformément au V de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme, le défaut de déclaration préalable avec enregistrement est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. Le non-respect par les loueurs de la limitation à 120 jours/ année civile de la location de leur résidence principale est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros, de même que pour le défaut de transmission d’informations demandées par la commune pour vérifier le respect de cette limitation. Ces amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. L’assemblée nationale a souhaité ajouter une sanction administrative de 5.000€ en cas de défaut de déclaration, et une amende de 15.000 € en cas de fausse déclaration, et laisser l’amende de 10.000 € en cas de dépassement de la limite légale de 120 jours / an de location pour les résidences principales. La commission souhaite voir augmenter ces sanctions à compter du 15 septembre 2024 de la manière suivante :
– 10.000 € en cas d’absence de déclaration – 20.000 € en cas de fausse déclaration ; – 15.000 € en cas de dépassement de la limite légale de 120 jours de location/an
ARTICLE 2, Sur les modifications du Code de la construction et de l’habitation, du code de l’urbanisme visant à doter les Communes de nouveaux outils pour réguler la location meublée touristique
Cet article, largement modifié en commission à l’Assemblée nationale, vise à opérer plusieurs modifications du code de la construction et de l’habitation, dont les principales sont les suivantes :
1. Sur l’extension du périmètre des communes pouvant mettre en œuvre un régime d’autorisation préalable au changement d’usage des locaux d’habitation.
Le régime d’autorisation préalable au changement d’usage des locaux d’habitation prescrit par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation s’applique :
- de manière obligatoire jusqu’à présent aux communes de plus de 200 000 habitants, aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,
- de manière facultative dans les communes situées en zones tendues de plus de 50.000 habitants, et, sur décision préfectoralesur proposition du maire dans les autres communes
La proposition de la loi Le MEUR prévoit désormais une simplification du régime pour un périmètre plus large de communes Elle prévoit que le régime d’autorisation de changement d’usage s’applique désormais aux communes qui le souhaitent, en facilitant son recours par une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal, en supprimant alors l’autorisation préfectorale.
2. sur la preuve de l’usage d’habitation facilitée
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un local est réputé à usage d’habitation notamment s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 – date précise choisie en raison de la révision foncière intervenue en 1970 qui a nécessité l’émission de fiches de révision foncière, souvent sous la forme d’un formulaire « H2 ». Dans les litiges opposant la Ville de Paris aux loueurs de résidence secondaire, la commune voit bien souvent son action rejetée par les juges, faute de rapporter la preuve de l’usage du bien qu’elle vise à cette date de référence. A ce titre, mon cabinet a remporté plus de 90% de victoires à l’encontre de la ville de Paris à ce jour. Face à ces difficultés et sous la pression des communes, et notamment de la ville de Paris, l’assemblée nationale a souhaité voir modifier ledit texte en prévoyant que la commune n’ait pas à remonter à la date précise du 1er janvier 1970 mais que la preuve de l’usage d’habitation puisse émaner d’une date ultérieure au 1er janvier 1970. Pour la commission, cette date est source de facteur d’insécurité juridique, nécessitant de faire défiler un « film » de l’usage du local depuis le 1er janvier 1970 dans le but de vérifier s’il a ou non été utilisé comme habitation, même de manière très limitée, depuis le 1er janvier 1970. Pour des raisons de sécurité juridique, la commission a souhaité d’instituer une période de référence déterminée plus longue, en proposant de fixer cette période entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, afin de de couvrir l’établissement de la très grande majorité des fiches de révision foncière et d’intervenir avant l’instauration du permis de construire de changement de destination avec travaux en 1977.
3. sur l’extension du régime d’autorisation temporaire de changement d’usage aux personnes morales
Actuellement, l’article L. 631-7-1 A au code de la construction et de l’habitation créant un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage destiné aux seules personnes physiques. Les personnes morales doivent, quant à elles, avoir recours à une demande d’autorisation de changement d’usage « définitif », parfois assortie d’une compensation. Ce régime a l’avantage de bénéficier d’une d’autorisation temporaire accordée pour une durée déterminée par la commune, à titre personnel, et sans avoir à recourir à la compensation ; contrairement à l’autorisation préalable au changement d’usage qui est définitive. Elle a rendu également facultatif l’extension aux personnes morales du régime d’autorisation de changement d’usage. La commission a trouvé que cette extension est opportune. Toutefois, elle a indiqué qu’il semble important de prévoir une possibilité de différenciation des critères de délivrance des autorisations temporaires pour les personnes morales et pour les personnes physiques, notamment en prévoyant des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage par rapport au parc total de logements
4. Conditionner l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation pour la location meublée touristique à sa conformité aux stipulations contractuelles prévues dans le bail et le règlement de copropriété, ce dont le demandeur atteste via une déclaration sur l’honneur ;
De récentes délibérations d’Annecy[1], Strasbourg[2] ou Nice[3] ont été annulées ou suspendues parce que les communes subordonnaient la délivrance de l’autorisation de changement d’usage à l’autorisation de la copropriété, ce qui est contraire à la Constitution. A ce titre, la jurisprudence a retenu de manière constante[4] qu’une commune n’est pas fondée à refuser l’autorisation de changement d’usage sur le fondement d’un règlement de copropriété qui est un contrat auquel elle n’est pas partie et qui est un acte de droit privé. Face à l’impossibilité d’exiger une telle autorisation, l’assemblée nationale a proposé, à la place, une déclaration sur l’honneur du demandeur de l’autorisation sur l’absence de clause interdisant la location meublée touristique. [1] Décision du 11 juillet 2023 du juge des référés du tribunal administratif de Grenoble. [1] Décision du 25 avril 2023 du tribunal administratif de Nancy, Nos 2002 980, 2002 982 et 2003 217. [1] Décision du 31 janvier 2024 du tribunal administratif de Nice, N° 2104 077. [1] Tribunal administratif de Strasbourg, 4e chambre, 15 juin 2023, n° 2301 395 La commission a retenu cette nouvelle exigence comme insuffisante dès lors qu’elle serait susceptible d’être considérée comme contraire à la Constitution par le Conseil constitutionnel, tout comme les délibérations déjà prises en ce sens sont fréquemment annulées par le juge administratif. Qu’en outre, exiger une copie du règlement de copropriété ou du bail ne semble pas non plus pertinent, une telle disposition revenant à transférer aux communes la charge d’interpréter les clauses du règlement de copropriétés souvent très anciens et difficiles à interpréter. Toutefois et contre toute attente, elle a décidé de maintenir cette nouvelle obligation dès lors qu’elle aura pour mérite de rappeler aux loueurs honnêtes le cadre contractuel de leur bail ou de leur règlement de copropriété
4. De nouvelles amendes civiles pour les infractions des intermédiaires de location
Aujourd’hui l’article L 651-2 du CCH prévoit que tout loueur d’un local à usage d’habitation constituant sa résidence secondaire s’expose à une amende de 50.000 €/ logement en infraction, outre une astreinte financière pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. L’assemblée nationale a souhaité rendre applicable cette sanction également aux intermédiaires de location, incluant les conciergeries ; ce qu’approuve la commission.
Article 5 : Information du syndic des copropriétaires en cas de déclaration et d’enregistrement d’un lot comme meublé de tourisme
La proposition de loi, en son article 5, prévoit désormais l’obligation d’information du syndic et des copropriétaires lorsqu’un logement est transformé́ en meublé de tourisme et fait l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement à cette fin. Cette obligation s’impose également aux loueurs de résidence principale. Le syndic aura alors la charge d’organiser un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété lors de la prochaine assemblée générale qui suit. Si cette obligation venait à être adoptée, elle constituerait une atteinte à la vie privée et pourrait conduire à des abus de la copropriété dans ses actions à l’encontre du loueur. En conclusion, par ce projet de loi, il est aisé de voir que les pouvoirs publics, sous la pression des communes, entendent mettent un frein considérable au développement de la location saisonnière notamment par le renforcement des sanctions, par la simplification de la charge de la preuve de l’usage d’habitation d’un local mais également en leur permettant de s’immiscer dans les règles de copropriété. Reste à savoir, si cette loi sera adoptée. [1] Décision du 11 juillet 2023 du juge des référés du tribunal administratif de Grenoble.. [2] Décision du 25 avril 2023 du tribunal administratif de Nancy, Nos 2002 980, 2002 982 et 2003 217. [3] Décision du 31 janvier 2024 du tribunal administratif de Nice, N° 2104 077. [4] Tribunal administratif de Strasbourg, 4e chambre, 15 juin 2023, n° 2301 395