Longtemps présenté comme une solution permettant d’échapper à la réglementation des locations meublées de tourisme, le bail civil vient de recevoir un sérieux coup d’arrêt.
Par trois décisions rendues le 24 février 2026 (RG n°25/53884, RG n°25/53885 et RG n°25/54070) et relatives à des affaires traitées par mon cabinet, le Tribunal judiciaire de Paris a jugé que des baux civils conclus pour une durée inférieure à un an étaient assimilés à une activité de location saisonnière, soumise au régime du changement d’usage des locaux d’habitation.
Dans un contexte marqué par le durcissement de la réglementation issu de la loi Le Meur, ces décisions constituent un avertissement particulièrement clair adressé aux propriétaires et aux professionnels de la location meublée qui avaient recours à ces montages contractuels.
Le bail civil : un contrat distinct du bail d’habitation
Le bail civil est un contrat de location distinct du bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Il obéit principalement aux articles 1709 à 1762 du Code civil et concerne les situations dans lesquelles le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.
En pratique, ce type de bail est fréquemment utilisé pour :
- les résidences secondaires ;
- les logements de fonction ;
Son attrait réside dans la grande liberté contractuelle qu’il offre :
- la durée du bail est librement fixée par les parties ;
- le loyer n’est pas soumis au plafonnement du loyer, contrairement aux baux d’habitation dans les zones tendues
- pas d’application de la trêve hivernale.
La validité d’un bail civil repose sur plusieurs éléments déterminants :
- la commune intention des parties ;
- l’absence de fraude à la loi ;
- l’occupation effective du logement à titre de résidence secondaire.
La preuve de l’occupation effective du logement à titre de résidence secondaire est donc déterminante.
Le bail civil comme alternative aux locations saisonnières : une fausse bonne idée
Ces dernières années, de nombreuses conciergeries et gestionnaires locatifs ont largement promu l’utilisation du bail civil de courte ou moyenne durée comme une alternative sécurisée à la location meublée de tourisme.
Plutôt que de louer un logement à la nuitée via des plateformes de réservation, de nombreux propriétaires ont ainsi recours à des baux civils successifs de quelques mois, en passant par des plateformes.
Ce type de montage contractuel reposait sur l’idée simple suivant lequel puisque le bail civil ne prévoit aucune durée minimale, il permettrait d’échapper à la qualification de location saisonnière.
Notre cabinet a régulièrement mis en garde ses clients de l’utilisation de ces baux civils.
La qualification juridique d’une location ne dépend pas uniquement de l’intitulé du contrat mais de la réalité de l’usage du logement et des conditions concrètes de son exploitation.
Dans ces conditions, la conclusion de baux civils successifs de courte durée destinés à une clientèle de passage apparaissait juridiquement fragile.
Toutefois, jusqu’à présent, la jurisprudence n’avait pas clairement tranché la question. Les décisions du 24 février 2026 viennent précisément combler cette zone grise.
Un bail civil de moins d’un an désormais assimilé à de la location saisonnière illicite
Dans ces trois affaires du 24 février 2026, mon cabinet défendait des propriétaires qui avaient mis en location un logement constituant leur résidence secondaire au moyen :
- de baux mobilité,
- et de baux civils.
Les locataires étaient trouvés via des plateformes de réservation. Les propriétaires demandaient systématiquement aux locataires de fournir un justificatif permettant la conclusion d’un bail mobilité.
Lors de la remise des clés :
- un bail mobilité était signé lorsque les justificatifs étaient fournis ;
- un bail civil était conclu lorsque ces documents n’avaient pas été transmis.
À la suite d’un contrôle de la Ville de Paris, les propriétaires ont transmis l’ensemble des contrats conclus, faisant preuve d’une totale transparence.
Dans ce contexte, le cabinet a soutenu que les baux civils litigieux remplissaient en réalité les conditions du bail mobilité, dès lors que :
- leur durée était comprise entre un et dix mois ;
- le plafonnement du loyer était respecté ;
- les locataires justifiaient d’un motif éligible au bail mobilité.
À la suite d’un contrôle par la Ville de Paris, les propriétaires ont transmis l’ensemble des contrats conclus faisant ainsi preuve d’une totale transparence.
Le tribunal a toutefois écarté notre motivation en rappelant le principe posé par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 février 2021, n°19-13.191, à savoir :
« qu’hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins 9 mois, la conclusion d’un bail mobilité pour une durée compris entre un et dix mois ou encore la location du logement constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois – le fait de louer, à plusieurs reprises au cours d’une même année, des locations à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation, et, par conséquent soumis à autorisation préalable ».
Le tribunal en déduit que :
- la conclusion de baux civils pour des résidences secondaires est indifférente au constat de changement d’usage ;
- les bailleurs ne pouvaient invoquer le régime du bail mobilité après avoir choisi de conclure un bail civil.
Il en résulte que seuls les baux civils d’une durée d’un an ou plus semblent aujourd’hui échapper à la qualification de location saisonnière.
Le tribunal a ainsi considéré que les propriétaires avaient méconnu les dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Des sanctions encourues par les propriétaires particulièrement sévères
Dans ces affaires, rappelle que l’amende civile n’a pas seulement vocation à correspondre au gain réalisé, mais qu’elle vise également à sanctionner une stratégie consistant à contourner la réglementation.
Il a estimé que les bailleurs avaient adopté une stratégie destinée à éluder les règles applicables aux meublés de tourisme.
Cette appréciation apparaît particulièrement sévère.
En pratique, la majorité des baux civils litigieux auraient pu être conclus sous la forme de baux mobilité, dès lors que les conditions légales étaient réunies.
Il ne s’agissait donc pas d’une fraude manifeste à la loi, mais d’une incapacité pour mes clients d’obtenir les justificatifs pour conclure des baux mobilité.
Outre que ces justificatifs ont tous été rapportés par la suite, il convient de se rappeler qu’aucune décision à ce jour avaient invalidé les baux civils . il s’agissait donc d’une zone grise juridique et le tribunal aurait pu le prendre en considération pour fixer le montant de son amende.
Malgré cela, les bailleurs ont été condamnés à des amendes comprises entre 15 000 et 35 000 euros.
Pourquoi ces décisions pourraient être contestées en appel
D’une manière bien plus grave et surprenante, mes clients étaient poursuivis sous l’égide de l’ancienne loi le MEUR dès lors qu’ils avaient cessé l’activité litigieuse avant son entrée en vigueur.
La Ville devait donc démontrer que le bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, condition indispensable pour caractériser le changement d’usage.
Le tribunal reconnaît pourtant dans sa motivation que la Ville n’apportait pas cette preuve.
Malgré cela, il a retenu l’usage d’habitation en se fondant sur :
- un acte de vente du 18 février 2014 dans l’affaire n°25/54070 ;
- une attestation de vente de mai 2021 et un état hypothécaire dans l’affaire n°25/53884.
Autrement dit, le tribunal a apprécié l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 à la lumière des critères introduits par la loi Le Meur, en prenant en compte :
- une période allant du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1970 ;
- puis les trente années précédant la contestation d’usage.
De telles décisions sont contraires à l’arrêt de la Haute juridiction du10 avril 2025 Pourvoi n° 25-70.002, aux termes duquel elle a jugé que :
« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de (…) de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ».
Au regard de ces éléments, mon cabinet envisage d’interjeter appel de ces décisions.
Une telle solution apparaît en effet contraire :
- à la jurisprudence de la Cour de cassation précitée ;
- mais également au principe constitutionnel de non-rétroactivité de la loi répressive plus sévère, consacré par la décision du Conseil constitutionnel n°82-155 DC du 30 décembre 1982.
Baux civils : un signal d’alerte pour les propriétaires
Indépendamment de l’issue des procédures d’appel, ces décisions constituent un signal d’alerte majeur pour les propriétaires et les professionnels de la location.
L’utilisation de baux civils de courte durée comme alternative aux locations saisonnières apparaît désormais extrêmement risquée.
Dans ce contexte, le recours aux baux civils doit être envisagé avec une prudence accrue, sous peine d’exposer les bailleurs, les conciergerie et les intermédiaires touristiques à des sanctions financières particulièrement lourdes.