Expulsion du locataire pour loyers impayés

Le paiement du loyer par le locataire à son bailleur est la contrepartie en échange de laquelle celui-ci peut jouir des lieux. C’est ainsi que parmi les obligations du locataire figure notamment celle de paiement des loyers à son bailleur aux termes convenus (art. 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Par cet article, le Cabinet DERHY AVOCAT, reconnue pour son expertise incoutournable en matière d’expulsion, vous exposera la procédure à suivre contre votre locataire selon que votre bail d’habitation contient ou non une clause résolutoire visant les loyers impayés, puis les démarches à poursuivre une fois la décision de justice obtenue.

Il existe deux types de procédure pour expulser un locataire selon que le bail contient ou non une clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers.

Cas n°1 : Comment expulser un locataire pour loyers impayés en présence d’une clause résolutoire dans mon bail d’habitation ?

La clause résolutoire du bail permet d’obtenir la résiliation de plein droit du bail du seul fait du manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer (art. 4 de la loi de 1989).

Etape 1 : Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire

Il est courant qu’un bail contienne une clause résolutoire visant expressément que le bail sera résilié automatiquement et de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues (Art. 7a de la loi du 6 juillet 1989).

Avant la mise en oeuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit impérativement signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dont une copie sera annexée, et contenir un décompte exact des sommes dues au titre des loyers et des charges. Ce document reproduit, à peine de nullité, le texte des premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989  et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Si une caution du locataire est engagée, l’huissier devra lui dénoncer ledit commandement dans les 15 jours de sa délivrance. A défaut, elle ne peut être tenue au paiement dudit arriéré locatif, ni au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le locataire doit régler son arriéré locatif dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement. Il peut également demander des délais de paiement en saisissant le tribunal durant ce délai, ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin d’obtenir une aide financière.

A défaut de paiement de l’intégralité de la dette locative dans les délais requis, le bailleur devra engager une procédure en référé-expulsion.

Etape 2 : Assigner le locataire en référé-expulsion pour loyers impayés

Le bailleur doit alors assigner en référé son locataire par devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation. Il sollicitera également  sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués.

L’assignation doit lui être notifiée deux mois avant la date de l’audience.

L’assignation doit être également notifiée à la préfecture (CCAPEX) par LRAR deux mois au moins avant l’audience.

Cela fait au total un délai incompressible de quatre mois minimum depuis la signification du commandement de payer.

Etape 3  : l’ordonnance d’expulsion rendue par le Juge

Le juge des contentieux de la protection rend une ordonnance d’expulsion aux termes de laquelle il constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire

Ainsi, il ordonnera l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, et le condamnera également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, outre aux dépens (frais d’huissier), et une indemnité au titre des frais de procédure (art 700 du CPC).

La possibilité pour le locataire de demander des délais de paiement en justice

Le juge saisi, même d’office, peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 années, s’il estime qu’il a la possibilité de régler sa dette locative.

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le bailleur ait obtenu du juge une clause dite de « déchéance du terme ».

Dans cette hypothèse, il n’est pas nécessaire de réassigner le locataire. il suffira de lui signifier la déchéance du terme par huissier. Aux termes de cette ordonnance, le juge fixera également le montant de l’indemnité d’occupation et le condamnera aux dépens, et à une indemnité au titre des frais de procédure.

Cas n°2 : Comment expulser un locataire en cas de loyers impayés si mon bail d’habitation ne contient pas de clause résolutoire ?

En l’absence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation, le bailleur pourra toujours solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation (art. 1227 du Code civil) et donc l’expulsion de son locataire. Par ailleurs, le locataire sera également condamné au paiement au paiement de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation, laquelle correspond en général au montant du dernier loyer et des charges.

En effet,  le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles (art. 7 de la loi de 1989).

Il est préférable avant de l’assigner de mettre en demeure le locataire d’avoir à payer son arriéré locatif, mais le bailleur n’y est pas obligé. 

Selon la gravité et l’intensité du manquement reproché au locataire, le juge pourra prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation à ses torts exclusifs et ordonner son expulsion .

Ainsi, par son arrêt rendu le 1er décembre 2009 n°07/04411, la Cour d’appel de Grenoble a constaté qu’un locataire n’ayant pas respecté ses obligations de s’acquitter régulièrement de ses loyers encourt la résiliation judiciaire du bail.

A contrario, par un arrêt rendu en date du 9 mai 2006, la Cour d’appel de Chambéry a rejeté la demande de résiliation judiciaire car le décompte attestant l’arriéré de loyers n’était pas clair et que l’arriéré loyer était modeste.

2. Comment exécuter la décision d’expulsion pour loyers impayés ?

Signifier la décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire

L’ordonnance doit être signifiée au locataire par acte extra-judiciaire, lequel fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties.

Si c’est un jugement, la signification fera courir un délai d’1 mois.

Délivrer un commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire

 Après l’obtention de la décision de justice, il faut encore lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux par acte d’huissier.

 Celui-ci peut être délivré en même temps que la signification de la décision d’expulsion.

 L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la signification du commandement au locataire et de sa dénonciation au Préfet (art. 412 du CPCE).

L’’expulsion est suspendue pendant la période hivernale s’écoulant du 1^ernovembre au 31 mars suivant (art. 412-6 du CPCE).

 Le jour de l’expulsion, la reprise des lieux s’effectue par l’huissier de justice.

Comment expulser mon locataire qui refuse de quitter le logement malgré le commandement de quitter les lieux ?

A défaut de quitter les lieux à l’issue du délai de deux mois à compter dudit commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique.

 La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse équivaut à un refus. Dans ce cas, le bailleur peut engager un recours contre l’État pour obtenir réparation de son préjudice subi. Dans une telle hypothèse, l’État pourra lui rembourser une indemnité égale aux loyer et charges dues par l’occupant sans droit, ni titre et ce, jusqu’à ce que celui-ci quitte les locaux.

Après obtention de l’autorisation du préfet, l’huissier procèdera à l’expulsion de l’occupant, si besoin en présence d’un serrurier et du commissariat de police.

 Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée

Est-ce que mon locataire peut demander des délais pour rester dans le logement malgré la décision de justice d’expulsion?

A partir du moment où a été notifié le commandement de quitter les lieux, le locataire a encore la faculté de saisir le juge de l’exécution. Ce dernier peut lui accorder des délais de grâce permettant de repousser l’expulsion à une date ultérieure, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (art. 412-3 du CPCE).

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans (art. L412-4 du CPCE). Le juge dispose, à cet effet, d’un pouvoir souverain pour l’accorder ou refuser en tenant compte notamment des situations respectives du propriétaire et de l’occupant : l’âge, l’état de santé ou encore la situation de famille.

3. Comment recouvrer mes loyers impayés suite à l’expulsion ordonnée par le juge ?

Suite à la décision de justice prononçant l’expulsion, le Bailleur peut recouvrer ses loyers impayés par voie de saisie,si son locataire ne s’exécute pas spontanément.

4. A quelles sanctions s’exposent le bailleur qui expulse son locataire par lui-même ?

Le bailleur ne peut pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, couper l’eau ou l’électricité, sous peine de poursuites pénales pour violation de domicile. L’article L 226-4-2 du Code pénal punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique

5.L’assistance d’un avocat est-elle nécessaire pour procéder à l’expulsion de mon locataire pour loyers impayés ?

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable, compte tenu de l’enjeu que cette procédure est complexe.

Maître DERHY Lorène, reconnue pour son expertise incontournable en expulsion, saura vous assister efficacement pour récupérer tant votre logement que votre arriéré locatif.

Retrouvez les vidéos du Cabinet et de Me DERHY  dans les médias au sujet des expulsions pour loyers impayés