9 motifs pour obtenir l’expulsion de votre locataire !

Selon la gravité et l’intensité du manquement reproché du locataire, le juge pourra prononcer la résiliation la résiliation du bail d’habitation à ses torts exclusifs.

La procédure d’expulsion souvent lente et onéreuse, peut constituer un véritable parcours du combattant pour le bailleur, dès lors qu’elle doit concilier la protection des droits du propriétaire (le droit de propriété) et ceux du locataire (le droit à un logement), lesquels sont tous les deux des droits fondamentaux protégés par la Convention Européenne et la Constitution.

Le Cabinet DERHY AVOCAT, spécialisé en droit immobilier, intervient sur tout type de litige locatif suite à l’exécution d’un bail d’habitation.

Par cet article, Lorène DERHY, reconnue pour son expertise incontournable en matière d’expulsion, vous exposera la procédure à suivre par devant le Juge des contentieux de la protection pour pouvoir expulser votre locataire  (1), puis vous détaillera les manquements les plus courants du locataire justifiant la résiliation de son bail (2).

I. Quelle est la procédure à suivre pour expulser mon locataire ?

Étape n°1 : Saisir le Juge des contentieux de la protection pour solliciter l’expulsion de mon locataire

Il existe deux types de procédure pour expulser un locataire selon que le bail d’habitation contient ou non une clause résolutoire visant le manquement reproché au locataire.

Cas n°1 : Mon bail contient une clause résolutoire

 La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation de plein droit du bail du seul fait du manquement du locataire à l’une des obligations qu’elle aura visée expressément.

Conformément l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en œuvre de la clause résolutoire ne peut viser que 4 types de manquement, à savoir :

• le défaut de paiement du loyer et des charges
• le défaut de paiement du dépôt de garantie
• la non-souscription d’une assurance des risques locatifs
• le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués

Pour se faire, le Bailleur devra préalablement adresser à son locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à s’exécuter dans les délais légaux : 2mois en cas de loyers impayés et 1 mois pour les autres manquements. 

Si le locataire ne s’exécute pas dans les délais requis, alors le bailleur pourra l’assigner en référé par devant le juge des contentieux de la protection aux fins de solliciter en justice notamment la résiliation de plein droit de son bail et son expulsion.

Cas n°2 : Mon bail ne contient pas de clause résolutoire

 En l’absence d’une clause résolutoire, le bailleur pourra solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire, sur le fondement de l’article 1227 du Code civil.  Au préalable, il conviendra de mettre en demeure le locataire aux fins qu’il cesse ses infractions locatives.

Le juge disposera d’un pouvoir d’appréciation pour jauger de la gravité du manquement reproché avant de se prononcer sur l’expulsion éventuelle du locataire.

Étape n°2 : Comment expulser mon locataire après décision du juge ?  

Une fois la décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire est rendue, il faut la signifier au locataire mais également il convient de lui délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois par huissier.  Toute expulsion avant l’expiration dudit délai est interdite (article L412-1 du CPCE).

Toutefois, après la décision d’expulsion et la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’occupant peut solliciter, auprès du JEX des délais de grâce entre 3 mois et 3 ans si ses conditions de relogement ne peuvent avoir lieu dans des conditions normales, notamment au regard de sa situation professionnelle/familiale, des conditions atmosphériques mais également en fonction de sa bonne foi (L412-3 et L 412-4 CPCE).

En tout état de cause, il est important de ne pas perdre de vue le fait que l’ensemble des procédures d’expulsion est suspendu pendant la période de trêve hivernale s’écoulant du 1 er novembre au 31 mars suivant.

2. Quels sont les principaux motifs pour expulser votre locataire ?

1er motif d’expulsion : Le manquement à l’obligation de paiement des loyers et des charges

 Ce manquement est une source d’un contentieux abondant entre le bailleur et son locataire dès lors que cette obligation constitue la principale contrepartie à l’occupation des lieux loués.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989impose au locataire de procéder au paiement de ses loyers et charges à bonne date, faute de quoi le bailleur pourra solliciter en justice la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de son locataire.

 Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur peut réclamer jusqu’à 3 ans tout impayé de charges et/ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

• En présence d’une clause résolutoire :

 En cas de non-paiement du locataire, le premier réflexe du bailleur est de faire délivrer au locataire, par huissier justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer l’arriéré locatif dans un délai maximal de 2 mois (et 1 mois en cas de location meublée).

 Faute d’exécution de sa part dans les délais requis, la clause résolutoire du bail est acquise automatiquement et le locataire devient un occupant sans droit ni titre.

 Dans ces conditions, le bailleur devra assigner en référé son locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion mais également sa condamnation au paiement de son arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

 Toutefois, il faut garder à l’esprit que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant d’office des délais de paiement au locataire pouvant aller jusqu’à trois ans, s’il estime qu’il a la possibilité de régler sa dette locative selon un créancier de paiement qu’il aura fixé et son loyer courant. 

 Si le locataire ne respecte pas l’échéancier de paiement fixé par le juge, alors la clause sera immédiatement acquise.

• En l’absence d’une clause résolutoire 

 En l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, le bailleur a toujours la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail d’habitation, laquelle sera appréciée souverainement par les juges du fond après examen du manquement visé.

Par un arrêt rendu le 1^erdécembre 2009 n°07/04411, la Cour d’appel de Grenoble a jugé qu’un locataire n’ayant pas respecté ses obligations de s’acquitter régulièrement de ses loyers encourt la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A contrario, par un arrêt rendu le 9 mai 2006 , la Cour d’appel de Chambéry (n° JurisData : 2006-302001) a rejeté la demande de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers puisque le décompte fourni par le bailleur attestant l’arriéré de loyers n’était pas clair et que l’arriéré loyer était modeste.

2ème motif d’expulsion : Le défaut de souscription à une assurance locative

 L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs puisqu’une telle assurance présente un intérêt fondamental en vue de la réparation des dommages qui pourraient être causés dans les lieux loués :  dégât des eaux, incendie …

 Le locataire est tenu de remettre le justificatif d’assurance à la remise des clefs par le bailleur, puis chaque année à la demande du Bailleur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation nu ou meublé.

 Le bailleur ne peut toutefois contraindre le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie qu’il aurait choisie. Une telle clause sera réputée non écrite en application de l’article 4 b) de la loi du 6 juillet 1989.

 Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail d’habitation pour défaut d’assurance ou de justification d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Passé ce délai, la résiliation du bail est acquise de plein droit et le juge n’a plus la possibilité de suspendre les effets de la clause en accordant des délais au locataire.

Ainsi, par un arrêt rendu le 2 mai 2000 n°98/01147, la Cour d’appel d’Agen a jugé que l’attestation d’assurance produite postérieurement à l’expiration dudit délai, n’est pas susceptible de faire échec à l’application de la clause résolutoire. De même, le fait que le locataire ait produit une attestation d‘assurance le jour de l’audience est indifférente (CA Rennes, 4e ch., 11 janv. 2001, n° 99/05479).En conséquence, les locataires doivent nécessairement s’acquitter de leur obligation dans le délai légal d’un mois suivant la réception du commandement.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter de la mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur pourra souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure devra informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Toutefois, dans une telle hypothèse, le bailleur ne pourra se prévaloir de la clause résolutoire sur ce chef à l’encontre de son locataire.

 En l’absence d’une clause résolutoire à cet effet, le juge prononcera la résiliation judiciaire dudit bail aux torts exclusifs du locataire dès lors que la jurisprudence reconnaît de manière constante que le défaut d’assurance constitue un manquement grave (en ce sens  Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1er avril 2010 n°09/12808 ; Cour d’appel de Rouen du 2 mai 2019, n°18/01633)

 Également, le défaut d’assurance constitue un motif légitime et sérieux permettant au Bailleur la possibilité de délivrer congé à son locataire au moins 6 mois à l’avance avant son terme si celui-ci arrive bientôt à échéance.

3ème motif d’expulsion : la sous-location non autorisée 

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu’il occupe « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Le cas échéant, le locataire pourra voir son bail d’habitation résilié à ses torts exclusifs dès lors que la sous-location sans autorisation constitue un manquement grave du locataire à ses obligations légales et contractuelles (En ce sens,Cour d’appel de Paris, 21 juin 2011 n°06/14542)

De plus, par une jurisprudence désormais constante, le bailleur peut désormais solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par son locataire, outre la résiliation judiciaire de son bail et son expulsion.

A titre illustratif, on rappellera l’arrêt rendu et publié le 12 septembre 2019 n°18-20727 aux termes duquel la Cour de cassation a confirmé que le remboursement des revenus tirés par son locataire au titre de la sous-location de son appartement sur la plateforme Airbnb sans son autorisation, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil. En l’espèce, les locataires avaient été condamnés à lui rembourser la somme de 27.295€.

4ème motif d’expulsion : La communication de fausses informations au bailleur à la signature du bail

L’article 1102 du Code civil qui consacre le principe de la liberté contractuelle précise que toute personne est libre « de choisir son cocontractant ». La conclusion d’un bail nécessite au préalable le consentement éclairé du bailleur et de son locataire.

Toutefois, il peut arriver qu’un locataire produise de faux documents aux fins de mentir délibérément sur sa situation familiale, professionnelle ou sur son identité afin de duper un bailleur dans le dessein d’obtenir un logement en employant des manœuvres dolosives.

Dans une telle situation, le bailleur est bien fondé à demander la nullité du bail dès lors que son consentement a été vicié au visa de l’article 1137 du Code civil et, par voie de conséquence, l’expulsion du locataire sera ordonnée.

Par un arrêt rendu le 15 septembre 2016 n°15/11660, la Cour d’appel de Paris a prononcé la nullité du contrat de bail aux motifs que le locataire aurait menti sur sa situation financière dans le dessein d’inciter le bailleur à conclure un bail en fournissant un faux bulletin de salaire.

5ème motif d’expulsion : Les dégradations du logement par le locataire

 L’obligation du locataire d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive trouve son fondement dans l’article 7 c) de la loi du 6 juillet. 1989.

A titre illustratif, on rappellera l’arrêt rendu le 30 janvier 2015 n°14/00207, par lequel la Cour d’appel de Limogesa confirmé l’expulsion des locataires en raison de nombreuses dégradations des locaux et leur extrême saleté.

Également, par un arrêt rendu le 11 juin 2015 n°13/16517, la Cour d’appel de Paris a confirmé la résiliation du bail aux motifs que le locataire aurait manqué à ses obligations de locataire en ne prévenant pas son propriétaire d’un dégât des eaux, ce qui aurait contribué à la dégradation du logement.

6ème motif d’expulsion : Les travaux sans accord du bailleur

L’article 7-f de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire d’un logement de le transformer (ou ses équipements) sans l’autorisation exprès du bailleur. La loi oblige, en effet, le locataire à user paisiblement le logement qu’il occupe en vertu de son bail.

En cas de travaux non autorisés par le bailleur, ce dernier peut exiger de son locataire la remise en état d’origine des lieux, ou conserver les transformations effectuées, sous réserve que celles-ci ne remettent pas en cause le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement. Il convient de préciser qu’en cas de conservation, le locataire ne peut se prévaloir d’un remboursement.

 Outre la demande de remise en état, les juges accordent désormais au propriétaire le droit de demander la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations locatives (en ce sens : Cour de cassation, 31 octobre 2006 n°05-10553).

 Il existe toutefois une exception, prévue à l’article 6-g de la loi de 1989, selon laquelle le bailleur ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux portant sur de simples aménagements ayant pour finalité d’améliorer l’esthétique et le confort des lieux, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. La jurisprudence a ainsi admis que le locataire peut, sans démarche particulière, remplacer les revêtements muraux (Cour de cassation, 22 mars 2005, n°04-10.467).

7ème motif d’expulsion : Les troubles anormaux de voisinage 

 Le règlement de copropriété ou son règlement intérieur doit être respecté par les tous les occupants de l’immeuble, à savoir par les copropriétaires et les locataires de l’immeuble.

 En application de l’article 7b) et 1728 du code civil, le locataire a pour obligation de jouir paisiblement dans les lieux qu’il occupe.

Lorsque le locataire trouble la quiétude de certains occupants de l’immeuble ou de la copropriété en son ensemble (troubles anormaux de voisinage, dégradations des parties communes…), le bailleur est dans l’obligation de le mettre en demeure de cesser de tels manquements dès qu’il en est informé. Si son locataire continue ses manquements, alors il devra intenter une action en justice à son encontre aux fins de solliciter la résiliation judiciaire de son bail et son expulsion (en ce sens, CA Paris 13 septembre 2018 n°16/10482 et20 septembre 2018 n°16/13578).

 A défaut, il pourra voir sa responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires ou tout occupant de l’immeuble et être condamné à des dommages et intérêts, alors même qu’il n’en serait pas à l’origine (Cass. 3ème civ. 17 avril 1996 n°94-15.876).

Dans une telle hypothèse, le Syndicat des copropriétaires pourra, par voie oblique sur le fondement de l’article 1341-1 du Code civil,obtenir en justice la résiliation judiciaire du bail d’habitation et l’expulsion du locataire, outre sa condamnation in solidumavec son bailleur pour réparation du préjudice subi en raison du trouble (En ce sens, CA Nancy, 9 avril 2015 n° 14/02439).

8ème motif d’expulsion : La détention d’un animal 

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 autorise la détention d’un animal de compagnie et non dangereux dans les lieux loués à condition qu’il ne cause aucun dégât dans l’immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants. La jurisprudence est très attentive au fait que les animaux domestiques ne doivent pas présenter d’inconvénients pour le voisinage, ni occasionner de dégâts dans les lieux loués.

Par un arrêt rendu le 28 janvier 2020 n°18/02428, la Cour d’appel de Pau a jugé que la présence des chiens qui aboient et troublent la tranquillité du voisinage pendant de longues heures justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

 9 ème motif d’expulsion : Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé

 Il est rappelé que conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé que dans trois cas :

• le congé pour reprise pour habiter
• le congé pour vente du logement
• le congé pour motif légitime et sérieux

Si à la date de la prise d’effet du congé, le locataire se refuse de quitte les lieux, alors le bailleur devra intenter une action en justice à son encontre aux fins de faire valider ledit congé et voir ordonner son expulsion 

Le locataire sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux (en ce sens : Cour de cassation, 17 décembre 2002, n°01-13.488). 

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En conclusion , cette liste est non exhaustive. D’autres motifs peuvent être soulevés à l’appui de votre demande d’expulsion de votre locataire, à l’instar de la cession non-autorisée du bail, la pratique d’une activité illicite…

Mon cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous assister dans vos démarches en vue de l’expulsion de votre locataire en vous conseillant la meilleure démarche à suivre à cet effet.