Privés de la jouissance de leur bien, les propriétaires confrontés à un squat se heurtent encore trop souvent à une réalité implacable. Pour récupérer leur logement, ils doivent engager une procédure d’expulsion lourde, coûteuse et chronophage. Toutefois, une proposition de loi adoptée par le Sénat le 20 janvier 2026 pourrait marquer une nouvelle étape décisive en mettant fin à une aberration juridique.
I. Le cadre juridique du squat depuis la loi « anti-squat » de 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian » ou « loi anti-squat », a constitué un tournant majeur. Elle a élargi la protection offerte aux propriétaires en étendant la procédure administrative accélérée d’expulsion, prévue à l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007.
La définition pénale du squat
Désormais, l’article 315-1 du Code pénal définit le squat comme “le fait de s’introduire et de se maintenir dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, sans l’accord du propriétaire, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou violences”.
Squat, locataire et occupant à titre gratuit : des situations distinctes
Il convient de rappeler que le maintien illicite dans les lieux d’un locataire après l’expiration du bail, suite à la délivrance d’un congé ou d’un jugement d’expulsion, ne saurait être assimilé à un squat. Il en va de même de la personne hébergée à titre gratuit qui refuse de libérer le logement à l’issue du prêt consenti.
Dans l’un comme dans l’autre cas, la procédure administrative est exclue : seule une action judiciaire permet d’obtenir l’expulsion..
Squatteurs et trêve hivernale
Enfin, la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs. Leur évacuation peut donc intervenir à tout moment de l’année.
II. Comment expulser un squatteur?
Deux types de procédure coexistent :
- La procédure administrative accélérée, non contentieuse, prévue par l’article 38 de la loi DALO,
- La procédure judiciaire, au fond ou en référé, devant le juge des contentieux de la protection
2.1 La procédure administrative accélérée d’expulsion (article 38 de la loi DALO)
Les logements concernés
Avant 2023, cette procédure prévue par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ne concernait que l’occupation illicite de la résidence principale.
La loi Kasbarian a profondément élargi son champ d’application en le modifiant.
Est désormais assimilé au domicile :
« […] tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non» » (article 226-4 du Code pénal).
Résidences secondaires, logements vacants, biens entre deux locations ou tout juste achevés et plus largement tout local à usage d’habitation, peuvent ainsi bénéficier de la procédure accélérée.
Les conditions à remplir pour saisir le préfet
Le propriétaire doit effectuer préalablement trois démarches cumulatives :
- déposer plainte,
- prouver que le logement constitue son domicile ou son bien (factures, documents fiscaux, attestations…).
- faire constater le squat par un officier de police judiciaire, ou par le maire, ou par un commissaire de justice. En pratique le constat par un commissaire de justice reste la solution la plus fiable dès lors que maire ou la police peut refuser de se déplacer.
Lorsque le propriétaire ne peut accéder à son logement pour produire ses titres, le préfet, dans un délai de 72 h, peut interroger l’administration fiscale de lui indiquer à qui appartient le logement squatté. En pratique, cette démarche est loin d’être immédiate.
Le pouvoir d’appréciation du préfet
Une fois ces documents réunis, le propriétaire doit demander au préfet de mettre en demeure l’occupant sans droit ni titre de quitter les lieux. Il est préférable de prendre attache avec un avocat, afin qu’il établisse cette requête.
Le préfet peut alors :
- soit faire droit à la demande d’expulsion. Dans une telle hypothèse, il adressera au squatteur une mise en demeure, dont le délai d’exécution ne peut être inférieur à 24h.
- ou refuser d’intervenir, notamment en l’absence de preuve suffisante de l’introduction frauduleuse dans le domicile d’autrui. Tel est le cas lorsque les preuves d’effraction n’ont pas pu être constatées par le commissaire de justice
Avant de statuer, le préfet apprécie la situation personnelle des squatteurs (par ex : s’ils ont des enfants, s’ils sont handicapés ou s’ils sont des personnes âgées). Il est censé rendre sa réponse dans un délai de 48h mais en pratique c’est beaucoup plus long.
Si la décision d’expulsion est rendue, elle est notifiée aux occupants et affichée en mairie et sur les lieux.À défaut d’exécution volontaire, le préfet procède à l’expulsion forcée.
En cas de refus du préfet d’intervenir, le propriétaire n’a d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire.
2.2 La procédure judiciaire d’expulsion du squatteur
Les démarches préalables
Lorsque la voie administrative échoue ou n’est pas applicable, la procédure judiciaire s’impose. Cette procédure, complexe, nécessite le plus souvent l’assistance d’un avocat.
En tout état de cause, avant toute procédure, celui-ci devra :
- Déposer plainte
- Prouver que le logement lui appartient (titre de propriété, documents fiscaux, factures…).
- Faire constater par un commissaire de justice que le logement est squatté
Une fois ces documents réunis, l’avocat saisit le juge des contentieux de la protection, le plus souvent en référé, afin d’obtenir une décision d’expulsion.
La saisine du juge par voie de requête pour identifier les occupants
Quand l’identité des squatteurs n’est pas connue ou est incertaine, l’avocat devra saisir préalablement le juge par voie de requête pour autoriser le commissaire de justice à pénétrer dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, pour constater le squat, et identifier les squatteurs. Cette procédure a pour intérêt de permettre au commissaire de pouvoir entrer dans les lieux par surprise sans que les squatteurs soient au courant de leur venue.
Le commandement de quitter les lieux et la force publique
Une fois l’ordonnance rendue, l’avocat saisira le juge compétent aux fins de voir ordonner l’expulsion des squatteurs.
Une fois la décision d’expulsion obtenue :
- un commandement de quitter les lieux est délivré ;
- un délai légal de deux mois s’applique, sauf suppression par le juge en cas de mauvaise foi manifeste.
En cas de maintien illicite dans les lieux à l’issue du délai imparti par le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice est habilité à solliciter le concours de la force publique auprès du préfet afin de procéder à l’expulsion.
Toute autre modalité d’éviction est strictement prohibée et est susceptible d’engager la responsabilité civile et pénale du propriétaire, ainsi que celle de toute personne ayant prêté son concours à une expulsion irrégulière.
Toutefois, l’octroi du concours de la force publique relève du pouvoir d’appréciation du Préfet.
Dans un tel cas, le propriétaire pourra se retourner contre l’État devant le tribunal administratif en sollicitant la réparation des préjudices subis du fait du refus du concours de la force publique. A ce titre, il faudra préalablement formuler une demande préalable indemnitaire auprès du préfet concerné.
En pratique, la procédure judiciaire s’avère longue et peu satisfaisante dès lors que le Préfet peut refuser d’intervenir tout de suite, en prenant en considération la situation personnelle des occupants, nonobstant l’existence d’un titre exécutoire.
III. Squat : des infractions pénales élargies et des sanctions alourdies
La loi du 27 juillet 2023 a considérablement renforcé l’arsenal répressif.
- Intrusion et maintien illicite dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel : 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende/infraction (art. 315-1 du Code pénal)
- Violation de domicile d’autrui (résidence principale ou secondaire) : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende d’amende en cas d’intrusion illégale dans le logement mais également en cas de maintien illicite (226-4 du Code pénal).
- Maintien dans les lieux plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux: jusqu’à 7 500 € d’amende (315-2 du Code pénal)
Les complices — intermédiaires, fournisseurs de faux baux, aides logistiques — sont désormais pénalement sanctionnés- sont désormais lourdement sanctionnés.
À l’inverse, le propriétaire qui expulse illégalement s’expose lui-même à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
IV. Squat et locations de courte durée : une zone grise persistante
Certains occupants exploitent les failles inhérentes aux plateformes de location de courte durée, telles qu’Airbnb, en accédant légalement à un logement pour ensuite s’y maintenir indûment, au-delà de la durée contractuellement convenue.
Ce détournement du droit d’usage fait naître une zone grise juridique particulièrement préjudiciable au propriétaire. En effet, l’occupant étant entré dans les lieux avec le consentement initial du bailleur, le Préfet considère alors que l’élément constitutif de la violation de domicile fait défaut. Dès lors, la procédure administrative d’expulsion accélérée ne trouve pas à s’appliquer.
Le propriétaire se retrouve ainsi dépossédé de son bien pendant de longs mois voir années, sans pouvoir solliciter l’intervention du préfet, et se voit contraint d’engager une procédure judiciaire classique, en poursuivant l’expulsion de l’occupant sur le terrain du défaut de paiement des loyers
V. Squat, locations de courte durée : vers la fin d’une aberration juridique en 2026 ?
Afin de combler un vide juridique manifeste, la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone et le sénateur Mathieu Darnaud ont déposé, le 28 novembre 2025, une proposition de loi n°171 visant à adapter la procédure d’expulsion aux nouvelles pratiques d’occupation illicite des logements, notamment dans le contexte des locations de courte durée.
Une modification déterminante de l’article 38 de la loi DALO
L’article 8 de ce texte prévoit une modification ciblée — mais déterminante — de l’article 38 de la loi DALO, avec pour objectif de faciliter le recours à la procédure administrative accélérée d’expulsion, permettant l’intervention directe du préfet.
La réforme repose sur un changement rédactionnel en apparence anodin : le remplacement du mot « et » par le mot « ou » dans le premier alinéa de l’article 38. Ce glissement terminologique met fin au caractère cumulatif des conditions d’introduction illicite et de maintien irrégulier dans les lieux. Désormais, la réunion de l’une ou l’autre de ces conditions suffirait à ouvrir droit à la procédure accélérée.
Par ailleurs, le champ d’application du dispositif serait substantiellement élargi. Jusqu’alors réservé aux locaux à usage d’habitation, il concernerait désormais également les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel.
La notion de squatteur serait ainsi unifiée : serait considéré comme tel toute personne qui s’introduit ou se maintient sans droit ni titre dans l’un de ces locaux.
Adoptée par le Sénat le 20 janvier 2026 par 230 voix contre 102, cette évolution présenterait un intérêt pratique majeur. Elle permettrait aux propriétaires de solliciter l’intervention du préfet même lorsque la preuve de l’introduction frauduleuse s’avère délicate à rapporter — notamment lorsque les traces matérielles de l’effraction initiale ont été effacées (changement de serrure, réparation des ouvrants, etc.).
Des exclusions maintenues
La proposition de loi introduit toutefois une limite explicite. Elle a inséré un nouvel alinéa en ces termes « Le présent article n’est pas applicable lorsque l’occupant est ou a été titulaire d’un contrat de bail d’habitation régi par la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 portant sur le local qu’il occupe ».
Autrement dit, la procédure administrative n’est pas applicable lorsque l’occupant est ou a été titulaire d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’un bail nu, meublé ou d’un bail mobilité. Les locataires se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail ou en dépit d’une décision d’expulsion demeurent donc soumis au régime judiciaire classique.
À l’inverse, une lecture a contrario du texte permet d’envisager une évolution notable : les personnes entrées dans un logement dans le cadre d’une location de courte durée, notamment via une plateforme de type Airbnb, et qui s’y maintiendraient au-delà de la période autorisée, pourraient désormais faire l’objet d’une expulsion administrative, sans saisine préalable du juge, théoriquement dans un délai de 72 heures.
Une réforme fermement attendue
Il convient toutefois de tempérer cet optimisme. En pratique, les délais annoncés sont rarement respectés. L’engorgement des préfectures, conjugué à l’appréciation de la situation personnelle des occupants, conduit fréquemment à des expulsions différées de plusieurs mois.
Enfin, si cette proposition de loi a le mérite de corriger une incohérence juridique majeure, son sort demeure incertain. Transmise à l’Assemblée nationale le jour même de son adoption par le Sénat, elle ne pourra être inscrite à l’ordre du jour qu’à l’issue d’un délai minimal de quatre semaines. Aucun délai maximal n’étant prévu, la navette parlementaire pourrait s’éterniser. Affaire à suivre…