Par une décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel valide les dispositions de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi LE MEUR du 19 novembre 2024.
Désormais, les copropriétés peuvent interdire les meublés de tourisme dans les logements constituant des résidences secondaires à la majorité des deux tiers sous réserve du respect de certaines conditions limitativement énumérées.
Une évolution loin d’être anodine — et qui n’a pas manqué de susciter de vives critiques au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre, protégés par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
Une question prioritaire de constitutionnalité au cœur du débat
À l’origine, une société civile immobilière contestait une délibération d’assemblée générale ayant interdit les meublés de tourisme au sein d’une copropriété.
La résolution, initialement soumise à la majorité de l’article 26, avait finalement été adoptée à la majorité simple lors d’un second vote, en application de l’article 26-1.
Estimant que ce mécanisme portait une atteinte excessive aux droits fondamentaux des copropriétaires, par ordonnance du 24 septembre 2025, RG n°25/01990, le tribunal judiciaire de Caen a transmis une question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation, laquelle l’a jugée sérieuse avant de la renvoyer au Conseil constitutionnel par un arrêt du 18 décembre 2025, n° 25-40.030.
Il appartenait alors au Conseil constitutionnel de déterminer si la restriction du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre est-elle proportionnée à l’objectif d’intérêt général poursuivi ?
La validation sous réserve de l’interdiction des meublés de tourisme par le conseil constitutionnel
Par décision du n°2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel répond par l’affirmative.
Il relève que le législateur a poursuivi des objectifs d’intérêt général, consistant à lutter contre les nuisances engendrées par le développement des locations de courte durée et à préserver le parc de logements affectés à l’habitation.
Surtout, il juge que les atteintes portées aux droits des copropriétaires demeurent suffisamment encadrées et proportionnées.
Un mécanisme désormais favorable à l’interdiction des meublés de tourisme en copropriété
Le dispositif reposant sur l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, permet de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les meublés de tourisme.
Mais cette faculté n’est pas générale. Elle est strictement conditionnée.
L’article 26 d) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…)
- d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n°89-492 du 6 juillet 1989, en meublés de tourisme au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Autrement dit, la validité d’une telle résolution suppose la réunion de cinq conditions cumulatives :
1. L’interdiction doit viser exclusivement la location en meublé de tourisme
Seule la location en meublé de tourisme est visée — à l’exclusion des autres formes de location, telle que la chambre chez l’habitant, le bail civil ou le bail mobilité.
2. Les lots doivent être expressément à usage d’habitation
3. Une exclusion des résidences principales
L’interdiction ne vise que les résidences secondaires..
4. Le règlement doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement commerciaux
Cette condition est déterminante. Une lecture littérale du texte conduit à considérer que l’interdiction commerciale doit être totale et non partielle.
Ainsi, lorsque le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale uniquement dans les lots à usage d’habitation – en prévoyant une occupation bourgeoise exclusive ou simple – sans étendre cette interdiction aux autres locaux tels que les bureaux ou les locaux professionnels, il apparaît juridiquement fondé de considérer que l’article 26 d) n’a pas vocation à s’appliquer.
Une telle interprétation s’inscrit dans le prolongement de l’adage selon lequel « il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas ».
Cette exigence déterminante est, en pratique, fréquemment mal appréhendée par les syndicats de copropriétaires, lesquels n’hésitent pas à soumettre au vote des résolutions d’interdiction sans en maîtriser les conditions de validité.
5. La résolution doit être adoptée à une majorité requise
La décision doit être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Toutefois, si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote.
Dans ce cas, la décision peut être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ce double vote, ce dispositif facilite l’adoption des interdictions.
Trois garde-fous posés par le Conseil constitutionnel
Loin de consacrer une liberté absolue d’interdire les meublés de tourisme, le Conseil constitutionnel encadre strictement le dispositif.
Aux considérants 10 et 11, il pose trois exigences structurantes, qui conditionnent la validité même des interdictions adoptées en copropriété.
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Une exigence nouvelle : l’interdiction doit être justifiée par la destination de l’immeuble
Le Conseil introduit, en premier lieu, une exigence décisive : l’interdiction doit être justifiée par la destination de l’immeuble, sous le contrôle du juge.
Il énonce en effet que « l’interdiction de location […] doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble ».
Cette précision, en apparence anodine, est en réalité fondamentale.
Elle confère au juge un rôle central : celui d’opérer un contrôle concret de la légitimité de l’interdiction, au regard de la destination de l’immeuble. Il ne s’agit pas d’un simple contrôle abstrait, mais bien d’une appréciation in concreto.
Pour autant, il apparaît raisonnable de penser que ce pouvoir n’est pas sans limite, notamment lorsque la destination de l’immeuble est expressément fixée par le règlement de copropriété.
Contrairement à ce que soutient un certain nombre de mes confrères, ce pouvoir du juge n’est pas nouveau.
En effet, lorsque la destination d’un immeuble est clairement définie par le règlement de copropriété – notamment au moyen de clauses de destination par étage (Cass. 3e civ. 18 février 1987, Administrer, août-septembre 1987, p48) – celle-ci doivent être respectée (CA Paris, 23e ch. 10 et 17 février 1999).
Dans une telle situation, le juge ne saurait, sauf dénaturation manifeste, la redéfinir. La force obligatoire du règlement demeure.
En revanche, en l’absence de clause explicite, l’office du juge devient déterminant.
Il lui appartient alors de reconstituer la destination de l’immeuble à partir d’un faisceau d’indices. À défaut de stipulation explicite, celle-ci se déduit de l’analyse des modalités de jouissances des parties privatives, permettant de qualifier l’immeuble (habitation, professionnel, commercial ou mixte).
En cas de contentieux, la destination de l’immeuble est appréciée souverainement par les juges du fond, au regard des critères fixés par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
- les actes applicables à l’immeuble (règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs) ;
- les caractéristiques de l’immeuble (configuration, aménagement, mode d’occupation) ;
- la situation de l’immeuble (environnement, caractéristiques du quartier).
La destination de l’immeuble apparaît ainsi comme une notion éminemment factuelle et évolutive, susceptible de varier en fonction des transformations de l’immeuble ou de son environnement.
Elle n’est donc pas figée : ce qui a pu être prohibé par le règlement de copropriété d’origine ne l’est pas nécessairement aujourd’hui, et inversement.
Cette exigence n’est donc pas véritablement nouvelle. Elle s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante, selon laquelle la destination fixée par le règlement s’impose, et, à défaut, doit être déduite des conditions d’occupation de l’immeuble.
Mais son intégration explicite dans le contrôle de constitutionnalité en renforce considérablement la portée et ouvrira nécessairement la place à un champ de contentieux considérable à venir.
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Une restriction aux copropriétés à destination bourgeoise
En deuxième lieu, le Conseil rappelle que cette faculté est strictement limitée aux copropriétés dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit simple ou exclusive.
Il précise en effet qu’« une telle interdiction ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Autrement dit, seuls les immeubles dans lesquels les activités commerciales sont déjà proscrites dans les locaux qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale peuvent valablement recourir à ce mécanisme.
Cette exigence est loin d’être accessoire.
On ne peut interdire les meublés de tourisme que dans des immeubles où l’activité commerciale est déjà proscrite.
À l’inverse, dans les copropriétés mixtes, ou dans celles où certaines formes d’activités commerciales sont admises, l’interdiction apparaît juridiquement fragilisée, voire inapplicable.
Là encore, l’interprétation des clauses du règlement de copropriété sera déterminante, et source de contentieux.
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Une exclusion stricte des résidences principales
Enfin, le Conseil constitutionnel rappelle avec fermeté que le dispositif ne peut viser que les lots ne constituant pas une résidence principale.
Un apport en trompe l’œil : La réversibilité de l’interdiction à la même majorité
Au considérant 13, le Conseil précise que les copropriétaires peuvent également mettre fin à l’interdiction selon la même règle de majorité.
Ainsi, là où l’unanimité était requise pour modifier le règlement de copropriété, la suppression de l’interdiction peut désormais intervenir à la majorité des deux tiers.
Le Conseil consacre ici un mécanisme d’équilibre, mais qui est, en pratique, asymétrique.
Car une copropriété ayant réussi à fédérer une majorité qualifiée pour interdire les locations de courte durée aura, sauf circonstances exceptionnelles, peu de raisons de revenir sur sa décision.
Un contentieux inévitable à venir
Par cette décision, le Conseil constitutionnel admet le principe d’une interdiction des locations meublées touristiques, à condition qu’elle soit justifiée par la destination de l’immeuble.
Toutefois la portée réelle de cette décision dépendra entièrement de son appropriation par les juridictions du fond.
Jusqu’alors largement tolérées, notamment dans les zones vacancières au sein des résidences secondaires, les locations de courte durée pourraient désormais être massivement remises en cause par le jeu des décisions d’assemblée générale.
Pour autant, des marges de résistance subsistent.
Si l’activité de location meublée revêt un caractère strictement civil — et non commercial — elle pourrait demeurer compatible avec une destination bourgeoise de l’immeuble, et ainsi échapper à toute interdiction.
La question est loin d’être tranchée. Seule la jurisprudence à venir dira si cette ligne de défense pourra prospérer.
Une vigilance juridique accrue s’impose
Le Conseil constitutionnel valide le principe du dispositif, mais en encadre rigoureusement les conditions de mise en œuvre.
Dès lors, le contentieux se déplacera désormais autour de questions d’interprétation particulièrement techniques :
- la portée des clauses du règlement de copropriété,
- la qualification de la destination de l’immeuble,
- les modalités concrètes de jouissance des lots,
- et la nature — civile ou commerciale — de l’activité de location.
Dans ce contexte, les résolutions d’assemblée générale interdisant les meublés de tourisme, adoptées sur le fondement de la loi « Le Meur », seront inévitablement contestées chaque fois que les conditions posées par le Conseil constitutionnel apparaîtront discutables ou imparfaitement réunies.
Notre accompagnement
Le Cabinet accompagne les propriétaires et investisseurs dans l’analyse de la validité des décisions d’assemblée générale et les assiste dans les contentieux relatifs aux locations meublées touristiques, afin d’assurer la défense efficace de leurs intérêts.
Chaque dossier constitue un cas d’espèce différent dès lors qu’il impliquera nécessairement une lecture rigoureuse du règlement de copropriété, combinée à une analyse fine de la destination de l’immeuble et des conditions d’occupation des lots, pour apprécier la légalité d’une résolution.