La loi Le MEUR n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié la réglementation des locations saisonnières en offrant notamment la faculté aux communes d’abaisser à 90 jours/an la durée maximale de location de courte durée d’une résidence principale, comme c’est le cas à Paris depuis le 1er janvier 2025. Toutefois, les motifs de déplafonnement perdurent.
Si jusqu’à présent, la possibilité de louer sa résidence principale était limitée à 120 jours /an sauf juste motif, la loi LE MEUR n°2024-1039 du 19 novembre 2024 permet désormais à toutes les communes de réduire ce seuil à 90 jours/an.
La ville de Paris a été la première à adopter cette faculté dès le 1er janvier 2025.
À Lyon, un projet de délibération en ce sens sera soumis au vote lors conseil municipal le 26 juin 2025, ou encore à Marseille. D’autres villes devraient suivre le mouvement.
Il est toujours possible de dépasser le plafond de location sous réserve de disposer un motif légal de déplafonnement prévu à l’article L 324-1-1 IV du code du tourisme. Toutefois, cette dérogation n’est pas sans risque, puisqu’elle peut entraîner des condamnations si cette exemption n’est pas admise par le juge.
Le Cabinet DERHY AVOCAT vous propose un éclairage pratique sur la réglementation applicable aux locations de courte durée d’une résidence principale, avant et après l’entrée en vigueur de la loi LE MEUR, illustré principalement par des décisions qu’il a obtenues.
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1. Rappel de la règlementation de la location saisonnière des résidences principales avant l’entrée en vigueur de la loi LE MEUR
La loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 est venue réglementer au visa de l’article L 324-1-1 IV du Code du tourisme la location de courte durée d’une résidence principale en limitant sa durée à 120 jours par an.
Toutefois, cette restriction peut être levée si le loueur démontre l’existence d’un motif légal : obligations professionnelles, cas de force majeure ou raison de santé concernant le preneur, son conjoint ou une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation.
1.1 Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois dans l’année, sauf raison de santé, professionnelles ou cas de force majeure, soit pour le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Bien que la durée d’occupation semble déterminante, elle demeure une donnée tout à la fois, relative, insuffisante et quasi-impossible à démontrer.
La domiciliation fiscale est indifférente pour déterminer la résidence principale, comme l’a encore rappelé la Cour d’appel de Paris par un arrêt du 15 octobre 2021 n°20/52708 en ces termes « la domiciliation fiscale ne démontre pas, à elle seul, l’effectivité de l’occupation de l’appartement dans la mesure où le système fiscal est déclaratif et est donc le fait du souscripteur ».
L’habitation principale doit donc s’entendre comme le lieu du principal établissement, du lieu où une personne a l’intention de fixer le centre de ses activités avec une certaine permanence, et ce peu importe le lieu de sa domiciliation fiscale. Ce statut se prouve par tous moyens.
Dans une affaire du 6 novembre 2024 n°23/59408, la ville de Paris avait assigné l’un de mes clients au visa de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation en alléguant que le bien loué constituait une résidence secondaire.
Le Tribunal a rejeté sa demande de condamnation à une amende de 50.000 € pour défaut de base légale dès lors qu’il a retenu que le bien litigieux constituait bien sa résidence principale entre 2019 et 2022, bien que la domiciliation fiscale ait été fixée à une autre adresse depuis quelques années auparavant.
Nous avions apporté la preuve de la résidence principale en produisant notamment :
- Des bulletins de salaire adressés à l’adresse litigieuses de 2019 à 2022
- Un extrait kbis de sa société attestant du lieu de son domicile à l’adresse litigieuse
- Des relevés UberEat
- Une attestation de l’employeur précisant les déplacements professionnels du client
- des billets d’avion aux dates de déplacement
Dans une affaire similaire du 19 juillet 2023 n°22/58286, le Tribunal judiciaire de Paris a également reconnu la requalification d’une résidence secondaire en résidence principale du bien litigieux d’un client du cabinet, malgré une domiciliation fiscale à une autre adresse, en produisant notamment :
- Des attestations de voisins, famille et d’amis
- Des relevés bancaires
- Des contraventions adressées à l’adresse litigieuse
- Carte électorale à l’adresse litigieuse
- Un journal de bord attestant de ses nombreux séjours en mer
1.2 La location en courte durée de sa résidence principale dans la limite de 120 jours de location/an
Tout loueur d’une résidence principale peut mettre son logement en location saisonnière dans la limite de 120 jours par an. Ce plafond peut être dépassé en présence d’un des trois motifs de déplafonnement légaux prévus à l’article L 324-1-1 IV du Code du tourisme.
1.3 Louer sa résidence principale au-delà du seuil légal : les motifs de déplafonnement
L’article L 324-1-1 du code du tourisme prévoit 3 motifs légaux de déplafonnement pour justifier un dépassement de la limite annuelle de 120 jours, à savoir ;
- Une raison de santé,
- Des obligations professionnelles,
- Un cas de force majeur.
Ces motifs doivent concerner le preneur, son conjoint ou une personne à charge.
1er motif de déplafonnement : les obligations professionnelles
Le motif d’obligation professionnelle est celui qui revient le plus fréquemment dans les litiges.
Toutefois, les juridictions s’emploient à vérifier avec rigueur la cohérence entre les périodes de mise en location du bien et les absences effectives pour raison professionnelle.
Certaines juridictions exigent que le motif professionnel soit établi dès le premier jour de location, tandis que d’autres ne le requièrent qu’à partir du 121e jour (CA Paris, 20 septembre 2022, n°21/20644; TJ PARIS, 23 juin 2025 n°25/51000). Par prudence, il est fortement recommandé de le justifier dès le début de la location.
Par un jugement du 23 septembre 2021 n°20/57910, mon Cabinet a obtenu le premier désistement de la ville de Paris à l’encontre d’un loueur ayant dépassé de 93 jours le plafond de 120 jours pour motif professionnel. Mon client justifiait d’un contrat de volontariat international en entreprise à Hong Kong en 2019 et donc d’un motif professionnel l’éloignant temporairement de sa résidence principale durant cette année.
D’autres affaires ont été jugées en ce sens récemment (CA PARIS, 10 octobre 2024, n° 24/02575).
Dans une affaire du 21 avril 2023, n°21/52582, le Tribunal judiciaire de Paris a reconnu que mon client justifiait bien d’un motif professionnel l’autorisant à bénéficier de l’exception légale, en dépit de 178 nuitées en 2018 et 149 nuitées en 2019 de locations.
Afin de justifier de ce motif, nous avions produit une attestation de son employeur justifiant de nombreux déplacements professionnels dans le Sud de la France et aux États-Unis, mais également la production de son planning et des mails justifiants de ces déplacements.
Dans une affaire du 6 novembre 2024 n°23/59408, le tribunal a reconnu le motif professionnel de notre client pour justifier 236 nuitées en 2022, sur la base de :
- Contrats de mission,
- Justificatifs de transport (train, avion),
- Attestations d’employeur.
Dans une affaire du 16 mai 2022 n°20/57822, le tribunal judiciaire a reconnu que la recherche d’un emploi à l’étranger pouvait être assimilée à une obligation professionnelle, à condition que les périodes d’absence concordent avec les périodes de location.
Toutefois, la Cour d’Appel de Paris, par un arrêt du 15 décembre 2022 n°22/10648 a infirmé partiellement la décision en retenant qu’il ne justifiait pas d’un motif légitime suffisant lié à ses obligations professionnelles.
2ème motif de déplafonnement : la raison de santé
L’état de santé peut constituer un motif de déplafonnement, y compris s’il concerne le loueur, son conjoint ou une personne à charge.
Toutefois, les juges exigent une démonstration rigoureuse et documentée, portant sur la corrélation entre la période d’indisponibilité du logement pour ce motif et la durée des locations de courte durée.
Il est essentiel de justifier de ce motif dès le premier jour de location excédentaire, et non à compter du 121e jour, comme certaines décisions semblent parfois le tolérer.
A ma connaissance, seule une décision à ce jour a admis ce motif. Par jugement du 31 janvier 2022 (n°21/50521), le tribunal judiciaire a reconnu que l’état de santé de l’ex-compagnon de la propriétaire l’avait contrainte à quitter son domicile au-delà de la limite légale de 120 jours, pour les années 2019 et 2020.
A l’inverse, dans une décision du 16 octobre 2024 n°24/53610 le tribunal judiciaire de Paris a rejeté ce motif. Il a considéré que malgré la situation d’aidant du loueur envers ses proches, les pièces versées ne permettaient pas d’identifier avec précision les périodes d’absence de son domicile pour ces raisons familiales et leur concordance avec les locations déclarées. En outre, le dépassement avait été constaté sur une période de cinq années, ce qui traduisait une pratique systématique, non circonstancielle.
Ce motif reste donc difficile à faire valoir. Il doit être étayé par des éléments précis : certificats médicaux, attestations de soins, preuves de déplacements liés à l’état de santé, etc.
3ème motif de déplafonnement : le cas de force majeur
Le cas de force majeure est rarement soulevé par les loueurs de résidence principale en raison de sa difficulté application.
Elle suppose la réunion de trois critères cumulatifs : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité de l’événement perturbateur. Ces conditions restrictives limitent sa reconnaissance par les juges.
Sont traditionnellement considérés comme cas de force majeure : les catastrophes naturelles, les pandémies, les conflits armés ou encore les incendies. Toutefois, ces cas doivent être dûment prouvés et corrélés avec les périodes de location litigieuses.
Par un jugement du 22 mai 2024 n°23/52615, le tribunal judiciaire a reconnu un cas de force majeure : le loueur, bloqué en Asie pendant la pandémie de Covid-19 en raison de la suspension des délivrances de visa et des restrictions de circulation, n’avait pu regagner son domicile en France. Il avait en outre justifié de deux contrats de prestation de service professionnels justifiant de déplacements professionnels en Asie couvrant la période concernée.
Cette décision, obtenue par l’un de mes confrères, illustre l’exceptionnelle rigueur du juge dans l’appréciation de ce motif, qui n’est presque jamais retenu seul, mais bien souvent en appui d’un motif professionnel
A contrario, dans une affaire du 15 octobre 2021 n°20/52546, le tribunal a estimé que la séparation des parents d’un loueur, et le fait que sa mère et ses frères résidaient à l’étranger, ne suffisaient pas à caractériser un cas de force majeure, justifiant qu’il n’ait pas effectivement occupé sa résidence principale durant 8 mois /an.
1.4 Sanctions renforcées en l’absence d’un motif de déplafonnement
Jusqu’à l’établissement d’une jurisprudence très récente, il était acquis qu’une seule amende, plafonnée à 10.000 € pouvait être infligée à un loueur, indépendamment du nombre d’années durant lesquelles il avait dépassé le seuil légal.
Depuis 2023, un tournant jurisprudentiel s’est opéré : les juridictions parisiennes, notamment, n’hésitent plus à prononcer une amende par année d’infraction, chacune pouvant aller jusqu’à 10 000 €, si le dépassement n’est pas justifié par un des motifs légaux de l’article L 324-1-1 du Code du tourisme.
Il est précisé que seules les locations effectuées à compter de 2019 peuvent faire l’objet de telles condamnations, en vertu de l’entrée en vigueur de la loi ELAN.
Le montant de l’amende est déterminé par le juge selon son pouvoir souverain d’appréciation, à l’aune de plusieurs critères :
- Le nombre de nuitées excédant le seuil légal,
- Les revenus générés par les locations,
- La situation financière et professionnelle du contrevenant.
A titre illustratif, vous trouverez plusieurs affaires dans lesquels quelques rares de mes clients ont pu être condamnés.
🔹TJ Paris, 6 novembre 2024 n°23/59408 : amende de 500 € en raison des difficultés financières en raison des difficultés économiques du loueur, sans emploi et étant en situation de recherche de travail mais également du fait qu’il résidait à Kiev à la fin de l’année 2021 et qu’il a été contraint de revenir en France en raison du conflit en Ukraine. Sa compagne et sa belle-famille bénéficiaient d’autorisations provisoires de séjour délivrées en mars 2022. Amende confirmée par la cour d’appel le 15 décembre 2022 n°22/10648.
🔹 TJ Paris 19 Juillet 2023 n°22/58286, amende de 1.056 €, fondée sur le tarif moyen de la nuitée, le faible dépassement (8 nuits en 2019), et des difficultés financières insuffisamment démontrées.
🔹 TJ Paris 19 juillet 2023 n°22/57846, condamnation à 5 700 € pour 2019, 3 000 € pour 2020, et 5 700 € pour 2021, en retenant le prix moyen de la nuitée par le nombre de nuits en dépassement,
Si cette décision peut paraître sévère à première vue, elle s’avère en réalité particulièrement clémente au regard des enjeux.
En effet, nous avions sollicité la requalification du logement en chambre d’hôte, mais le tribunal a rejeté cette qualification. Il a retenu que le logement litigieux constituait un studio indépendant, situé au-dessus de la résidence principale de ma cliente, et ne pouvait donc bénéficier du régime dérogatoire.
Au vu de la nature autonome du bien et du fait qu’il avait été loué :
- 315 nuits en 2019,
- 225 nuits en 2020,
- 311 nuits en 2021,
elle aurait pu être condamnée à une amende forfaitaire de 50 000 €, correspondant à la sanction applicable en matière de résidence secondaire. Le tribunal a donc exercé son pouvoir d’appréciation avec mesure, en tenant compte de la croyance légitime de la licéité de son activité.
🔹 TJ Paris, 10 novembre 2021 (n°21/53408) : amende de 4 000 € pour dépassement de 223 nuitées, atténuée par les revenus modestes du loueur.
🔹 TJ Paris, 7 octobre 2021 (n°21/52854) : amende de 3 000 € malgré un gain de près de 20 000 € et un dépassement de 218 nuitées. Les juges ont pris en compte une période de chômage et des charges importantes de copropriété.
👉 En somme, la prudence est de mise : toute location saisonnière excédant le plafond annuel sans motif légal peut entraîner une amende significative, renouvelée pour chaque année d’infraction.
1.5 L’exception au motif de déplafonnement : le cas de la chambre d’hôte et chez l’habitant
Il résulte de l’article L 324-1-1 du code du tourisme que constitue des meublés de tourisme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Autrement dit, la résidence principale du loueur constitue un meublé de tourisme à la double condition cumulative :
- qu’elle soit entièrement louée ; et
- qu’elle doit servir à l’usage exclusif du locataire
Par conséquent, la location saisonnière d’une ou plusieurs chambres situées dans la résidence principale du loueur n’entre pas dans cette définition dès lors que le locataire n’a pas l’usage exclusif de tout l’appartement.
C’est dans ces conditions que la « chambre partagée » ou encore appelée « chambre chez l’habitant » échappe aux dispositions de l’article L 324-1-1 du Code du tourisme dès lors qu’elle est intégrée dans le logement principal et peut donc être louée toute l’année.
En ce sens, par une décision du 19 juillet 2023 n°22/57846, le tribunal a rejeté la qualification de chambre chez l’habitant, dès lors qu’il n’existait aucune « communication entre les deux lots, de sorte que le studio situé au 7ème étage est indépendant de l’appartement situé au 6ème étage ».
Même solution dans une décision du 26 octobre 2022 n°22/55730 rendue par le Tribunal judiciaire de Paris. Dans cette affaire, ma cliente a été condamnée à une amende de 3.800 €, en dépit d’un nombre important de location en raison de difficultés personnelles et financières.
Par ailleurs, la chambre d’hôte se distingue de la chambre chez l’habitant en ce qu’elle est définie par l’article L 324-3 du Code du tourisme comme une “chambre meublée située chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations“.
Autrement dit, la chambre d’hôte nécessite l’offre de prestations para hôtelières en sus de la mise à disposition de la chambre meublée située dans la résidence principale du loueur, comme le rappelle le Tribunal judiciaire dans une décision du 8 janvier 2025 n°24/56812.
L’hôte doit offrir au moins 3 services sur 4, définis par l’article 261 4° du CGI, à savoir : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, blanchisserie, accueil/ réception des clients.
🔎 À noter : dans une affaire récente du 19 juin 2024 (n°23/59053), le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la qualification de chambre chez l’habitant, au motif que le loueur n’avait pas prouvé que :
- seule une chambre avait été mise à disposition ;
- des prestations de type chambre d’hôte avaient été fournies, comme le petit-déjeuner, caractéristique des chambres d’hôtes.
Dans cette affaire, le tribunal n’a pas fait de distinction entre la chambre chez l’habitant invoqué par le loueur et la chambre d’hôte qui nécessite des prestations accessoires.
Cette décision a été confirmée par la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 30 avril 2025 n°24/15339, en retenant cette fois ci que le loueur ne pouvait valablement faire état d’une chambre chez l’habitant dès lors que notamment le descriptif de l’annonce précise que “le logement est destiné à six voyageurs avec deux chambres, trois lits et deux salles de bain” et que les commentaires font état d’un appartement et non pas d’une simple chambre. Par cette décision, il résulte que la Cour a procédé à un examen attentif de l’annonce pour en déduire que la chambre chez l’habitant a été invoquée de manière opportuniste par le contrevenant mais ne correspondait pas à la réalité.
➡️ En résumé : le statut de chambre d’hôte/chez l’habitant est scruté avec exigence par les juridictions. Avant de louer sous ce régime, il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé afin d’éviter toute requalification et sanction.
2. Loi LE MEUR et la réduction du plafond légal à 90 jours de location/an pour les résidences principales
La loi LE MEUR du 19 novembre 2024 a profondément modifié l’article L.324-1-1 du Code du tourisme en introduisant la possibilité, pour toutes les communes, de restreindre à 90 jours par an la durée maximale de location de courte durée d’une résidence principale. Cette réduction doit faire l’objet d’une délibération motivée adoptée par le conseil municipal.
Cette faculté, désormais ouverte à l’ensemble des collectivités territoriales, permet un encadrement plus strict du marché locatif saisonnier, notamment dans les zones tendues où l’impact du tourisme sur l’habitat permanent est jugé préoccupant.
La ville de Paris a ainsi adopté cette mesure par délibération des 18, 19 et 20 décembre 2024 n°2024 DLH 398,, fixant l’entrée en vigueur du nouveau plafond à compter du 1er janvier 2025. Marseille a suivi le mouvement et Lyon ne saurait tarder.
➡️ Important : malgré cette réduction de plafond, les motifs de déplafonnement légaux prévus à l’article L 324-1-1 IV du Code du tourisme restent inchangés
En parallèle, la loi prévoit un renforcement des sanctions. L’amende maximale pour dépassement non justifié, actuellement plafonnée à 10 000 €, sera portée à 15 000 € par année d’infraction, selon un décret d’application attendu au plus tard le 20 mai 2026.
Cette évolution souligne la nécessité, pour les propriétaires de meublés touristiques, de maîtriser parfaitement leur cadre réglementaire. Le non-respect du plafond annuel, sans motif légitime, entraînera des sanctions de plus en plus lourdes, à fortiori dans les communes ayant opté pour la réduction à 90 jours.
3. Sur les autres obligations imposées par la loi LE MEUR pesant sur tous les loueurs
3.1 Sur la déclaration préalable
Tout propriétaire désirant louer un logement en meublé touristique est tenu de déclarer le bien en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement. Cette obligation est désormais étendue à tous les biens et quelle que soit la commune où est situé le logement.
➡️ En cas de non-déclaration, une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € est encourue. Ce plafond sera porté à 10 000 € par un décret à paraître d’ici le 20 mai 2026.
Par ailleurs, toute fausse déclaration ou usage d’un faux numéro d’enregistrement pourra être sanctionné d’une amende allant jusqu’à 20 000 € au plus tard d’ici le 20 mai 2026.
3.2 Obligation performance énergétique (DPE)
Les meublés touristiques doivent progressivement se conformer aux exigences environnementales imposées aux locations classiques. L’interdiction de location pour les biens les plus énergivores sera mise en œuvre selon le calendrier suivant :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F ;
- 1er janvier 2034 : seuls les logements classés entre A et D pourront être proposés en location touristique.
La mairie pourra, à compter du 1er janvier 2034, exiger la transmission du DPE valide dans un délai de deux mois (article L.324-2-2 du Code du tourisme).
➡️ En cas de non-respect, une astreinte administrative de 100 € par jour de retard pourra être appliquée, ainsi qu’une amende pouvant atteindre 5 000 € par logement en infraction.
3.3 Obligation de transmission des relevés de locations
Les communes disposent jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la location pour exiger du loueur la communication du nombre de jours de location effective de son bien. Le loueur dispose alors d’un délai d’un mois pour s’exécuter.
Cette obligation, auparavant restreinte aux résidences principales, s’applique désormais à tous les types de meublés de tourisme.
➡️ Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende maximale de 10 000 €, montant porté à 15 000 € par an d’ici le 20 mai 2026.
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En conclusion:
Si les motifs de déplafonnement demeurent inchangés, leur application reste soumise à l’appréciation souveraine des juridictions, qui opèrent un contrôle particulièrement rigoureux. La prudence est donc de mise pour tout loueur souhaitant dépasser ce plafond, quel que soit le lieu de situation de son bien en France.
Par ailleurs, les sanctions financières liées au non-respect des obligations légales seront significativement alourdies dès l’entrée en vigueur du décret d’application attendu au plus tard le 20 mai 2026. Ces sanctions concerneront tous les meublés de tourisme
Dans ce contexte évolutif, mon Cabinet, reconnu pour son expertise en contentieux liés aux meublés de tourisme, se tient à votre disposition :
- Pour analyser juridiquement votre situation et vérifier si un motif de déplafonnement peut être valablement invoqué ;
- Pour rédiger une réponse structurée en cas de contrôle ou mise en demeure par la Ville ;
- Pour assurer votre défense devant le Tribunal judiciaire de Paris ou toute autre juridiction compétente.
Nous intervenons avec rigueur, réactivité et stratégie, afin de préserver vos intérêts patrimoniaux tout en sécurisant votre activité locative. N’hésitez pas à nous contacter en cas de doute ou de litige.