La loi du 19 novembre 2024 n°2024-1039, dite loi “Le Meur”, publiée au JO le 20 novembre 2024, a substantiellement modifié le régime des obligations et des sanctions applicables aux intermédiaires touristiques, notamment au titre de l’article L324-2-1 du Code du tourisme.
Cette évolution s’inscrit dans un contexte de renforcement du contrôle des locations de courte durée, particulièrement dans les zones tendues, et vise à responsabiliser les plateformes et autres acteurs d’entremise dans la mise en location de meublés de tourisme.
La nouvelle rédaction de l’article L.324-2-1 impose désormais aux intermédiaires des obligations d’information, de vérification et de transmission de données, assorties de sanctions civiles considérablement alourdies.
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1. qu’est ce qu’un intermédiaire touristique ?
Le statut des intermédiaires immobiliers a été défini par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 n°70-9 en son article 1er comme suit : « les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui (…) ».
Autrement dit, d’une manière plus large, est considéré comme un intermédiaire immobilier toute personne physique ou société dont l’activité professionnelle consiste en une activité d’entremise ou de gestion locative de biens (comprenant l’activité de location et sous-locations saisonnière, nu ou meublée d’un bien immobilier).
La loi Le Meur est venue préciser cette définition par la création de l’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose : « Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique (…) ».
Il en résulte une définition extrêmement large de l’intermédiaire touristique :
- Les plateformes ;
- Toute personne (physique ou morale), qui prête son concours, même à titre gratuit, à une activité de location touristique en mettant à disposition des services, ou une activité d’entremise ou de négociation, sont considérées comme des intermédiaires immobiliers qu’ils soient ou non professionnels. A ce titre, il apparaît raisonnable de penser qu’un proche aidant gracieusement un propriétaire en gérant une annonce de location pour son compte, puisse être sanctionné, au même titre qu’une conciergerie Airbnb.
Toutefois, seule la jurisprudence à venir pourra affiner cette définition sur la qualité d’un intermédiaire immobilier.
2. L’impunité relative des intermédiaires touristiques jusqu’à la loi Le Meur
Il a fallu attendre un premier décret en date du 30 octobre 2019, n°2019-1104 pour que les intermédiaires et plateformes numériques se voient imposer des obligations à l’égard des communes.
Ce texte permettait aux communes, une fois par an, d’interroger les intermédiaires de location touristique afin d’obtenir la communication d’informations précises relatives aux meublés de tourisme dont ils assuraient la gestion, et notamment le nombre de jours loués au titre de l’année en cours et de l’année précédente.
Les intermédiaires devaient répondre dans un délai d’un mois à compter de la réception du courrier portant opération de contrôle, en transmettant :
- la liste des meublés proposés à la location dont ils avaient ou avaient eu la gestion,
- ainsi que le décompte des réservations pour l’année civile en cours et celle précédente.
Cette obligation s’appliquait également aux biens qui n’étaient plus sous leur gestion au jour de la demande.
En pratique, cette obligation s’est révélée inefficace, faute d’être assortie de sanction, comme il a été rappelé par la Cour de cassation en date du 9 novembre 2022, n°21-20.467 et n°21-20.819 en ces termes :
« celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plate- forme numérique, en méconnaissance de l’article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 ».
3. Les nouvelles obligations et sanctions des intermédiaires touristiques fixées par la loi Le Meur
Désormais, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a imposé diverses obligations incombant aux intermédiaires immobiliers et a prévu de lourdes sanctions en cas de manquement à ces dernières, inscrites à l’article L 324-2-1 du Code du tourisme.
3.1 Un contrôle a priori avant toute publication de l’annonce
Désormais, avant toute mise en location saisonnière, que le logement constitue ou non la résidence principale du loueur, l’intermédiaire touristique est tenu à une obligation d’information préalable.
Il doit ainsi informer le loueur :
- des obligations de déclaration en mairie,
- et, lorsque le logement ne constitue pas sa résidence principale, de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage.
Cette information doit impérativement intervenir avant toute mise en ligne de l’annonce.
Préalablement à la publication, l’intermédiaire doit en outre obtenir du loueur une déclaration sur l’honneur attestant :
- du respect de ces obligations,
- du caractère de résidence principale ou non du logement,
- ainsi que du numéro de déclaration délivré par la commune.
Ce numéro doit obligatoirement figurer sur l’ensemble des annonces diffusées.
À défaut, l’intermédiaire s’expose à une amende civile de 12 500 € par meublé de tourisme en infraction, en application des paragraphes I et III, alinéa 1er, de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme.
3.2 Sur les obligations a posteriori lors des contrôles des communes
a) Sanction en cas de non-transmission d’information lors d’une opération de contrôle
Dans les communes ayant instauré la procédure d’enregistrement (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, etc.), la traçabilité est désormais totale.
L’article L.324-2-1, II, alinéa 1er du Code du tourisme ne s’applique que dans ces communes.
La commune est en droit d’exiger :
- un décompte individualisé des meublés de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire,
- le nombre précis de nuitées louées sur l’année en cours et l’année précédente,
- y compris pour des biens qui ne sont plus sous gestion au jour du contrôle.
Par ailleurs, la commune est informée par l’organisme public unique lorsqu’un logement déclaré comme résidence principale a dépassé le seuil légal de location (120 jours ou le seuil abaissé localement).
En cas de refus, d’absence de réponse ou de transmission incomplète des données d’activité, l’intermédiaire s’expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par meublé de tourisme concerné.
Dès réception d’un courrier portant opération de contrôle, l’intermédiaire touristique doit répondre avec la plus grande diligence. Cette coopération n’est pas anodine : les juges tiennent compte des diligences accomplies et de la bonne foi démontrée lorsque le dossier prend une tournure contentieuse, permettant ainsi une diminution de l’amende.
b) Obligation du retrait des annonces en cas de dépassement du plafond légal
En application de l’article L.324-2-1, II, alinéa 2 du Code du tourisme, l’intermédiaire touristique est tenu à une obligation de retrait immédiat de l’annonce lorsqu’il a connaissance du dépassement du plafond légal de location d’une résidence principale.
Ce plafond est fixé à 120 jours par an, sauf lorsque la commune a décidé de l’abaisser.
À défaut de retrait, l’intermédiaire encourt une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par annonce, y compris dans l’hypothèse où le bien n’est plus proposé à la location au moment du contrôle, dès lors qu’il est établi qu’il avait connaissance du dépassement.
Le législateur a en effet ouvert aux communes la faculté d’abaisser ce seuil à 90 jours par an, conformément à l’article L.324-1-1, IV du Code du tourisme.
C’est notamment le cas à Paris, où, depuis la délibération municipale du 20 décembre 2024 (n°2024-DLH-398), entrée en vigueur le 1er janvier 2025, la durée maximale de location d’une résidence principale est désormais fixée à 90 jours par an.
3.4 Qui prononce ces sanctions ?
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune concernée, et que le produit de l’amende est versé à la commune.
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En conclusion :
Désormais, avec la loi le Meur, l’intermédiaire touristique devient juridiquement garant du respect de la réglementation applicable aux meublés de tourisme.
En cas de contrôle ou d’assignation à l’initiative d’une commune, l’intermédiaire doit pouvoir établir, pièces à l’appui :
- l’information préalable délivrée au loueur,
- les vérifications effectivement réalisées avant la diffusion de l’annonce,
- la coopération active et diligente avec les services de contrôle.
C’est à l’aune de ces diligences, souverainement appréciées par le juge, que se déterminera la modulation — ou non — des sanctions encourues.
La vigilance est donc plus que jamais de mise pour quiconque prête son concours à la location d’un meublé de tourisme.
En cas d’assignation ou de réception d’un courrier municipal portant opération de contrôle, il est déterminant de se faire assister par un avocat rompu au contentieux de la location meublée touristique, afin de rapporter la preuve des diligences accomplies, de démontrer la bonne foi de l’intermédiaire et de valoriser sa coopération avec les agents assermentés. C’est bien souvent à ce stade que se joue l’issue financière du dossier.