Lorsqu’un locataire disparaît sans délivrer congé et sans prévenir le propriétaire, la tentation est grande de reprendre immédiatement le logement . Ce réflexe est pourtant dangereux : une récupération sans décision judiciaire peut exposer le bailleur à des poursuites pénales pour violation de domicile. Le dispositif légal obéit à une chorégraphie minutieuse. Rigoureux, contraignant, parfois implacable, il devient d’une efficacité remarquable dès lors qu’il est manié avec justesse.
Le bailleur qui soupçonne que son locataire a abandonné le logement doit préalablement s’assurer que le bail ne s’est pas poursuivi au profit d’autres occupants, à savoir à ses descendants, ascendants, à son conjoint, à son concubin,ou toutes autres personnes.
Il convient, en outre, d’opérer une distinction essentielle selon que le logement est loué vide ou meublé.
La procédure décrite ci-après concerne exclusivement l’abandon d’un logement loué vide, régi par un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, lorsque le logement est loué meublé -bail d’habitation meublé, bail civil ou encore d’un bail mobilité-, le bailleur ne peut pas recourir à la procédure simplifiée de reprise pour abandon du logement, décrite dans le cadre du présent article.
Dans cette hypothèse, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du ressort dont dépend le bien litigieux afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.
Étape 1 : Vérifier l’abandon du logement
Pour faire constater que le logement a été abandonné par le locataire, le bailleur doit au préalable accomplir plusieurs formalités, lesquelles doivent impérativement être suivies dans l’ordre ci-après exposé.
Envoyer au préalable une mise en demeure au locataire
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par son locataire, le bailleur doit le mettre en demeure de justifier qu’il occupe toujours le logement dans un délai d’un mois, par acte de commissaire de justice (Art 14-1 de loi du 6 juillet 1989).
Cette demande peut être également intégrée dans :
- un commandement de payer ;
- ou un commandement de justifier d’une assurance.
Faire établir un constat d’huissier d’abandon du logement
Un mois après la signification de la mise en demeure restée infructueuse, le commissaire de justice peut pénétrer de force dans le logement pour constater l’abandon du logement par le locataire (Art. L142-1 CPCE), à condition d’être accompagné :
- du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité,
- d’une autorité de police ou de gendarmerie,
- ou de 2 témoins majeurs sans lien avec le bailleur et le commissaire de justice.
Il constate par procès-verbal que l’abandon du logement est caractérisé et dresse l’inventaire des meubles laissés sur place en indiquant s’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Etape 2 : Saisine du Tribunal par voie de requête pour reprise du logement abandonné
Une fois le constat établi, le bailleur peut utiliser la voie rapide instaurée par le décret en date du 10 août 2011 n°2011-945.
A ce titre, par l’intermédiaire de son Conseil, il doit saisir le juge des contentieux de la protection par requête aux fins que soient prononcées la résiliation du bail et la reprise du logement, en produisant notamment :
- le constat du commissaire de justice,
- une copie du bail,
- une copie de la mise en demeure, et
- un décompte des sommes dues.
Le juge statue sur ordonnance. L’intérêt de cette procédure est qu’elle est non contradictoire et bien plus rapide qu’une procédure au fond ou en référé.
S’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant que le bien a été abandonné , le juge des contentieux de la protection :
- constate la résiliation du bail et autorise la reprise des lieux (en ce sens CA d’Orléans 28 novembre 2018 n°18/01088).
- statue sur la demande en paiement des arriérés de loyers et le sort du mobilier (en ce sens, CA de Bordeaux, 11 mai 2020, n°18/01568 ).
Si, en revanche, le doute subsiste, la requête sera rejetée. Cette décision ne peut pas être contestée par le bailleur. Il lui restera alors la voie, plus longue, d’une action en résiliation devant le juge du fond ou en référé.
Une appréciation du juge au cas par cas
L’appréciation de l’abandon du logement relève toutefois d’une analyse concrète des faits et repose sur un faisceau d’indices, souverainement appréciés par le juge au regard des constatations opérées par le commissaire de justice.
A ce titre, la jurisprudence récente fournit des éléments utiles à ce sujet.
- L’absence prolongée du locataire, mais également de ses meubles et d’effets personnels, conjuguée à l’absence de réponse aux mises en demeure adressées par le bailleur, a suffi à établir la vacance du logement pour la Cour d’appel de Toulouse le 27 févier 2017, n°15/06000
- les témoignages et constatations de tiers corroborant l’inoccupation effective du logement, tels que relevés par le commissaire de justice, ont été jugés probants pour le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évreux le 22 mai 2025, n°24/01196 ;
- le défaut de retrait des courriers recommandés – ceux-ci ayant été retournés à l’expéditeur-, combiné à une absence prolongée du logement établie sur une durée d’environ une année et à la non-restitution des clés, révèlent également un tel abandon (Tribunal Judiciaire d’Auxerre, 4 juillet 2025, n°25/00061)
- l’absence totale d’effets personnels, de denrées alimentaires et de documents à caractère personnel, conjugué à un défaut d’entretien – tel qu’un réfrigérateur vide et couvert de givre ou un évier en état d’insalubrité-, traduisent une rupture durable avec le logement loué et donc d’une inoccupation prolongée des lieux (CA Paris, pôle 4, 6 juillet 2023, n°21/07262).
A l’inverse, le simple fait d’habiter ailleurs n’est pas constitutif d’abandon ( En ce sens : CA PARIS, 7 novembre 1984, n°1984-025756 et CA PARIS, 12 juin 1985, n° 1985-023867). Dans cette hypothèse : tant que le bail n’est pas régulièrement rompu, l’obligation de payer les loyers demeure.
Signification de l’ordonnance
L’Ordonnance doit être signifiée au dernier domicile connu du locataire dans les 2 mois à compter de son prononcé, faute de quoi elle devient caduque.
La signification contient, notamment, à peine de nullité, :
- l’indication qu’il peut être fait opposition dans le délai légal d’un mois ;
- l’information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai d’un mois ;
- l’avertissement qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien.
- Si l’ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place, elle contient également :
a) l’avertissement qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu’il pourra être procédé à l’évacuation des biens laissés sur place ou à leur vente aux enchères publiques ;
b) la sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance.
Le droit de contestation du locataire
Le locataire qui souhaite contester l’ordonnance dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification pour former opposition par déclaration remise ou adressée au greffe du JCP, dans les mêmes formes que la requête.
Les parties sont alors convoquées à l’audience par lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d’une lettre simple.
Le jugement du tribunal se substituera à l’ordonnance. Si le juge constate que la demande initiale du bailleur est abusive, ce dernier peut être condamné au versement d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 10.000 € (Art 32-1 du CPC).
Étape 3 : La reprise effective du logement par le bailleur
À l’expiration du délai d’opposition, l’ordonnance devient exécutoire. Le commissaire de justice établit alors un procès-verbal de reprise remis ou signifié à la personne expulsée. Les biens restés sur place sont réputés abandonnés et seront vendus aux enchères.
C’est seulement à partir de ce moment que le propriétaire peut récupérer son logement et procéder à sa relocation.
L’assistance d’un avocat est-elle nécessaire ?
Dans le cadre de cette procédure, l’assistance d’un avocat compétent en droit du logement apparaît indispensable, compte tenu de l’enjeu et des subtilités de cette procédure.
Une requête mal engagée peut, en effet, faire perdre des mois et obliger à repartir dans un contentieux classique.
Notre Cabinet, coutumier de ces litiges, saura vous assister efficacement en adoptant une stratégie adaptée à votre dossier.