La fixation du loyer d’un bail commercial est déterminée librement par les parties lors de la conclusion du bail commercial. Il peut résulter soit d’une clause de loyer fixe, soit d’une clause de loyer à paliers ou d’allégement ou franchise, soit d’une clause de loyer d’échelle mobile ou d’un loyer variable. En sus, le bailleur peut exiger un pas-de-porte ou droit d’entrée.
Comment fixer le loyer initial d’un bail commercial ?
Les parties sont libres de fixer le loyer initial d’un bail commercial tant en son montant que dans ses modalités de paiement. En pratique il fait référence aux prix du marché. Il existe différentes méthodes pour fixer le loyer contractuel, lesquels sont décrits ci-après.
La clause de loyer fixe
La fixation du loyer du bail est établie généralement forfaitairement annuellement sans référence à la surface louée, ni à la méthode utilisée. Il est librement fixé par les parties.
Le loyer à paliers et loyer avec allégement ou franchise
La fixation du loyer peut prendre la forme d’un loyer à paliers qui consiste à faire évoluer le prix du loyer de manière progressive, par avance quant à son montant et à la date à laquelle elle devra se produire.
Elle peut prendre également la forme d’un loyer avec allégement ou franchise qui consiste pour le bailleur à accepter que le loyer contractuel puisse être diminué ou non perçu pendant une durée déterminée entre les parties. A l’issue de la période d’allègement ou de franchise, le locataire est tenu de s’acquitter du loyer initialement convenu. Le bailleur accorde en général des franchise ou des allègements de loyer lorsque son locataire effectue d’important travaux à ses frais.
Le loyer indexé ou la clause d’échelle mobile
La fixation du loyer du bail commercial peut résulter d’une clause d’échelle mobile. Cette clause contient un mécanisme d’indexation en application duquel le loyer est automatiquement révisé en fonction d’un indice de réévaluation choisi par les parties, qui doit avoir un rapport avec l’objet du bail ou avec l’activité du locataire. L’indice de réévaluation s’applique généralement à la totalité du loyer, mais peut également concerner qu’une portion de celui-ci. Cet indice peut être l’ICC (indice du coût de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales, ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités libérales et tertiaires (bureaux, cabinets médicaux ou d’architecte, entrepôts logistiques..).
Pour être valable, la clause d’indexation doit remplir trois conditions : la variation d’un indice, une périodicité déterminée et une automaticité de la révision.
La périodicité d’application de la clause d’échelle mobile est laissée à la libre appréciation des parties, bien qu’elle soit généralement prévue annuellement.
Si par le jeu de cette échelle mobile, le loyer a augmenté de plus de 10 % par rapport au dernier loyer fixé, le locataire peut en demander la révision pour voir ramener le loyer à la valeur locative.
Attention : la loi Pinel a supprimé l’ICC comme indice de référence pour calculer la révision triennale légale (C. com L145-38) ou le plafonnement du loyer renouvelé pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, mais elle n’empêche pas d’y faire référence en cas d’indexation du loyer en application d’une clause d’échelle mobile.
Le loyer variable : la clause-recettes
La clause-recettes est généralement utilisée dans les locaux des centres commerciaux. Elle se caractérise par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Il existe deux sortes deux clause – recettes :
– la clause-recettes pure et simple : le loyer sera calculé exclusivement en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires TTC réalisé par le locataire durant la période consiédérée. Cette clause est en générale envisagée au profit d’enseignes dites locomotives pour lancer un centre commercial.
– la clause-recettes binaire : le loyer sera assorti d’un minimum garanti, appelé également loyer de base, et d’une partie variable variant selon les recettes réalisées par le locataire. Il peut être assorti d’une progressivité ou dégressivité de la partie variable et d’une indexation de la partie fixe.
Cette clause a pour avantage d’échapper aux règles d’augmentation du loyer de plus de 10 % applicables en matière de révision et de renouvellement des loyers.
Puis-je demander un pas-de-porte ou un droit d’entrée ?
En sus du versement du loyer, un pas-de-porte ou un droit d’entrée peut également être prévu. C’est une somme versée par le locataire au bailleur en une ou plusieurs fois, lors de la conclusion du bail. Il s’élève en général à trois ou six mois de loyers.
Selon l’intention du bailleur, le pas-de-potre peut revêtir trois types de qualification. Ainsi, il peut être considéré comme :
– un supplément de loyer payé d’avance. Dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement ;
– la contrepartie de la dépréciation de l’immeuble résultant notamment du droit du locataire au renouvellement de son bail et à paiement d’éviction ;
– mixte lorsqu’il est à la fois considéré comme un supplément de loyer et une indemnité.
La qualification est importante car les conséquences juridiques et fiscales ne sont pas les mêmes. Dans le premier cas, le supplément est imposable par le propriétaire alors que dans le second il ne l’est pas. Les parties à bail ont donc intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu’ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties en considérant généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.