En matière de baux commerciaux, la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou sa révision, ou sur le montant des charges et travaux.
La commission de conciliation des baux commerciaux a pour mission de tenter de concilier les locataires et bailleurs, qui sont en désaccord sur le montant du loyer fixé au moment du renouvellement du bail ou à la suite d’une demande de révision de loyer.
Dans quels cas la Commission départementale de conciliation peut-elle être saisie?
En application de l’article L. 145-35 du Code de commerce, le bailleur ou le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, en cas de litiges relatifs à :
– à la fixation du loyer du bail renouvelé ;
– à la révision du loyer en cours de bail commercial,
– aux charges locatives
– aux réparations et travaux.
En ce qui concerne les loyers, le champ d’action de la commission départementale de conciliation se limite aux litiges relatifs à la règle du plafonnement instituée :
– pour le loyer du bail renouvelé (C.com L. 145-34 ) ;
– pour le loyer du bail révisé (C.com L. 145-38).
Elle a donc vocation à connaître des litiges portant :
– sur les motifs de déplafonnement du loyer soulevés par le bailleur sur le fondement d’une modification notable des éléments de la valeur locative ;
– sur le calcul du plafonnement et de ses modalités d’application.
Sont exclus de sa compétence, les baux qui ne relèvent pas de la règle du plafonnement à raison de la nature du biens loués : les terrains, les locaux monovalents ou encore les baux à usage exclusif de bureaux (R. 145-9 à R. 145-11 du C. de Com.).
Si la discussion porte sur la seule fixation du loyer, – les parties sont d’accord sur le principe du déplafonnement ou le preneur invoque l’exception de la valeur locative inférieur au montant du loyer en cours-, la commission départementale de conciliation ne devrait pas être compétente en principe.
En effet, si la commission départementale de conciliation peut donner, à titre accessoire, son avis sur la valeur locative lorsqu’elle est saisie d’un litige portant sur les motifs de déplafonnement du loyer soulevés par le bailleur sur le fondement d’une modification notable (C. com L. 145-34), il en va différemment lorsque l’entier litige porte sur la détermination de la valeur locative (C. com L. 145-33) .
Comment saisir la Commission départementale de conciliation ?
La saisine de la Commission départementale de conciliation n’étant pas obligatoire, elle ne saurait avoir un effet interruption de la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du Code de commerce.
La commission territorialement compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble. Elle peut être saisie à tout moment par LRAR, contenant la copie du bail et celle du congé avec offre de renouvellement. La Commission départementale de conciliation des baux commerciaux convoque ensuite les parties à une séance, par LRAR, 15 jours au moins avant la date d’examen retenue.
Son rôle est de trouver un terrain d’entente et de donner un avis consultatif, même si les parties ne sont ni présentes, ni représentées à l’examen. Il est conseillé aux parties de se faire assister par un avocat pour défendre au mieux leur intérêts à cette audience.
La commission départementale de conciliation doit se prononcer dans les trois mois de sa saisine. A défaut d’avoir statué dans ce délai, la Commission est dessaisie de facto.
Il arrive que la Commission départementale de conciliation et le juge des loyers soient saisis parallèlement. Dans ce cas, le juge doit surseoir à statuer tant que l’avis de la Commission n’est pas rendu (Art L. 145-35 al 2 C. de Com). A défaut d’avis dans un délai de 3 mois et en l’absence de conciliation, la commission est automatiquement dessaisie et le juge peut statuer (Art L. 145-35 al 3 C. de Com).
SI le litige concerne des charges et des travaux et que le juge des loyers ou le Tribunal a été saisi, il convient deux distinguer deux hypothèses :
– si la commission est saisie par le défendeur postérieurement à l’assignation mais avant la date des débats devant le juge, celui-ci doit alors surseoir à statuer jusqu’à ce que la commission ait rendu son avis à la date des débats devant le juge ;
– si à la date des débats devants devant le juge, la commission n’a pas été saisie, la demande en justice demeure recevable et le juge n’a pas à surseoir de statuer ni à rechercher si la commission a été consultée.
Que se passe t-il à l’issue de la séance de conciliation départementale de conciliation ?
En cas de conciliation devant la Commission départementale de conciliation, un acte est dressé, signé par chacune des parties, ayant force obligatoire. L’accord concernant le renouvellement du bail trouve à s’appliquer sans besoin d’autre formalité. Le bail d’origine est maintenu sans que la rédaction d’un nouveau bail soit nécessaire.
En cas de désaccord persistant, la Commission départementale de conciliation établit un avis motivé, lequel acte sera adressé à chaque partie par LR/AR. Cet avis a un rôle uniquement consultatif et ne lie pas le juge. Une procédure devra être engagée rapidement devant le juge des loyers dès lors que la saisine de la commission n’étant pas un préalable obligatoire ne constitue pas un effet interruption de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Conclusion : les Commissions départementales de conciliation n’ont pas les connaissances juridiques et techniques ni les moyens suffisants pour mener à bien leur mission. Une grande partie des litiges trouvent leur solution amiable après le dépôt du rapport de l’expert-judiciaire désigné par le juge.