Les loyers impayés constitue l’un des manquements du locataire justifiant la résiliation du bail commercial par le Bailleur. Dans une telle hypothèse, le bailleur engagera une procédure judiciaire à son encontre afin de voir ordonner son expulsion, soit au terme d’une action dite référé-expulsion, sous réserve qu’une clause résolutoire soit prévue à cet effet dans le bail, soit au terme d’une action au fond en résolution judiciaire du bail.
Le déroulement de la procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés : Etape par étape
Etape 1 : Tenter une démarche amiable avec son locataire et son éventuel garant
- Concernant le locataire :
Il est conseillé, en cas de loyers d’impayés (et/ou charges) d’un terme à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, de lui adresser une mise en demeure par LRAR.
- Concernant le garant :
Depuis la loi PINEL, il est prévu que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté (C.com L. 145-16-1).
De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique, le bailleur doit le tenir informé de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (Art. 2293 du code civil).
Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.
Etape 2 : Pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire en cas de loyers impayés
Pour être sûr de récupérer ses loyers impayés, le bailleur peut effectuer une saisie conservatoire dès le premier jour de l’impayé et alors même qu’aucun commandement n’a encore été signifié (Art. L. 511-2 du C. d’exéc.). Cette procédure évite que le locataire organise son insolvabilité et permet d’assurer l’efficacité d’une décision de justice ultérieure.
L’huissier devra dénoncer cette saisie conservatoire dans le délai de HUIT JOURS et le bailleur devra engager la procédure utile à l’obtention d’un titre exécutoire dans le délai d’UN MOIS.
A noter que la saisie conservatoire à l’encontre d’une caution ne peut se faire que sur autorisation préalable du JEX qui sera saisi sur requête.
Enfin, si le débiteur possède par ailleurs un bien immobilier, rien n’empêche le bailleur de procéder à une hypothèque conservatoire.
Cas n°1 : Mon bail contient une clause résolutoire visant les loyers imapyés
Etape 3 : Adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire
Le bail peut contenir une clause résolutoire ayant trait aux charges et/ou loyers impayés.
Si tel est le cas, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer, par acte d’huissier, lequel visera la clause résolutoire du bail, dont une copie sera annexée, et contenir un décompte exacte des sommes dues. S’il a été prévu un garant, ledit commandement devra être dénoncé à la caution dans un délai de 15 jours.
Le locataire dispose d’un délai d’1 mois pour régulariser sa situation (art L. 145-41 du C. de com). Néanmoins, la clause résolutoire du bail peut prévoir un délai supérieur mais jamais inférieur à celui d’un mois.
A défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et le preneur est réputé sans droit ni titre et peut s’exposer à des sanctions complémentaires ( frais de justice, indemnités d’occupation etc…). Si le locataire régularise sa situation, la clause résolutoire est privée d’effet et le bail se poursuit normalement.
Possibilité pour le bailleur de sollciter des délais de paiement dans le mois qui suit le commandement de payer
Le locataire peut aussi choisir de saisir lui-même le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement. Si le juge fait droit à sa demande, la clause résolutoire est suspendue et dépendra du respect ou pas de l’échéancier (étalement 24 mois maximum en matière commerciale). A défaut de régularisation, le bailleur peut saisir le juge des référés (TGI).
Etape 4: Déroulement de la procédure de référé-expulsion en présence d’une clause résolutoire
Le bailleur devra assigner le preneur en référé-expulsion par devant le Président du Tribunal de grande instance en présence d’une clause résolutoire, ou, au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce, en l’absence de clause résolutoire.
Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (art. L. 143-2 du C. de comm.). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.
Le Juge des référés rend une Ordonnance aux termes de laquelle :
– soit il constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Dans cette hypothèse, il ordonnera l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, et le condamnera également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, outre aux frais et entiers dépens ;
– soit il suspend les effets de la clause résolutoire en faisant droit à la demande d’octroi de délai de paiement formée par le locataire, dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. Dans cette hypothèse, il condamnera le locataire au paiement de l’arriéré locatif, en plusieurs mensualités égales et consécutives, en sus du loyer courant qui devra être réglé à bonne date. Le juge prévoira une clause de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et le bailleur pourra faire procéder à son expulsion immédiate, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.
En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 al. 2 du Code de commerce, si le locataire ne peut pas se rendre ou se faire représenter à l’audience des référés, il peut solliciter auprès du juge des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La demande de délais doit être présentée par le locataire ; elle n’est jamais relevée d’office par le juge.
L’Ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sa signification fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement. La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.
Etape 5 : Délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire
Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant après signification de la décision d’expulsion et épuisement des délais de recours et prend effet immédiatement.
Si l’ordonnance accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire, il est tout aussi impératif de la signifier. Si durant le plan d’apurement de la dette n’est pas respecté (il suffit d’un défaut de paiement à bonne date), il y aura déchéance du terme. Sans qu’il soit nécessaire de revenir devant le juge, le bailleur transmettra le dossier à l’huissier aux fins d’exécution et qui procèdera à la signification d’un commandement de quitter les lieux.
L’ordonnance de référé provisoirement exécutoire, rendue et signifiée n’est pas définitive tant qu’elle n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée. Ainsi, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin obtenir des délais de paiement (délai de grâce) jusqu’à un an si jusqu’à présent, il ne les avait pas demandés et se maintenir dans les lieux (Art. L 613-1 à L 613-5 du Code de la construction et de l’habitation). L’ordonnance rendue par le JEX peut être frappée d’appel.
Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé, l’huissier se rend sur place en présence de témoins pour faire une première tentative qui se révèle généralement infructueuse. L’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressée au prefet.
La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.
S’il obtient l’autorisation du préfet, l’huissier retourne sur les lieux en présence d’un serrurier et assisté du concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. L’ opération est constatée par un procès-verbal d’expulsion.
En cas de refus, le bailleur n’aura comme recours que de mettre en cause la responsabilité de l’Etat.
Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du loctaire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.
A noter : lorsque des locaux à usage d’habitation sont accessoires au local commercial loué, on y applique les articles L 145-1 et suivant du code de commerce. Lorsque qu’il s’agit de locaux distincts, c’est la procédure d’expulsion des baux d’habitation qu’il convient d’engager. Ainsi, un propriétaire peut être contraint d’engager deux procédures distinctes.
Cas n°2 : Mon bail ne contient pas de clause résolutoire visant les loyers impayés
Si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire ne doit pas délivrer un commandement visant la clause résolutoire mais doit mettre en demeure son locataire avant de l’assigner devant le tribunal de grande instance instance pour demander la résiliation judiciaire du bail et son expulsion sans attendre le délai d’un mois.
Dans cette hypothèse, la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal qui appréciera si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail et l’expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge pourra décider de lui accorder des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette.
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux, conformément à l’étape 5 décrite ci-avant.
En conclusion : En tout état de cause, le propriétaire bailleur devra agir dans les plus brefs délais car les retards et non paiements des loyers et charges sont bien souvent la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité.
Il est important pour le bailleur de se voir obtenir une décision avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant. En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège.