En bref : le 11 juin 2026, la Cour de cassation a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur le changement d’usage des meublés de tourisme, prévu par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dans sa version issue de la loi Le Meur. Mais la décision ne valide aucune application rétroactive : un changement d’usage réalisé avant le 21 novembre 2024 reste jugé selon l’ancienne loi, plus favorable au propriétaire.
Voici ce qu’il faut comprendre, et ce que cela change concrètement.
Loi Le Meur : ce qui change pour le changement d’usage des meublés de tourisme
Avant la réforme, un local était considéré comme « à usage d’habitation » s’il l’était au 1er janvier 1970. Une seule date, dont la preuve était souvent impossible à rapporter pour les communes.
Depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), l’article L 631-7 du CCH a été modifié. Désormais un local est considéré comme à usage d’habitation s’il l’a été soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à n’importe quel moment au cours des trente années qui précèdent la demande d’autorisation ou la contestation de l’usage. Cette période de trente ans n’est pas figée : elle se calcule par rapport à la date de la procédure.
Concrètement, la commune n’a plus à prouver l’usage à la date du 1er janvier 1970 : il lui suffit de démontrer un usage d’habitation, même bref, sur une période nettement plus étendue.
Beaucoup de locaux qui passaient jusque-là pour un usage “autre que l’habitation” peuvent ainsi être requalifiés en logements dès lors qu’il est rapporté une occupation même temporaire à titre d’habitation. Ils tombent alors sous l’obligation d’autorisation de changement d’usage.
La loi a également neutralisé un mode de preuve sur lequel beaucoup s’appuyaient : une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de changement de destination) ne suffit plus, à elle seule, à établir l’usage du local. Elle n’est probante que si elle s’accompagne d’une autorisation de changement d’usage.
La décision de la Cour de cassation du 11 juin 2026 (QPC, article L. 631-7 du CCH)
Les faits : un local commercial transformé, puis loué en meublé de tourisme
Un propriétaire achète en 2018 un local à Paris. À l’origine, ce local est commercial, plus précisément un atelier.
En 2020, il obtient l’accord de la mairie pour en changer la destination en hébergement hôtelier, réalise d’importants travaux, puis le déclare un meublé de tourisme en 2023, en indiquant qu’il ne s’agit pas de sa résidence principale.
Il considère donc son bien comme commercial et l’exploite librement en location de courte durée.
La Ville de Paris ne l’entend pas ainsi. À la suite d’un contrôle, elle l’assigne en octobre 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris. Elle lui réclame une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros et le retour du local à l’habitation, en estimant qu’il a loué un logement en meublé de tourisme sans l’autorisation requise. Pour cela, elle s’appuie sur la nouvelle rédaction de l’article L. 631-7 du CCH.
Une question que le tribunal et le parquet jugeaient sérieuse
Pour se défendre, le propriétaire a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) : il a demandé que l’on vérifie si ce nouveau texte (article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation) respecte la Constitution, en lui reprochant de s’appliquer de façon rétroactive et de restreindre excessivement la liberté d’entreprendre.
Le tribunal judiciaire, par un jugement du 18 mars 2026 n°26/51039, a jugé la question sérieuse et l’a transmise à la Cour de cassation. Le parquet, lui aussi, concluait que la question méritait d’être posée, devant le tribunal comme devant la Cour de cassation. C’est dans ce contexte que la Cour de cassation a, contre toute attente, refusé de la renvoyer au Conseil constitutionnel.
Pourquoi la Cour de cassation a refusé de renvoyer la QPC
Sur la rétroactivité: la Cour considère qu’il n’y a pas d’application rétroactive, parce que le texte ne s’applique pas aux situations antérieures à son entrée en vigueur, le 21 novembre 2024. Elle s’appuie sur sa propre position, déjà exprimée dans un avis du 10 avril 2025 (n° 25-70.002) : pour un changement d’usage commis avant cette date, on applique l’ancienne loi.
Sur la liberté d’entreprendre : la Cour rappelle que le législateur peut la limiter pour un motif d’intérêt général, tant que la restriction n’est pas excessive. Le texte n’interdit pas la location en meublé de tourisme : il soumet seulement davantage de biens à autorisation, dans les communes en zone tendue et pour les seuls logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Au regard de l’objectif de lutte contre le manque de logements, la Cour ne voit pas d’atteinte manifestement disproportionnée.
Déclaration de meublé de tourisme ou autorisation de changement d’usage : quelle différence ?
C’est une confusion fréquente et coûteuse. Beaucoup de loueurs pensent être en règle parce qu’ils ont un numéro d’enregistrement. Or il faut distinguer deux formalités différentes, qui se cumulent.
La déclaration en mairie (article L. 324-1-1 du code du tourisme) sert à recenser le meublé et à obtenir le numéro qui figure sur l’annonce. Son absence est sanctionnée par une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 euros (anciennement 5.000 €).
L’autorisation de changement d’usage (article L. 631-7 du CCH) est tout autre chose : elle seule permet de transformer un logement pour le louer en courte durée, souvent en échange d’une compensation. Avoir un numéro de déclaration ne dispense jamais d’obtenir cette autorisation.
Quel risque d’amende sans autorisation de changement d’usage ?
Sans autorisation de changement d’usage, dans une commune concernée et pour un bien qui n’est pas la résidence principale, le propriétaire s’expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local (contre 50 000 euros avant la loi Le Meur), à une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation, ainsi qu’à la nullité des actes conclus en violation de la loi.
Locations antérieures au 21 novembre 2024 : la loi ancienne reste applicable
Pour un changement d’usage réalisé avant le 21 novembre 2024, on applique l’ancienne loi, donc la seule date du 1er janvier 1970, dont la preuve incombe à la commune et reste souvent hors de portée. La discussion se déplace alors sur une question concrète : à quelle date situer le changement d’usage ? Cette date est elle-même débattue : pour la Ville, le changement d’usage se répète à chaque nouvelle location ; en défense, on peut soutenir qu’il se fige à la première exploitation. La question n’est pas tranchée.
Bureaux et commerces : les effets de la réforme au-delà des meublés de tourisme
La nouvelle définition de l’usage d’habitation vaut pour tous les locaux, pas seulement les locations touristiques. Un bureau ou un commerce qui aurait connu un usage d’habitation, même bref, au cours des périodes de référence peut être requalifié en logement. Des difficultés peuvent alors surgir, par exemple lors du renouvellement d’un bail commercial ou d’une vente. La Cour n’a pas tranché ce point ; il reste ouvert.
Contrôle ou assignation de la Ville de Paris : que faire ?
- Repérer la date exacte du changement d’usage et des locations en cause. Avant le 21 novembre 2024, c’est l’ancienne loi qui s’applique, et elle est plus favorable.
- Préparer la preuve de l’usage du local sur les périodes de référence. La charge pèse sur la commune, mais la présomption peut être discutée.
- Vérifier la réglementation de la commune, car le régime du changement d’usage n’est plus automatique depuis la loi Le Meur.
- Réagir vite en cas d’assignation : la procédure est rapide et les délais sont courts.
Questions fréquentes sur la loi Le Meur et le changement d’usage
La Cour de cassation a-t-elle validé la loi Le Meur ?
Elle a refusé d’envoyer la question au Conseil constitutionnel, qui n’a donc pas examiné le texte. Mais cette voie de contestation constitutionnelle est désormais fermée.
Qu’est-ce que la période de 30 ans de l’article L. 631-7 ?
Un local est considéré comme à usage d’habitation s’il l’a été soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à un moment quelconque des trente années qui précèdent la date de la demande ou de la contestation de l’usage. Cette période n’est donc pas fixe.
Mon numéro de déclaration de meublé de tourisme suffit-il ?
Non. La déclaration (code du tourisme) et l’autorisation de changement d’usage (CCH) sont deux choses distinctes et cumulatives. Sans autorisation de changement d’usage, dans une commune concernée et pour un bien qui n’est pas votre résidence principale, le risque atteint 100 000 euros par local.
Peut-on louer un local commercial en meublé de tourisme ?
Cela dépend de la qualification réelle du local. Depuis la loi Le Meur, un local commercial ayant connu un usage d’habitation, même bref, au cours des périodes de référence peut être requalifié en logement et nécessiter une autorisation de changement d’usage. Une autorisation d’urbanisme ne suffit plus, seule, à écarter ce risque.
Quelle amende pour un meublé de tourisme sans changement d’usage ?
Jusqu’à 100 000 euros par local depuis la loi Le Meur, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré.
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Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation s’apprécie au cas par cas.