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La prescription de l’action en cas de contentieux en bail commercial

En cas de contestation portant sur l’application du statut des baux commerciaux, les parties doivent agir dans un délai de deux ans faute de voir leur action déclarée irrecevable, c’est la prescription biennale. Les actions ne mettant pas en cause las règles du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription quinquennale de droit commun.

prescription de l'action

En cas de litige portant sur un bail commercial, dans quel délai le bailleur ou le locataire doit intenter une action en justice ?

Toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux  relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L. 145-60 du Code de commerce. A contrario, les actions qui ne sont pas fondées sur les dispositions statutaires des baux commerciaux se prescrivent par 5 ans.

 

Les actions soumises à la prescription biennale

Sont concernées par la prescription biennale, les actions suivantes :

– en fixation du loyer, de révision triennale ou de renouvellement ;

– en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 ;

– en fixation du loyer du bail commercial né à l’issu d’un bail dérogatoire ;

–  en fixation de l’indemnité d’éviction reconnu par une décision de justice irrévocable ;

–  en paiement des intérêts sur les loyers payés d’avance (L. 145-40) ;

– en exécution d’un congé donné conformément à l’art. L145-9 du C. de Com ;

– en nullité du congé du bailleur portant refus de renouvellement de bail, avec ou sans offre indemnité d’éviction ;

– en validité d’un congé ;

– en réajustement du loyer principal en cas de sous-location (art L 145-31) si le loyer du sous-bail est  supérieur à celui du bail principal ;

– en nullité du bailleur de la demande de renouvellement du preneur ;

– en requalification d’une convention locative en bail commercial

 

  • Point de départ  de la prescription biennale

La sanction de la prescription consiste dans l’extinction du droit d’agir (de l’action et du droit y afférent) de l’intéressé, et conduit, par voie de conséquence, à l’irrecevabilité de toute procédure engagée hors délai. Le juge ne pouvant s’en saisir d’office, c’est à la partie qui s’en prévaut d’invoquer expressément la prescription. La prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer (art. 2224 et 2227 du C. civ).

Les dispositions de l’article L.145-60 ne sont pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement en fixant elles-même contractuellement un délai de prescription entre 1 an et maximum 10 ans (art. 2254 C. civ), à l’exception des actions en paiement de loyers et charges locatives. De fait, compte tenu de la diversité des actions soumises à la prescription biennale et du silence de la loi, il est difficile de faire ressortir une solution unique, des solutions ont été apportées par la Cour de cassation “au cas par cas” :

– Pour une action en contestation d’une clause du bail contraire (mais pas réputée non écrite) au statut des baux commerciaux : le point de départ de la prescription serait la date de signature du bail initial.

 

– Pour une demande de révision de loyer : le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la  demande de révision par RAR.

 

– Pour une action en requalification d’une convention locative en un bail commercial, l’action court à compter de la conclusion de la convention, peu importe qu’elle ait été reconduite tacitement ou renouvelée

 

– Pour une action en fixation du loyer du bail commercial né d’un bail à l’issu d’un  bail dérogatoire : délai court à compter de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties et non de la date à laquelle naît le bail commercial

 

– Pour une action en réajustement du loyer principal en cas de sous-location : le point de départ de la prescription est la connaissance par le bailleur du prix de sous-location.

 

– Pour une action en matière de validité de congé, le point de départ de la prescription est la date d’effet du congé .

 

– Pour une action en fixation d’une indemnité d’occupation de l’article L 145-28 (au titre du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction) et qui suppose un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction : le point de départ de la prescription est la date d’expiration du bail (en l’absence de contestation du droit à l’indemnité d’éviction) ou le jour où est définitivement consacré le droit du preneur à l’indemnité d’éviction.

Attention, si le bailleur conteste le droit à l’indemnité d’éviction : la prescription de son action court à compter du jour où la décision devenue définitive a consacré dans son principe le droit du locataire à cette indemnité.

– Pour une action en fixation du loyer de renouvellement qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement  ou en cas d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal: le point de départ est la date d’effet du nouveau bail c’est à dire la date pour laquelle le congé a été donné;

Attention si le  bailleur accepte la demande de renouvellement après l’expiration du bail à renouveler : le délai de prescription court au terme des trois mois impartis au bailleur pour répondre.

– En cas de refus de renouvellement : le point de départ de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est la date d’effet du congé (art L 145-9), ou, après une demande de renouvellement, la date de la réponse portant refus de renouvellement (art L 145-10).

Attention, les délais de prescription concernant l’action en fixation d’une indemnité d’éviction ou d’occupation,  peuvent encore changer dès lors que le preneur exerce son droit d’option (art L 145-57) ou le bailleur d’exercer son droit de repentir (art L 145-58) lesquels occasionnent encore une appréciation minutieuse des délais.

  • Effets de la prescription biennale :

Cette sanction peut s’avérer particulièrement lourde pour la partie intéressée :

– En matière de révision du loyer : la demande de révision précédente est caduque. Il appartient donc à la partie intéressée de réitérer le plus vite possible en formant une nouvelle demande de révision.

 

– En matière de renouvellement : le bailleur prescrit de son action en fixation du loyer de renouvellement verra le bail renouvelé aux clauses et conditions identiques de celles du bail d’origine, et notamment son loyer maintenu au prix en vigueur au jour de son expiration. Cependant, le bailleur pourra toujours poursuivre son action en révision triennale du prix pour modification matérielle des locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

 

– En matière de fixation d’indemnité d’occupation de l’article L 145-8 du C.Com : l’acquisition de la prescription éteint le droit du bailleur à réclamer une indemnité d’occupation.

 

– En matière de contestation de congé et fixation de l’indemnité d’éviction : la seule inaction du locataire compter de la date d’effet du congé avec offre d’indemnité d’éviction suffit à faire courir le délai de la prescription biennale. Il devient alors rétroactivement occupant sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail, et  débiteur d’une indemnité d’occupation de droit commun. Si le bailleur conteste le droit à l’indemnité d’éviction : la prescription de son action court à compter du jour où la décision devenue définitive a consacré dans son principe le droit du locataire à cette indemnité.

 

– En matière d’action en réajustement de loyer : Le Bailleur perd son droit à demander la réajustement de loyer pour sous-location (art L 145-31).

 

 

Dans quels cas peut-on suspendre ou interrompre la prescription biennale ?

La prescription court tant que celle-ci n’est pas atteinte par une cause d’interruption ou de suspension. L’interruption de la prescription efface le délai de prescription et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (art. 2231 C. civ) ; tandis que la suspension interrompt la prescription mais la fait repartir après sans perte de l’antériorité du délai déjà couru.

 

  • Les causes de suspension à la prescription biennale :

La prescription est suspendue lorsque :

– le juge a fait droit à une demande d’instruction avant tout procès et ce, pendant toute la durée de la mesure d’instruction jusqu’au dépôt du rapport de l’expert en pratique ;

– après la survenance d’un litige les parties conviennent de recourir à la médiation ou conciliation.

Il existe également des causes de suspension spécifiques aux baux commerciaux dégagées par la jurisprudence, à savoir :

– l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire suspend l’action en fixation des loyers ;

– la fraude du bailleur qui empêche le locataire d’agir ou inversement la fraude du locataire

 

En revanche, n’a pas été reconnue comme cause de suspension :

– l’action en révision triennale légale du loyer dès lors qu’elle n’est pas subordonnée à la solution de l’instance en cours relative à la fixation du prix du loyer renouvelé.

–  l‘action en résiliation judiciaire du bail ne suspend pas celle relative au refus du renouvellement du bail

 

  • Causes d’interruption à la prescription biennale :

L’interruption ayant pour effet de réduire à néant le délai déjà couru, un nouveau délai de prescription de 2 ans court à compter de l’acte interruptif.

Outre les causes d’interruption de droit commun, telles que la demande en justice (art 2241 du Code Civil) au fond (jusqu’à la fin de l’instance) ou en référé,  même nulle pour vice de procédure (ex : assignation par le bailleur en demande de fixation de loyer sans mémoire préalable), il existe également des causes d’interruption spécifiques au bail commercial telles que :

–  la notification du mémoire préalable par l’une des parties interrompt la prescription à compter de sa date d’expédition par LRAR, qui fera donc courir un nouveau délai de 2ans durant lequel il conviendra d’assigner.

– la notification d’un second mémoire interrompt le délai et fait courir un nouveau délai de 2 ans durant lequel l’assignation délivrée dans ce nouveau délai est recevable. En revanche, l’enrôlement du mémoire auprès du greffe n’interrompt pas la prescription biennale de l’action en fixation du loyer renouvelé, à défaut de sa notification à l’autre partie.

– l’assignation en validation d’un congé portant refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction (constitue la reconnaissance par le bailleur du droit au renouvellement du bail commercial).

Ne sont interruptifs de la prescription : ni la saisine de la Commission départementale de conciliation en matière de litige portant sur le loyer de renouvellement du bail, ni le mémoire en réponse effectué par simple lettre et non en RAR, ni la demande en fixation de l’indemnité d’éviction sur la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation car elle ne vaut pas reconnaissance du droit du bailleur à l’indemnité d’occupation.

 

Les actions soumises à la prescription quinquennale

Relèvent de la prescription de droit commun ramenée à 5 ans (art 2224 du Code Civil) les actions qui ne sont pas fondées sur les dispositions statutaires des baux commerciaux, à savoir notamment  :

– l’action en résiliation judiciaire pour infraction aux obligations contractuelles du bail

 

– l’action en acquisition de la clause résolutoire et expulsion du locataire

 

– l’action en paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire devenu occupant sans droit ni titre, ne pouvant plus invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, ou d’un arriéré locatif

 

– l’action en restitution du dépôt de garantie

 

– l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire

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