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Refus de renouvellement du bail commercial et indemnité d’éviction

Le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial à son locataire doit en principe verser une indemnité d’éviction à son locataire qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, soit, s’il veut y échapper, il doit justifier d’un motif légitime ou d’un droit de reprise.

indemnité d'éviction

Dans quels cas le locataire a t-il le droit au versement d’une indemnité d’éviction par son bailleur ?

Sauf exceptions mentionnées aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction égale au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail » (C.com L 145-14).

Si le propriétaire ne propose aucune indemnité d’éviction, le locataire qui entend en demander doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (L. 145-60 C. com).

 

Conditions au droit à l’indemnité d’éviction

Le locataire ne peut y prétendre que s’il remplit les conditions du droit au renouvellement :

– existence d’un immeuble ou local ;

– immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers et artisanat à la date de délivrance du congé (C. com. L. 145-1) ;

– exploitation effective d’un même fonds de commerce au cours des 3 dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (C. com L. 145-8), sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation (ex : état de santé / décès du locataire; procédure collective mais seulement pendant la période d’observation…)

En cas de cession de droit au bail et à la location-gérance, le régime est quelque peu différent comme expliqué ci-après :

– La cession de droit au bail : le cessionnaire du droit au bail ne peut pas compléter sa durée d’exploitation par celle de son cédant. Une cession de droit au bail n’a véritablement de l’intérêt pour le cessionnaire que si elle permet une exploitation de plus de 3 ans, afin de pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ou du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant. Dès lors, il est déconseillé à un futur cessionnaire d’acquérir un droit au bail qui a pris effet depuis plus de 6 ans.

– La location gérance : le propriétaire d’un fonds de commerce qui entend concéder une location-gérance est tenu de l’avoir exploité préalablement pendant 2 années, faute de quoi il ne pourra bénéficier du droit au renouvellement, ni du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant.

 

Exclusion au droit à l’indemnité d’éviction

– droit de repentir du bailleur :

Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail avec indemnité d’éviction peut revenir sur sa décision en offrant par la suite le renouvellement et en ne payant pas l’indemnité d’éviction, en usant de son « droit de repentir » inscrit à l’article L.145-58 du C. com, pendant un délai de 15 jours suivant la date à laquelle le juge a rendu sa décision portant sur la fixation du montant de ladite indemnité.

 

– motif grave et légitime à l’encontre du locataire :

Le bailleur peut à tout moment de la procédure, dénier le droit à l’indemnité d’éviction du locataire et rétracter son offre, s’il justifie d’un motif grave et légitime à son encontre (C. com  L 145-17). Dans cette hypothèse, le comportement du preneur ne peut être invoqué par le bailleur que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à faire cesser ce comportement. Sous peine de nullité, la mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L 145-17 al 1 du Code de commerce. Le bailleur peut se dispenser d’une mise en demeure si la situation n’est pas susceptible de régularisation ou si le locataire ne bénéficie plus du statut des baux commerciaux.

 

– Démolition et/ou insalubrité de l’immeuble :

Il en va pareillement, s’il est reconnue par l’autorité administrative que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité ou du danger que représente son état.

 

– Tempérament : Reconstruction d’un nouvel immeuble :

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

Le bailleur a le droit de lui refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l’immeuble existant, à charge de lui verser l’indemnité d’éviction sauf s’il lui propose un local de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un emplacement équivalent à celui qu’il occupait (C. com L 145-18).

Si le locataire accepte les nouveaux locaux, il doit le faire savoir, dans les trois mois, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Tout au plus, il pourra percevoir une indemnité pour compenser la privation temporaire de jouissance de son fonds et la moins-value de son fonds, ainsi que le remboursement de ses frais de déménagement et d’emménagement. A défaut il devra saisir la justice dans ce délai.

 

Comment se calcule l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction peut être fixée amiablement entre les parties. Cependant, eu égard la complexité de l’opération, elle sera en général fixé par le tribunal qui se basera sur l’évaluation d’un expert judiciaire qu’il aura préalablement désigné.

L’indemnité d’éviction doit réparer tout le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement (L.145-14 al 1 du C. com). En pratique, l’estimation de l’indemnité d’éviction impose de rechercher si le fonds de commerce est appelé à disparaître ou s’il est transférable.

Cette indemnité est constituée d’une indemnité principale, dite « indemnité de remplacement » ou « de transfert » selon le cas, et d’indemnités accessoires.

 

Est ce que le fonds est appelé à disparaître ?

L’indemnité principale peut être une ‘indemnité de remplacement’, ou « perte de fonds », si le locataire évincé perd sa clientèle du fait du refus du renouvellement (ex: commerces de quartier ou de proximité).

Elle est le plus souvent liée à la perte de l’emplacement, mais également par d’autres éléments comme les caractéristiques irremplaçables des lieux. Elle constitue l’indemnité principale maximale pouvant être perçue par le locataire évincé, à laquelle s’ajoutent des indemnités accessoires.

Cette indemnité correspond à la valeur marchande du fonds, qui doit être déterminée suivant les usages et modalités dans la profession ou le secteur d’activité commerciale retenue. A ce titre, plusieurs méthodes d’évaluation existent (par le chiffre d’affaires, par le résultat, le taux sur recettes …) et le juge opte pour celle qu’il lui semble la plus équitable pour le locataire évincé.

Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L’indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

 

L’indemnité principale est augmentée d’indemnités accessoires énumérées ci- après :

– frais de remploi visant à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un nouveau droit au bail (ex: frais d’agence immobilière),

– trouble commercial ou de cessation d’exploitation destinée à compenser la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire,

– frais administratifs (ex: frais de formalité de changement de siège social),

– frais de déménagement et de réinstallation,

– perte du stock,

– indemnités de licenciement en cas de rupture des contrats de travail du personnel salariés,

– perte d’exploitation.

 

 

Est ce que le fonds peut être transféré?

L’indemnité principale peut également être une indemnité de « transfert », encore appelée « de déplacement », dans le cas où le lieu d’exploitation importe peu pour et que le locataire évincé conserve sa clientèle nonobstant un déménagement. Le fonds n’étant pas perdu, il n’a pas à être remplacé. Pour apprécier la possibilité de réinstallation, la jurisprudence tient compte de la nature de l’activité et de l’état locatif du marché sur le quartier (existence ou non de locaux commerciaux vacants à proximité).

L’indemnité d’éviction correspond à la valeur du droit au bail. Celle-ci s’évalue généralement sur la méthode du différentiel, à savoir la différence entre le montant du loyer que le locataire évincé aurait payé si le bail avait été renouvelé (moyennant un loyer plafonné) et celui du loyer qu’il va devoir payer en allant s’installer dans un autre local (c’est-à-dire la valeur locative du marché).

À ce différentiel de loyer est appliqué soit un coefficient dit de capitalisation, soit un coefficient dit de situation tenant compte de la nature de l’activité et de la commercialité de l’emplacement.

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l’indemnité est limitée à la valeur de remplacement.

A cela peuvent s’ajouter des indemnités accessoires qui sont identiques à celles mentionnées pour le calcul de l’indemnité d’éviction correspondant au remplacement du fonds.

Il existe également des indemnités spécifiques :

– Indemnité de double loyer qui répare le préjudice du locataire qui doit supporter deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux locaux pris à bail

– perte partielle de clientèle

 

Date d’appréciation de l’indemnité d’éviction

Le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire :

– soit au jour du départ effectif du locataire ;

– soit au jour où le juge statue, si le locataire n’a pas quitté les lieux spontanément en raison de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Les juges doivent être saisis dans les deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou, si le locataire avait fait une demande de renouvellement, de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.

 

Règlement de l’indemnité d’éviction et conséquences

 

Paiement de l’indemnité d’éviction

Lorsque la décision de justice fixant le montant de l’indemnité est passée en force de chose jugée et est donc définitive, le bailleur dispose encore d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir (période durant laquelle le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire, pour autant qu’il n’ait pas quitté les lieux et pris déjà une nouvelle location) et proposer le renouvellement du bail commercial, ce qui le dispense du paiement de l’indemnité d’éviction (L.145-58 du C. com).

Passé ce délai, le locataire doit lui adresser un commandement de payer, par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Le bailleur dispose alors d’un délai de 3 mois pour reverser l’indemnité au locataire ou à une tierce personne désignée « séquestre » par le bailleur et le locataire (huissier de justice, avocat…) (C. com L. 145-30 al 2). Celui-ci reversera ensuite l’indemnité au locataire après s’être vu remis les clés et avoir vérifié que le local est bien vide. En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, c’est également le séquestre qui retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction.

 

Droit au maintien dans les lieux entre la date d’expiration du bail et le paiement de l’indemnité d’éviction

Tant que le bailleur n’a pas payé l’indemnité d’éviction due au locataire, ce dernier bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (art. L. 145-28 C. Com). Le bail étant expiré, il n’y a plus lieu à paiement d’un « loyer » mais d’une « indemnité d’occupation », qui doit en principe correspondre à la valeur locative des locaux.

Durant cette période, les parties doivent continuer à respecter les clauses et conditions du bail expiré. Si le locataire vient à y manquer, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail sans indemnité d’éviction. Et si le bailleur n’assure pas une jouissance paisible à son locataire, il ne peut pas exiger le paiement d’une indemnité d’occupation.

 

Départ du locataire après versement de l’indemnité d’éviction

Le locataire devra quitter les locaux dès le versement de l’indemnité provisionnelle fixée par le Président du Tribunal de Grande Instance et au plus tard dans un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification par le bailleur à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre (C. com L. 145-29).

Faute de n’avoir pas quitté les lieux loués et à condition d’avoir mis le locataire en demeure de payer, le séquestre peut retenir une indemnité de 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction. Si aucun séquestre n’a été désigné, le bailleur peut demander le versement de dommages et intérêts au tribunal.

 

Que se passe-t-il si le Preneur se maintient dans les lieux et aucune des deux parties ne réagit suite au congé?

Le Preneur pourrait être tenté de tarder à solliciter le paiement de son indemnité d’éviction afin de se maintenir dans les lieux aussi longtemps qu’il n’a pas reçu paiement de cette indemnité. Cependant, une telle réaction n’est pas sans danger pour le locataire.

Celui-ci risquerait de se voir assigner, par son bailleur, en expulsion avec demande de paiement d’une indemnité d’occupation pour le temps postérieur à l’expiration de son bail commercial, sans avoir la possibilité de se voir payer l’indemnité d’éviction dès lors qu’il n’a pas agi dans le de délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (L. 145-60 C. com).

***

En conclusion : le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit impérativement interrompre le délai de prescription biennale pour réclamer cette indemnité, par voie d’assignation ou de conclusions reconventionnelles, car le seul congé avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction ne vaut pas reconnaissance du locataire à un tel droit.

L’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail commercial constitue un exercice extrêmement délicat et illustre à quel point pour tout locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail commercial, ou pour tout bailleur qui n’entend pas le renouveler, le besoin d’être assisté d’un Avocat spécialisé en ce domaine.

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