Résiliation du bail commercial par le bailleur

La résiliation du bail commercial par le bailleur peut résulter d’un congé portant refus de renouvellement soit à l’échéance d’une période triennale dans des cas limitativement énumérés par la loi, soit au terme contractuel, dès lors qu’il a été signifié six mois avant l’échéance de la période triennale ou avant son terme. S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement émanant de son locataire.

Dans quels cas et à quelles conditions la résiliation du bail commercial par le bailleur est-elle possible ?

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail commercial, à condition que sa décision soit justifiée. Il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf exceptions.

Résiliation en cours du bail initial par le bailleur

Le locataire ne peut y prétendre que s’il remplit les conditions du droit au renouvellement :

– existence d’un immeuble ou local ;

– immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers et artisanat à la date de délivrance du congé (C. com. L. 145-1) ;

– exploitation effective d’un même fonds de commerce au cours des 3 dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (C. com L. 145-8), sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation (ex : état de santé / décès du locataire; procédure collective mais seulement pendant la période d’observation…)

En cas de cession de droit au bail et à la location-gérance, le régime est quelque peu différent comme expliqué ci-après :

– La cession de droit au bail : le cessionnaire du droit au bail ne peut pas compléter sa durée d’exploitation par celle de son cédant. Une cession de droit au bail n’a véritablement de l’intérêt pour le cessionnaire que si elle permet une exploitation de plus de 3 ans, afin de pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ou du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant. Dès lors, il est déconseillé à un futur cessionnaire d’acquérir un droit au bail qui a pris effet depuis plus de 6 ans.

– La location gérance : le propriétaire d’un fonds de commerce qui entend concéder une location-gérance est tenu de l’avoir exploité préalablement pendant 2 années, faute de quoi il ne pourra bénéficier du droit au renouvellement, ni du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant.

Résiliation du bail commercial par le bailleur postérieurement à son terme

Le bailleur, qui entend résilier le bail commercial, doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.

S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé produira ses effets la fin du trimestre civil suivant. S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (C.com L145-9).

Ce congé doit impérativement être notifié au preneur par acte extrajudiciaire, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

En l’absence de motif légitime, le bailleur est  redevable d’une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de remplacement du fonds s’il disparaît, et, à défaut à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé. Le locataire doit alors libérer les locaux dans un délai maximal de 3 mois à compter du versement de ladite indemnité.

Si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime de refus, il n’y aura pas de versement indemnité d’éviction au profit du locataire. A ce titre, le bailleur devra préalablement délivrer une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction. Celle-ci permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l’infraction visée dans le délai d’un mois. S’il s’est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l’infraction reprochée persiste à l’expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement en lui faisant délivrer un congé.

Résiliation du bail commercial par le bailleur suite à son refus à la demande de renouvellement de son locataire

A compter de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus. A défaut de réponse dans les 3 mois, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.

Pour éviter cela, le bailleur doit :

– faire connaître son refus dans le délai ;

– notifier son refus par l’intermédiaire d’un huissier ;

– préciser les motifs de son refus de façon suffisante. Mais l’absence ou l’insuffisance de motifs ne l’empêche pas d’invoquer postérieurement de nouveaux faits. Son refus sera valable dès lors que les motifs invoqués sont postérieurs au congé ou qu’ils se sont révélés après le congé. En revanche, il ne peut plus invoquer de motifs qui étaient connus de lui à la date de son refus et dont il n’aurait pas fait état à l’époque ;

– indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour contester en justice le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction.

Résiliation du bail commercial par le bailleur en cas de manquement du locataire

Le bailleur peut résilier le bail commercial si le locataire contrevient à ses obligations contractuelles en l’assignant au fond par devant le Tribunal de grande Instance, lequel appréciera si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution. Si une clause résolutoire est expressément insérée dans le bail et qu’elle vise le manquement du locataire, le bailleur devra lui signifier un commandement d’avoir à cesser ladite infraction dans un délai d’un mois. Si l’infraction persiste au-delà dudit délai, le bailleur pourra saisir le juge des référés qui va constater la résiliation de plein droit du bail, quelle que soit la gravité de l’infraction, et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.

Quels sont les recours du locataire face à un refus de renouvellement de son bail commercial par son bailleur ?

Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner les motifs du refus à peine de nullité. A défaut d’une telle mention et si le locataire peut prouver qu’il a subi un préjudice, l’acte est nul.

A compter de la date d’effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d’un délai  de prescription de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement ou demander une indemnité d’éviction (C. com L 145-60).

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

Le bailleur peut-il se rétracter et offrir le renouvellement du bail après l’avoir préalablement refusé ?

Le bailleur peut décider de renouveler le bail commercial après l’avoir préalablement refusé, dans deux hypothèses :

– En cas de résiliation avec refus de renouvellement : L’article L145-12 al 4 du Code de commerce prévoit que « toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

– Le bailleur bénéficie d’un “droit de repentir” inscrit à l’article L. 145-58 du Code de commerce : s’il a donné congé en refusant de renouveler le bail avec versement d’indemnité d’évictions mais qu’il change ensuite d’avis et souhaite le renouveler, il devra signifier son changement au locataire par exploit d’huissier ou par LRAR dans un délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée  sauf si le preneur est déjà réinstallé dans un nouveau local ou qu’il n’est plus dans les lieux loués. Concrètement, c’est son refus de renouvellement que le bailleur pourra rétracter sans que l’acceptation du locataire soit nécessaire.