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Comment un locataire peux résilier son bail commercial ?

Le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial, en donnant congé, sans restriction de motifs à l’expiration d’une période triennale, à son terme ou en cours de tacite prolongation. Toutefois, il doit respecter une procédure stricte, laquelle est développée dans cet article.

A quels moments le locataire peut-il résilier son bail commercial ?

Résiliation  anticipée du bail commercial à l’expiration de chaque période triennale ou à son terme

Afin de procéder à la résiliation du bail commercial, le locataire a la possibilité de donner congé au bailleur par LRAR ou par acte extrajudiciaire à l’expiration de chaque période triennale (art L 145-4 al 2 du C. de com) ou au terme du bail (art. L145-9 du C. de com) au moins 6 mois à l’avance. Cette faculté de résiliation est discrétionnaire, le locataire n’étant pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé.

Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période triennale suivante s’il a été délivré tardivement par le locataire.

De même, le congé délivré prématurément par le locataire pour le terme d’une période triennale prendra effet à la première échéance après la délivrance du congé. Exemple : un locataire donne congé pour le 1er février 2017 alors que l’échéance triennale est le 1er février 2018, le congé produira ses effets pour le 1er février 2018.

Les parties ont la possibilité d’aménager le droit de résiliation triennale à d’autres échéances pour certains baux limitativement énumérés, à savoir :

– les baux de plus de 9 ans :  Attention, cela entraîne un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail à échéance. Il n’est donc pas dans l’intérêt du locataire de consentir à cette durée majorée.

– les locaux à usage exclusif de bureaux

– les locaux de stockage

– les locaux monovalents.

Une clause du bail commercial prévoyant une indemnité au profit du bailleur en cas de congé donné par le locataire en cours de bail était considérée valable avant la loi Pinel car la résiliation triennale dont bénéficiait le locataire était possible « à défaut de convention contraire ». Désormais, la faculté de résiliation triennale du locataire est d’ordre public. En conséquence, prévoir le versement d’une indemnité au profit du bailleur en cas de congé du locataire semble risqué, et d’autant plus si le montant de l’indemnité est dissuasif pour le locataire.

Résiliation du bail commercial postérieurement à son terme

Aux termes du bail initial, en l’absence de congé émanant du bailleur ou de demande de renouvellement de la part du locataire, le bail se poursuit alors par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Dès lors, si la date d’expiration du bail est déjà passée, le locataire peut délivrer un congé au terme de chaque trimestre civil mais au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (L. 145-9 al. 2 du Code de com.).

Si le bail se prolonge tacitement au-delà d’une durée de 12 ans, il risque de perdre la soumission de son loyer au régime de plafonnement dans le cadre de sa révision si le bail. Concrètement, le locataire risque de devoir payer 3 années de supplément de loyer rétroactivement, et de supporter l’augmentation déplafonnée pour les loyers renouvelés.

Résiliation du bail commercial postérieurement à son terme en cas de départ à la retraite, d’invalidité ou de décès

Le preneur qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité a la possibilité de donner congé au bailleur à tout moment, c’est-à-dire qu’il n’a pas besoin d’attendre l’expiration d’une période triennale ou de l’échéance contractuelle pour procéder à la résiliation du bail commercial, à condition toutefois de respecter un préavis de 6 mois.

Le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial, sauf si le contrat de bail le prévoit. Ce dernier est transmis aux héritiers qui devront le résilier dans les mêmes conditions que le locataire qui part à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité.

Le locataire peut-il se rétracter après avoir délivré congé?

Une fois le congé envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision, sauf s’il obtient l’accord de son bailleur de renouveler le bail ou de pouvoir se maintenir dans les lieux sous conditions librement fixées entre les parties.

A défaut d’accord, s’il se maintient dans les lieux après la date de prise d’effet du congé, le propriétaire peut le faire expulser et réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation.

Quels sont les risques auxquels s’expose le locataire qui sollicite la résiliation de son bail commercial ?

Le locataire qui sollicite la résiliation de son bail commercial s’expose à  :

–  perdre son droit au bail en cas de tacite prolongation : le bail commercial ne sera plus transmissible de plein droit en même temps que le fonds de commerce s’il décide de céder son fonds de commerce. Le bailleur pourra s’opposer à cette transmission du bail et négocier un nouveau bail commercial avec le futur acquéreur du fonds de commerce.

– perdre la possibilité de se voir verser une indemnité d’éviction par son bailleur.

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

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