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Protection des créanciers inscrits en cas de résiliation du bail commercial

Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire doivent être avertis par le bailleur dans tous les cas de résiliation du bail commercial à son initiative, à savoir en cas de : résolution judiciaire et résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, mais également en cas de résiliation amiable, en application de l’article L 143-2 du Code de commerce.édure.

Le bailleur doit notifier aux créanciers inscrits la résiliation du bail commercial

A quel moment le bailleur doit notifier aux créanciers inscrits  la résiiation du bail commercial ?

L’article L. 143-2 al 1 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui souhaite demander en justice la résiliation du bail doit notifier cette demande aux créanciers antérieurement inscrits à ladite demande, un mois avant le jugement. Cet article vise tant la résiliation/résolution judiciaire que la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.

La notification doit intervenir au moment de l’engagement de la procédure judiciaire et, en tout état de cause, au minimum un mois avant le jugement.

En pratique, la demande en résiliation (par le biais d’une assignation ou de conclusions reconventionnelles) est dénoncée aux créanciers inscrits en même temps qu’elle est signifiée au locataire. En cas d’oubli, la régularisation n’est possible que pour autant que le délai d’un mois jusqu’au jugement peut être respecté.

S’agissant de la résiliation amiable (Art. L.143-2 al 2 du C. de com.) : la notification doit intervenir avant l’accord de résiliation ou juste après. La résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après la notification aux créanciers inscrits.

Sous quelle forme se fait la notification aux créanciers inscrits ?

Aucun formalisme particulier n’est prévu pour la notification de la résiliation du bail, bien que l’acte extrajudiciaire reste la voie privilégiée. La notification doit mentionner clairement la résiliation du bail, mais le motif de cette résiliation n’a pas à être mentionné.

Qui sont les créanciers concernés par la notification ?

Il s’agit des créanciers ayant requis l’inscription d’un privilège ou d’un nantissement sur le fonds de commerce du locataire et les créanciers subrogés dans les droits du locataire, si la subrogation est inscrite en marge de l’inscription du privilège.

Les créanciers destinataires doivent être antérieurement inscrits, c’est-à-dire qu’ en cas de :

–  résiliation judiciaire : l’inscription doit être antérieure à la date de la demande en justice

– résiliation de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire : l’inscription doit être antérieure à la date d’assignation ou de la demande reconventionnelle du bailleur

–  résiliation amiable : l’inscription doit être antérieure à la date de l’accord

Quels sont les effets de la notification aux créanciers inscrits ?

La notification permet d’informer les créanciers inscrits qu’ils disposent d’un délai d’un mois à compter de la notification pour exécuter les obligations résultant du bail, -à savoir de régler les loyers impayés- , en lieu et place de leur débiteur afin d’empêcher la résiliation du bail commercial.

En cas de résiliation de plein droit, les créanciers inscrits ne peuvent pas solliciter des délais de paiement, ni la suspension de la clause résolutoire en leur nom personnel.

À défaut d’avoir agir pour le compte du locataire pendant ce délai d’un mois, les créanciers inscrits ne pourront pas interjeter appel du jugement constatant la résiliation.

SI les créanciers inscrits poursuivent pendant ce délai la réalisation de leur gage et font ordonner la vente du fonds de commerce, cette procédure ne fera pas échec au doris du bailleur de demander la résiliation du bail.

A quelles sanctions s’expose le bailleur en cas de défaut de notification aux créanciers inscrits ?

La notification n’a pas un caractère d’ordre public. Elle est imposée dans l’intérêt particulier des créanciers inscrits. En conséquence, seuls ces derniers ont qualité pour se prévaloir d’un défaut de notification. 

 

1er risque : la tierce-opposition à la résiliation du bail

La résiliation du bail est inopposable aux créanciers inscrits. Ainsi, ils peuvent faire tierce opposition à la décision prononçant la résiliation et exiger le maintien du bail pour la sauvegarde de leur gage. Le délai de prescription de leur action est de 5 ans, ce qui fait peser un risque sur le nouveau bail qu’aurait consenti le bailleur.

2ème risque : poursuivre la vente forcée du fonds de commerce

Les créanciers inscrits peuvent également poursuivre la vente forcée du fonds de commerce, y compris le droit au bail, à titre de réalisation de leur gage.

 

3ème risque : condamnation du bailleur à des dommages-intérêts 

Les créanciers inscrits peuvent demander des dommages-intérêts au bailleur qui ne les a pas informés de la résiliation, à la condition que ce défaut d’information résulte d’une faute et non d’une erreur invincible. 

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