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Expulsion du locataire suite à la résiliation de son bail commercial en 3 points !

Le bailleur doit engager une procédure d’expulsion à l’encontre de son locataire qui se maintient dans les lieux en dépit de la résiliation de son bail commercial. Celle-ci ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice  ordonnant son expulsion et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Suite à la résiliation de mon bail commercial, comment je peux expulser mon locataire qui refuse de quitter mon local ?

Etape 1 : Avoir une décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire

Une fois le bail résilié, le locataire est déchu de son droit d’occupation  et devient donc un occupant sans droit ni titre. 

Son expulsion des lieux loués ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice d’expulsion et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (Art. L. 411-1 C. exécution).

Même si le locataire donne son congé, son maintien dans les lieux entraîne la nécessité d’engager une procédure à son encontre en vue de l’obtention d’un titre exécutoire et la signification d’un commandement de quitter les lieux.

La décision de justice d’expulsion relève de la compétence du tribunal de grande instance (TGI), ou, du juge des référés du TGI à condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse (ex : pour constater la validité du congé et ordonner l’expulsion du locataire) (R. 211-4 COJ).

L’expulsion du locataire nécessite que la décision soit passée en force de chose jugée, c’est-à-dire que la décision ne soit plus susceptible de recours à effet suspensif.  

Si l’expulsion a été ordonnée par un jugement, le jugement doit être passé en force de chose jugée. Toutefois, si l’expulsion a été ordonnée par une décision en référé, celle-ci est exécutoire de plein droit.

Le bailleur peut procéder à l’expulsion des sous-locataires, si une procédure est engagée à l’encontre du locataire principal. Cependant, si aucune action n’est dirigée à l’encontre du locataire en titre, le bailleur ne peut pas agir directement à leur encontre. 

 

 

Etape 2 : Délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire 

L’huissier doit signifier la décision de justice prononçant l’expulsion au locataire.

Le locataire peut s’exécuter volontairement et libérer les locaux à la suite de cette signification.

Parrallèlement l’huissier lui signifie un commandement de quitter les lieux après signification de la décision d’expulsion et épuisement des délais de recours, lequel prend effet immédiatement.

A compter de cette signification, l’huissier se rend sur place en présence de témoins pour faire une première tentative qui se révèle généralement infructueuse. 

Etape 3 : Le recours à la force publique pour expulser le locataire

Si le locataire ne libère les lieux suite à la visite de l’huissier, celui-ci dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressée au préfet.

La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.

S’il obtient l’autorisation du préfet, l’huissier retourne sur les lieux en présence d’un serrurier et assisté du concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. L’opération est constatée par un procès-verbal d’expulsion. En cas de refus, le bailleur n’aura comme recours que de mettre en cause la responsabilité de l’Etat.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du locataire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

A noter : lorsque des locaux à usage d’habitation sont accessoires au local commercial loué, on y applique les articles L 145-1 et suivant du Code de commerce. Lorsque qu’il s’agit de locaux distincts, c’est la procédure d’expulsion des baux d’habitation qu’il convient d’engager. Ainsi, un propriétaire peut être contraint d’engager deux procédures distinctes.

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1 Commentaire

  1. TAESCH Chantal

    A quel moment le bailleur peut-il reprendre possession de son local?

    Au jour de l’expulsion, le locataire n’est plus dans les locaux, mais du matériel d’exposition de show-room, sans valeur marchande, demeure. A qui incombe l’enlèvement?
    L’huissier est avare de renseignements;

    Réponse

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

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