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Comment évaluer son fonds de commerce ou son droit au bail ?

Avant de conclure un acte de cession de fonds de commerce ou d’un droit au bail, il est important de procéder à une évaluation objective des éléments corporels et incorporels le composant et qui seront transmis à tout futur repreneur afin de pouvoir en fixer son prix de manière rationnelle et d’éviter les foudres fiscales en cas de surestimation et une action en responsabilité de la part de l’acquéreur.

évaluation

Comment procéder à l’évaluation d’un fonds de commerce ?

Avant d’acquérir un fonds de commerce et pour bien négocier avec le cédant, le futur repreneur doit également s’impliquer en analysant la concurrence avoisinant les lieux loués ainsi que son environnement. Parallèlement, il doit se renseigner sur l’entreprise qu’il envisage d’acheter, sa clientèle, ses marchandises. Un acquéreur averti saura négocier et sécuriser l’opération qu’il envisage de conclure avec sérénité et confiance.

Ainsi, si un repreneur envisage de reprendre un commerce d’épicerie. L’ouverture prochaine d’un supermarché pourra troubler son activité et le conduire à une forte chute de son chiffre d’affaires.

De même, de gros travaux d’immeubles et de voierie dans une rue où est situé non loin un restaurant à vendre pourront gêner l’activité du futur repreneur. Afin de pouvoir apprécier l’opportunité d’une telle cession, le potentiel repreneur devra prendre des initiatives en se renseignant auprès du service d’urbanisme de la mairie du lieu de situation du fonds afin de savoir si les travaux engagés concernent les seuls immeubles situés dans la rue ou si la rue où est situé le local est également concerné.

La fixation du prix du fonds de commerce résulte d’un accord entre les parties qui repose en partie sur l’évaluation de chacun des éléments incorporels et corporels composant le fonds à céder.

Evaluation des éléments incorporels

Ces actifs comprennent la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les brevets et marques de fabrique, etc

  • Evaluation du prix de la clientèle

Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la clientèle. Les plus usitées sont les suivantes :

– L’évaluation par la méthode du chiffre d’affaires : Il s’agit d’appliquer un pourcentage variant suivant la nature du commerce et de ses particularités au chiffre d’affaires moyen généré par l’exploitation du fonds sur les trois dernières années, à partir d’un barème d’évaluation par profession. Ce pourcentage varie selon l’activité exercée par le cédant.

– L’évaluation par la méthode du bénéfice reconstitué : Le bénéfice réel est reconstitué à partir du bénéfice déclaré fiscalement et auquel on ajoute des éléments déductibles en comptabilité, comme la rémunération du dirigeant et les charges sociales, les amortissements, les intérêts et agios d’emprunts, auquel on applique un coefficient multiplicateur, qui varie selon la localisation et la nature du fonds.

– L’évaluation par la méthode de valeur de rendement : Cette méthode est basée sur la capacité du commerce à générer du profit, la valorisation se faisant à partir du résultat net moyen des 3 dernières années auquel on applique un coefficient multiplicateur, qui varie selon les secteurs en fonction de la visibilité et de la rentabilité des entreprises qui y interviennent.

  • Evaluation du droit au bail

Pour évaluer le droit au bail, il existe plusieurs méthodes. Toutefois, en pratique, la méthode d’évaluation la plus utilisée est celle de “l’économie de loyer” ou “méthode du différentiel”.  Elle revient à calculer la différence entre le loyer plafonné qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé aux mêmes conditions et le loyer qu’il faudrait payer au prix du marché pour un local équivalent. A ce différentiel est appliqué un coefficient de situation, qui peut varier entre 1 et 12, en fonction de la qualité de l’environnement et de la commercialité de la rue ou du secteur pour l’activité exercée.

En tout état de cause la valeur minimum du fonds de commerce doit correspondre à la valeur du bail.

  • Evaluation des autres éléments incorporels

Le nom commercial et l’enseigne sont en principe estimés de manière globale. Les brevets et marques de fabrique font l’objet d’une évaluation distincte par les méthodes suivantes :

– le cumul des frais de recherche s’ils ne sont pas exploités ;

– la capitalisation des bénéfices qu’ils suscitent ;

– la capitalisation des redevances de licences au cas où la marque ou le brevet ont été exploités.

Evaluation des éléments corporels

Il convient de distinguer la valeur des éléments corporels dits immobilisés (matériel et outillage) et circulants (marchandises).

  • Evaluation des éléments immobilisés

L’estimation du matériel ou de l’outillage se réalise sur la valeur nette comptable. Si cette dernière est nulle ou insignifiante par rapport au bon état des actifs en cause, il faut prendre en compte sa valeur vénale, déterminée par le marché (par exemple, le prix de l’argus pour une voiture).

  • Evaluation des éléments circulants

Le stock de marchandises doit faire l’objet d’une évaluation distincte, qui doit tenir compte de l’importance et de l’écoulement du stock de marchandises.

– sur l’importance du stock : l’importance du stock de marchandises doit correspondre à une quantité normale compte tenu de l’activité de l’exploitant. À défaut, une décote doit être appliquée si son écoulement est difficile.

– sur l’écoulement du stock : les marchandises stockée depuis longtemps se verront appliquer une décote dont le taux est fixé suivant sa nature et la durée de stockage.

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