Conciergeries : nouvelles obligations et sanctions avec la loi Le Meur en 2026

Le contrôle des locations meublées touristiques change d’échelle.

À Paris, le contentieux est massif depuis bientôt dix ans. Il déborde aujourd’hui très largement la capitale : communes de proche banlieue, mais aussi grandes métropoles régionales — Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux — s’emparent à leur tour des outils nouvellement mis à leur disposition pour identifier les logements irrégulièrement exploités et engager des poursuites.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément redessiné le paysage. Les sanctions sont nettement durcies. Le contrôle devient automatisé via un téléservice national et la centralisation des données d’activité au sein d’une plateforme dédiée. Et, surtout, l’ensemble des acteurs de la chaîne locative est désormais visé : conciergeries, agences de gestion locative et autres intermédiaires touristiques se trouvent en première ligne.

L’entrée en vigueur, le 20 mai 2026, des décrets d’application marque un tournant. Les intermédiaires ne peuvent plus se réfugier derrière leur statut de simples prestataires techniques ou de simples exécutants des instructions du propriétaire : ils deviennent des acteurs directement responsables de la conformité réglementaire des annonces qu’ils diffusent et des biens dont ils assurent la gestion.

Qu’est-ce qu’un intermédiaire touristique ?

Une définition légale issue de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme

L’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, retient une définition particulièrement large de l’intermédiaire de location de meublés de tourisme.

« Est ainsi considérée comme intermédiaire toute personne, physique ou morale, professionnelle ou non, qui se livre ou prête son concours, contre rémunération ou à titre gratuit, à la mise en location d’un meublé de tourisme, par une activité d’entremise ou de négociation, ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique. ».

Les acteurs concernés : conciergeries, agences, plateformes

Sont donc notamment concernés les conciergeries Airbnb, les agences immobilières, les sociétés de gestion locative, les mandataires, mais également les plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel.

Autrement dit, la réglementation appréhende désormais toute la chaîne de mise en location.

Une nuance importante : l’exclusion des plateformes numériques pour l’amende civile du changement d’usage

Il convient toutefois de relever une distinction essentielle. Pour l’amende civile sanctionnant le concours à un changement d’usage illicite, prévue par l’article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, le législateur a expressément exclu « la mise à disposition d’une plateforme numérique ». Les plateformes numériques échappent donc à cette amende civile particulière, là où les conciergeries, agences et autres mandataires y demeurent pleinement exposés.

Avant la loi Le Meur : une responsabilité limitée des intermédiaires touristiques

Des obligations principalement déclaratives et d’information

Bien avant la loi Le Meur, l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme — dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, modifiée à plusieurs reprises — imposait déjà aux intermédiaires de location de meublés de tourisme un socle d’obligations relativement étoffées.

Au titre du I de cet article, l’intermédiaire devait, préalablement à toute publication ou mise en ligne d’une annonce :

• informer le loueur de ses obligations déclaratives et, le cas échéant, de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage ;
• obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations et précisant si le logement constituait ou non sa résidence principale ;
• recueillir le numéro d’enregistrement délivré par la commune lorsque celui-ci était obligatoire ;
• faire figurer ce numéro dans toute annonce diffusée.

Le II de l’article imposait par ailleurs à l’intermédiaire deux obligations complémentaires :

• transmettre à la commune, à sa demande et dans un délai d’un mois, le décompte du nombre de nuitées louées au cours de l’année écoulée pour chaque meublé concerné ;
• déconnecter ou retirer l’annonce d’un logement constituant la résidence principale du loueur dès lors qu’il avait connaissance du dépassement du seuil annuel de 120 jours.

Le manquement à ces obligations exposait déjà l’intermédiaire à des amendes civiles pouvant atteindre 12.500 euros par meublé pour les obligations du I, et 50.000 euros par meublé ou par annonce pour celles du II — sanctions toutefois rarement prononcées en pratique, faute d’un dispositif de contrôle systématisé.

Une jurisprudence protectrice pour les intermédiaires

Si la méconnaissance des obligations de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme exposait déjà l’intermédiaire à des amendes civiles, la sanction la plus lourde — l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation en cas de changement d’usage illicite — ne pouvait, elle, pas être prononcée à son encontre.

La Cour de cassation avait en effet expressément jugé que l’intermédiaire qui prêtait son concours à une location touristique irrégulière n’encourait pas cette amende civile, ce texte ne visant alors que le seul loueur (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-11.462).

En pratique, cette jurisprudence permettait à de nombreuses conciergeries et agences de gestion locative d’échapper aux sanctions les plus lourdes, alors même qu’elles intervenaient directement dans la mise en location du bien.

La fin de la protection des conciergeries avec la loi Le Meur

L’extension de la responsabilité civile aux intermédiaires touristiques

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 est venue bouleverser cet équilibre.

En créant un nouvel article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, le législateur permet désormais de sanctionner les personnes prêtant leur concours à la commission d’un changement d’usage illicite.

L’évolution est majeure : l’intermédiaire qui participe à la mise en location touristique d’un local à usage d’habitation, sans que l’autorisation préalable de changement d’usage exigée par l’article L. 631-7 du même Code n’ait été obtenue, peut désormais être condamné à l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, laquelle peut atteindre 100.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Le principe de non-rétroactivité aux faits antérieurs à la loi Le Meur

Toutefois, cette nouvelle sanction ne saurait s’appliquer rétroactivement.

Lorsque la conciergerie ou l’intermédiaire a cessé toute intervention avant l’entrée en vigueur de la loi Le Meur — soit avant le 21 novembre 2024 —, sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement du nouvel article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour les faits antérieurs à cette date, il convient de se référer au régime ancien, tel qu’interprété par la Cour de cassation, qui excluait l’application de l’amende civile de l’article L. 651-2 du même Code aux intermédiaires touristiques (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-11.462).

Des conciergeries désormais dans le viseur des communes

Les conciergeries et autres intermédiaires peuvent désormais être directement assignés par les communes lorsqu’ils ont prêté leur concours à une location touristique irrégulière, aux côtés de leurs clients ou seuls.

Depuis le 20 mai 2026 : un contrôle renforcé des annonces par les communes

L’entrée en vigueur du nouveau régime au 20 mai 2026 renforce encore les obligations pesant sur les intermédiaires.

Le téléservice national d’enregistrement des meublés de tourisme

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit, avant sa mise en location, être déclaré par le loueur via un téléservice national unique. Ce dispositif se substitue aux régimes déclaratifs locaux qui coexistaient jusqu’alors et délivre un numéro de déclaration unique, valable sur l’ensemble du territoire.

Les intermédiaires sont placés au cœur de ce nouveau dispositif. Ils doivent informer le loueur de ses obligations préalables — déclaration et, le cas échéant, autorisation de changement d’usage —, recueillir de sa part une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, vérifier le numéro de déclaration et le faire figurer dans chaque annonce diffusée.

Ils sont en outre tenus de transmettre périodiquement les données d’activité du meublé (notamment la durée et le nombre de nuitées louées) à la Direction générale des entreprises, désignée comme organisme centralisateur. Ces données sont ensuite mises à la disposition des communes et établissements publics de coopération intercommunale via le traitement « API meublés », ce qui leur permet de détecter, en temps quasi réel, les manquements à la réglementation — dépassement de la durée annuelle autorisée, défaut d’enregistrement, absence d’autorisation de changement d’usage, location au-delà des seuils légaux, etc.

Les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026

Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026, complété par le décret n° 2026-197 du même jour, est venu préciser ce nouveau dispositif.

Le premier fixe les modalités opérationnelles de transmission, par les intermédiaires de location, des données d’activité relatives aux meublés de tourisme. Il précise notamment la nature des informations à transmettre — identité du loueur, adresse du logement, durée et nombre de nuitées louées notamment — ainsi que la périodicité de leur communication à l’organisme public centralisateur.

Le second crée pour sa part le traitement de données à caractère personnel dénommé « API meublés » (Application Programming Interface), géré par la Direction générale des entreprises. Cette plateforme centralise les données transmises par les intermédiaires et permet aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale ayant mis en place une procédure d’enregistrement d’y accéder pour exercer leurs contrôles.

L’objectif poursuivi est sans ambiguïté : automatiser la remontée des informations, accroître la fréquence des contrôles et permettre aux collectivités locales d’identifier en temps quasi réel les meublés exploités en infraction — résidences principales louées au-delà de la durée annuelle autorisée, logements loués sans autorisation de changement d’usage, défaut de numéro d’enregistrement, etc.

Des sanctions désormais lourdes pour les intermédiaires touristiques vis-à-vis des communes

Les sanctions encourues par les intermédiaires sont désormais particulièrement dissuasives.

Manquement aux obligations d’information : jusqu’à 12.500 euros par meublé

Lorsque l’intermédiaire manque à l’une des obligations posées au I de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme :

• information préalable du loueur sur ses obligations déclaratives et, le cas échéant, sur l’obligation d’autorisation de changement d’usage ;
• recueil d’une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations et précisant si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur ;
• recueil du numéro de déclaration lorsque celui-ci est requis ;
• publication de ce numéro dans toute annonce diffusée,

il encourt une amende civile pouvant atteindre 12.500 euros par meublé objet du manquement.

Défaut de transmission des données d’activité : jusqu’à 50.000 euros par meublé

En cas de manquement à l’obligation, prévue par le II de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, de transmettre à l’organisme public compétent — par voie électronique et selon un format normalisé — les données d’activité du meublé de tourisme, l’intermédiaire encourt une amende civile pouvant atteindre 50.000 euros par meublé objet du manquement.

Cette transmission a vocation à permettre aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale ayant mis en place une procédure d’enregistrement de contrôler, en temps quasi réel, le respect par le loueur de ses obligations déclaratives et des plafonds annuels de location.

Défaut de retrait ou de déconnexion d’une annonce : jusqu’à 50.000 euros par annonce

L’intermédiaire est tenu de retirer ou de déconnecter toute annonce dès lors qu’il a connaissance — notamment sur signalement de la commune — du caractère irrégulier de la location concernée, en particulier lorsque le seuil annuel de 120 jours applicable à la résidence principale du loueur est dépassé ou lorsque le logement ne dispose pas du numéro de déclaration requis.

Le manquement à cette obligation, posée par le II de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, expose l’intermédiaire à une amende civile pouvant atteindre 50.000 euros par annonce concernée.

Concours à un changement d’usage illicite : jusqu’à 100.000 euros par local

Enfin, lorsque l’intermédiaire prête son concours — par une activité d’entremise, de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exclusion notable de la simple mise à disposition d’une plateforme numérique — à la commission d’un changement d’usage illicite, c’est-à-dire à la location répétée, pour de courtes durées, d’un local à usage d’habitation à une clientèle de passage sans l’autorisation préalable exigée par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, il peut être condamné à l’amende civile de l’article L. 651-2 du même Code, dont le montant peut atteindre 100.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende, prononcée par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond à la requête de la commune, est intégralement reversée à celle-ci.

En pratique, de nombreuses conciergeries soutiennent encore qu’elles n’auraient fait qu’exécuter les instructions du propriétaire.

Cet argument est inopérant.

Dès lors qu’une société de gestion locative ou une conciergerie se présente comme professionnelle de la location courte durée — qu’elle rédige les annonces, fixe les prix, échange avec les voyageurs, collecte les loyers, organise les arrivées et départs et assure la gestion quotidienne du bien —, elle ne saurait sérieusement prétendre ignorer la réglementation applicable aux meublés de tourisme.

Sa qualité de professionnelle l’expose au contraire à une obligation renforcée de diligence et de vigilance. À ce titre, elle doit être en mesure de démontrer, pièces à l’appui, qu’elle a informé le loueur de l’ensemble de ses obligations déclaratives et, le cas échéant, de l’obligation d’autorisation préalable de changement d’usage ; qu’elle a recueilli et vérifié les informations transmises (déclaration sur l’honneur, numéro de déclaration, caractère de résidence principale ou non) ; qu’elle a conservé l’ensemble des justificatifs utiles ; qu’elle a assuré le suivi du nombre de nuitées louées et alerté le loueur en cas de dépassement du plafond annuel ; et qu’elle a procédé, sans délai, au retrait ou à la déconnexion des annonces irrégulières.

À défaut, sa responsabilité civile pourra être directement recherchée par la commune, sur le fondement de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme et, en cas de concours à un changement d’usage illicite, de l’article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Une prolifération des procédures, à Paris et bien au-delà

La Ville de Paris a particulièrement intensifié ses contrôles à l’encontre des conciergeries depuis le début de l’année 2026.

Il est désormais constaté que ce contentieux dépasse très largement la capitale.

Les communes de proche banlieue, confrontées à une tension similaire du marché locatif et au développement rapide de la location de courte durée, disposent à leur tour, depuis le 20 mai 2026, des outils permettant d’obtenir des données d’activité fiables via l’API meublés, d’identifier les logements irrégulièrement exploités et d’engager des procédures contre l’ensemble des acteurs de la chaîne locative.

Le mouvement s’étend également aux grandes métropoles régionales — Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nice, Toulouse — confrontées aux mêmes enjeux.

Cette évolution doit particulièrement alerter les conciergeries.

Quels réflexes adopter en cas d’assignation ?

Pour les propriétaires assignés par la commune

Lorsque le propriétaire est assigné par la commune sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, le rôle de l’intermédiaire doit être systématiquement examiné.

Plusieurs points doivent être vérifiés : le propriétaire avait-il confié la gestion de son bien à une conciergerie ou à une agence ? Cette dernière l’a-t-elle correctement informé de ses obligations déclaratives et, le cas échéant, de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage ? A-t-elle vérifié l’existence et la validité du numéro de déclaration ? L’a-t-elle alerté sur les irrégularités constatées, notamment le dépassement du seuil annuel de 120 jours applicable aux résidences principales ? A-t-elle continué à commercialiser le bien malgré une irrégularité manifeste ?

Lorsque le propriétaire a accordé sa confiance à un professionnel précisément pour gérer son bien et sécuriser son activité locative, la mise en cause directe de l’intermédiaire pourra être envisagée. Une action en garantie ou en responsabilité contractuelle pourra également être engagée à son encontre, indépendamment de la procédure introduite par la commune, afin d’obtenir sa condamnation à supporter tout ou partie des sanctions civiles prononcées.

Pour les conciergeries et agences de gestion locative

À l’inverse, les conciergeries et agences mises en cause devront pouvoir démontrer, pièces à l’appui, qu’elles ont strictement respecté l’ensemble de leurs obligations.

Il leur appartient de constituer et de conserver, pour chaque bien géré, un dossier complet retraçant chaque diligence accomplie : informations délivrées au loueur (datées et tracées), déclaration sur l’honneur signée, copie du numéro de déclaration et vérification de sa validité, justificatifs transmis par le propriétaire, historique des annonces diffusées, suivi du nombre de nuitées louées, alertes adressées au loueur en cas d’approche ou de dépassement du seuil annuel, et preuves des mesures de retrait ou de déconnexion des annonces irrégulières.

À défaut d’un tel dossier, les intermédiaires s’exposent, par bien et par manquement, à des condamnations cumulables pouvant rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Conclusion

L’entrée en vigueur du nouveau régime applicable aux intermédiaires touristiques marque une étape déterminante dans la régulation des locations meublées de courte durée.

Les conciergeries, agences de gestion locative et autres intermédiaires touristiques ne sont plus de simples exécutants : ils deviennent, par l’effet combiné de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme et de l’article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, des acteurs directement responsables de la conformité des annonces qu’ils diffusent et des biens dont ils assurent la gestion.

Dans un contexte de multiplication des contrôles — à Paris, en proche banlieue et dans les grandes métropoles régionales —, ils doivent impérativement revoir leurs pratiques, mettre en place des procédures internes de vérification et conserver la preuve documentée de l’ensemble de leurs diligences.

À défaut, ils s’exposent désormais à des amendes civiles pouvant atteindre 12.500, 50.000, voire 100.000 euros par bien ou par annonce concernés, prononcées par le président du tribunal judiciaire à la requête des communes.

Le Cabinet DERHY AVOCAT accompagne les propriétaires et les intermédiaires touristiques dans l’analyse de leur situation, la mise en conformité de leur activité et la défense de leurs intérêts en cas de contrôle ou d’assignation par la Ville de Paris ou toute autre commune.