Fiches de paie falsifiées, fausses attestations employeur, quittances de loyer inventées : la fraude du locataire n’est pas une simple irrégularité, mais une arme juridique redoutable pour le bailleur. Selon les cas, ces faux documents permettent d’obtenir l’annulation du bail d’habitation pour dol ou sa résiliation judiciaire, avec des conséquences majeures sur l’expulsion, la trêve hivernale et l’indemnité d’occupation. Encore faut-il choisir la bonne stratégie procédurale pour récupérer rapidement son bien.
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Lorsqu’un locataire produit de faux documents, la question de son maintien dans les lieux se pose immédiatement.
Selon les circonstances, ces manœuvres peuvent constituer un dol au sens de l’article 1137 du Code civil, justifiant l’annulation du bail, ou révéler un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles au sens de l’article 1224 du Code civil, permettant sa résiliation judiciaire.
Dans les deux cas, le juge apprécie les faits au regard de l’exigence de bonne foi contractuelle posée par l’article 1104 du Code civil.
Ces qualifications emportent des conséquences distinctes en matière d’expulsion et au paiement d’indemnité d’occupation.
L’annulation du bail pour dol en cas de production de faux documents
Le dol comme fondement de l’annulation du bail d’habitation
En droit des contrats, le dol constitue un vice du consentement emportant la nullité du contrat lorsqu’il a été déterminant de l’engagement de la partie qui s’en prévaut.
Aux termes de l’article 1137 du Code civil :
« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »
Il résulte de ce texte que le dol peut être caractérisé tant par des manœuvres positives, telles que la production de documents inexacts ou falsifiés, que par la dissimulation volontaire d’éléments essentiels à l’appréciation du consentement.
En matière de bail d’habitation, la jurisprudence retient de manière constante que les informations relatives à la situation financière, à la stabilité professionnelle et au parcours locatif antérieur du candidat locataire constituent des éléments déterminants du consentement du bailleur.
La communication de documents mensongers portant sur ces éléments est ainsi de nature à vicier le consentement et à caractériser un dol.
Il en résulte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer une vigilance particulière : dès lors que son consentement a été surpris par des manœuvres frauduleuses, le dol est constitué, indépendamment du soin qu’il aurait pu apporter à l’examen du dossier locatif.
Lorsque le dol est établi et que les documents produits ont été déterminants à la conclusion du bail, la sanction encourue est l’annulation du contrat au visa de l’article 1178 du Code civil, laquelle prive celui-ci de toute efficacité juridique.
En pratique, le juge apprécie le caractère intentionnel des manœuvres et leur influence déterminante sur le consentement du bailleur, condition nécessaire à la mise en œuvre de la nullité du bail.
Exemples jurisprudentiels du dol en matière de bail d’habitation
Les juridictions admettent de manière constante que la production de documents inexacts ou falsifiés lors de la constitution du dossier locatif est susceptible de caractériser un dol, dès lors que ces éléments ont été déterminants du consentement du bailleur.
Par un arrêt du 21 septembre 2023, n° 21/14104, la Cour d’appel de Paris a jugé que le bail devait être annulé lorsqu’il avait été conclu avec une mauvaise foi caractérisée du locataire. Dans cette affaire, le locataire avait communiqué des fausses fiches de paie et des documents « inexacts, trompeurs et falsifiés », destinés à créer une apparence artificielle de régularité et de solvabilité.
La Cour a retenu que ces manœuvres avaient directement influencé la décision du bailleur de louer l’appartement et vicié son consentement, peu importe que le contrat ait ensuite reçu un commencement d’exécution.
Dans le même sens, par un arrêt du 31 octobre 2024, n° 23/01508, la Cour d’appel de Pau, a prononcé l’annulation d’un bail d’habitation du dol après avoir constaté que la production de faux bulletins de salaire destinés à accréditer une situation personnelle et financière inexistante.
Plusieurs autres décisions récentes ont ainsi annulé des baux pour dol sur la base de fausses fiches de paie, de fausses attestations professionnelles ou de fausses quittances de loyer, en retenant que ces documents avaient permis au locataire d’accéder au logement en dissimulant sa situation réelle, laquelle aurait conduit le bailleur à refuser la location (TJ Marseille, 4 nov. 2024, n° 24/04142 ; TJ Paris, JCP fond, 15 mai 2024, n° 24/01081).
Il ressort de ces exemples jurisprudentiels que les juges ne recherchent pas une pluralité de manœuvres frauduleuses, mais recherchent si les pièces produites ont créé une représentation erronée et déterminante de la situation du locataire.
Lorsque tel est le cas, le dol est caractérisé et l’annulation du bail pleinement justifiée.
Les conséquences de l’annulation du bail pour dol : suppression de la trêve hivernale et du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux
L’annulation du bail pour dol emporte des conséquences déterminantes sur la situation de l’occupant, en ce qu’elle prive celui-ci de tout fondement contractuel susceptible de justifier son maintien dans les lieux.
Lorsque le contrat ayant permis l’entrée dans les lieux est annulé en raison d’un vice affectant sa formation, l’occupant ne peut être assimilé à un locataire dont le bail aurait été ultérieurement résilié pour inexécution.
L’annulation emporte disparition rétroactive du contrat, lequel est réputé n’avoir jamais existé, de sorte que l’occupation des lieux se trouve dépourvue de toute base contractuelle dès l’origine.
Dans une telle hypothèse, le bailleur est fondé à solliciter :
- l’expulsion de l’occupant dès le prononcé du jugement à intervenu,
- la suppression du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux (art/ L.412-1 du CPCE),
- la suppression de la trêve hivernale (JCP Marseille, 4 novembre 2024 (n° 24/04142); JCP Paris, 19 mars 2025 (n° 24/05933)
- la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, courant à compter de la prise d’effet du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, outre des dommages et intérêts (TJ de Bobigny, ch. 26 prox., 7 avril 2025, n° 24/04672 ; TJ Orléans, 26 août 2025, n° 25/00650).
En conclusion, en sollicitant l’annulation du bail pour dol, le bailleur peut donc récupérer son bien à bref délai, dès lors que l’application de la trêve hivernale et du délais de deux mois qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux peuvent se trouver supprimer.
La résiliation judiciaire du bail pour faux documents
À défaut de pouvoir obtenir l’annulation du bail pour dol, le bailleur n’est pas pour autant privé de toute action.
La production de faux documents, combinée à l’inexécution des obligations essentielles du locataire, constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation judiciaire du bail.
En droit, la résiliation judiciaire du bail repose sur l’article 1224 du Code civil, lequel prévoit que la résolution du contrat peut être prononcée en cas « d’inexécution suffisamment grave ».
Cette sanction ne vise plus la formation du contrat, mais son exécution, et suppose que les manquements reprochés au locataire présentent un degré de gravité tel qu’ils rendent impossible le maintien de la relation contractuelle.
En matière de bail d’habitation, certaines obligations revêtent un caractère essentiel, au premier rang desquelles figurent le paiement régulier des loyers et charges, la justification de l’assurance habitation, ainsi que plus largement l’exécution loyale des obligations du contrat par le preneur.
Leur inexécution caractérisée est susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.
Ainsi, même lorsque les conditions du dol ne sont pas réunies ou que la preuve des faux documents s’avère insuffisante pour emporter l’annulation du bail, ces éléments peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail.
Faux documents : une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire
Au-delà des manquements classiques que constituent le défaut de paiement ou l’absence d’assurance, la jurisprudence admet que l’usage de faux documents caractérise des manœuvres frauduleuses constitutives d’une faute grave.
Les juridictions considèrent en effet que la remise de documents falsifiés, notamment relatifs à la situation professionnelle ou financière du locataire, ne constitue pas une simple irrégularité formelle, mais révèle une exécution déloyale du contrat, radicalement incompatible avec le maintien du bail d’habitation.
À cet égard, par un arrêt du 4 mars 2010 (CA Paris, n° 08/16825), la cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, après avoir constaté que celle-ci avait remis, lors de la conclusion du bail, un faux bulletin de salaire ainsi qu’une fausse attestation d’employeur.
Il ressort de la motivation de la Cour que la production de faux documents lors de la conclusion du bail constitue, à elle seule, un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.
La cour a relevé que ces documents avaient été communiqués afin de créer une apparence artificielle de régularité et de solvabilité, caractérisant une mauvaise foi manifeste et un comportement déloyal du locataire. Elle en a déduit que la production de tels faux constituait un manquement d’une gravité suffisante, justifiant à elle seule la résiliation du bail à ses torts.
Toutefois, les juges apprécient strictement la preuve de la fraude.
C’est ainsi, qu’a contrario, par un arrêt du 14 mai 2023 n°12/01759, la cour d’appel de Montpellier a refusé de prononcer la résiliation judiciaire du bail en l’absence de production de l’original du document contesté, rappelant que la fraude alléguée doit être établie de manière certaine.
Expulsion, trêve hivernale, indemnité d’occupation : quelles conséquences concrètes ?
En cas de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire, le juge ordonne l’expulsion, laquelle peut être assortie ou non de délais ne pouvant excéder un an, en fonction de la bonne foi et de la situation personnelle de l’occupant.
La suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux peut être supprimé lorsque le comportement du locataire révèle une mauvaise foi caractérisée (ex : JCP Paris, 17 octobre 2024 n°24/03114).
Le locataire qui se maintient illicitement dans les lieux après la résiliation du bail est condamné à une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer actualisé et des provisions pour charges mensuels, et ce, jusqu’à la restitution effective du bien.
Peuvent s’y ajouter des dommages et intérêts lorsque le comportement du locataire a causé un préjudice distinct, notamment en cas de dégradations.
En revanche, le bénéfice de la trêve hivernale n’est en principe pas écarté en cas de résiliation judiciaire du bail.
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