La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite Le Meur, a profondément simplifié les modalités d’interdiction de la location saisonnière de meublés de tourisme en copropriété en modifiant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Un débat constitutionnel en cours, portant sur la légalité de ce texte, pourrait toutefois remettre en cause cette interdiction d’ici le mois de mars 2026.
Une interdiction longtemps neutralisée par l’exigence de l’unanimité
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024, l’interdiction meublée de courte durée en copropriété pouvait être valablement adoptée en assemblée générale. L’article 26 alinéa 4, dans sa rédaction antérieure, imposait, en effet, l’unanimité pour toute modification portant atteinte à la destination des parties privatives d’un lot ou à ses modalités de jouissance telles que prévues par le règlement de copropriété
En pratique, un seul vote défavorable suffisait donc à faire obstacle à toute interdiction générale de la location meublée de courte durée.
Ce verrou a été levé par la loi Le Meur, laquelle abaisse significativement le seuil de majorité requis, tout en encadrant strictement les conditions de validité de la décision.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 : Une interdiction simplifiée de la location de courte durée en copropriété
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 modifie substantiellement le droit applicable aux meublés de tourisme en copropriété.
Par l’introduction des nouveaux alinéas 5 et 6 au sein de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, e législateur permet désormais aux copropriétaires de modifier le règlement de copropriété afin d’y insérer une clause interdisant la location de meublés de tourisme dans les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur, à la majorité qualifiée.
L’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 5 et 6 dispose ainsi que :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…)
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en meublés de tourisme au sens du I l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Les conditions strictes d’éligibilité de la résolution prévue par l’article 26 d) tendant à voir interdire la location saisonnière en copropriété ?
Pour être valable, la résolution doit satisfaire cinq conditions cumulatives :
- l’interdiction doit viser exclusivement la location en meublé de tourisme
A ce titre, la location en meublé de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme concerne « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Sont donc exclues du champ d’application les autres formes de location de courte durée telles que la chambre chez l’habitant, le bail civil ou le bail mobilité.
2. les lots doivent être expressément à usage d’habitation au sens du règlement de copropriété.
3. les lots ne doivent pas constituer la résidence principale du copropriétaire ou de l’occupant
4. le règlement doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale
Cette condition est déterminante.
Une lecture littérale conduit à considérer que l’interdiction commerciale doit être totale et non partielle.
De même, lorsque le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les seuls lots à usage d’habitation, en prévoyant une occupation bourgeoise exclusive ou simple, sans étendre cette interdiction aux autres locaux tels que les bureaux ou locaux professionnels, il apparaît juridiquement fondé de considérer que l’article 26 d) n’a pas vocation à s’appliquer, conformément à l’adage selon lequel « il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas ».
5. la résolution doit être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix sur un premier vote.
Si l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue mais que le projet a, au moins, recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote, conformément à l’article 26-1 de ladite loi.
Le débat constitutionnel en cours : un possible retour à l’unanimité ?
Le nouvel article 26 de la loi du 6 juillet 1965 a suscité de vives critiques au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre protégés par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
A l’initiative d’une société civile immobilière ayant assigné un syndicat des copropriétaires en annulation d’une délibération adoptée lors de l’assemblée générale du 13 mars 2025, une question prioritaire de constitutionnalité a été soumise par devant le Tribunal Judiciaire de Caen.
Plus précisément, dans cette affaire, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une résolution ayant pour objet l’interdiction des meublés de tourisme dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, résolution d’abord soumise à la majorité qualifiée de l’article 26, puis adoptée à la majorité simple des voix lors d’un second vote par application de l’article 26-1.
Estimant que cette faculté nouvelle était susceptible de porter une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, le tribunal judiciaire de Caen a, par ordonnance du 24 septembre 2025 (RG n°25/01990), ordonné la transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation.
Par arrêt du 18 décembre 2025 (n° 25-40030), la Cour de cassation, statuant comme juridiction de filtrage, a confirmé que la question présentait un caractère sérieux et l’a transmise au Conseil constitutionnel. Sa décision est attendue entre janvier et mars 2026.
Il lui appartiendra alors de déterminer si les atteintes portées au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre ont été mises en balance de manière proportionnée avec un principe de même valeur juridique ou un motif d’intérêt général.
Sa décision est attendue avec une vigilance toute particulière, dès lors qu’elle est susceptible d’affecter directement le cadre juridique des interdictions de location saisonnière adoptées sur le fondement de la loi Le Meur.
Les incidences concrètes pour les copropriétés pendant la période transitoire
Tant que le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé, le texte demeure applicable. Les assemblées générales peuvent donc valablement voter ces résolutions. Cependant, leur sécurité juridique est fragile.
Le syndic, en sa qualité de gardien du règlement de copropriété, doit faire preuve d’une particulière prudence quant à l’opportunité d’inscrire ou de maintenir au vote une telle résolution. Il lui appartient en effet de veiller à la sécurité juridique des décisions collectives et à la préservation des intérêts des copropriétaires.
Dans l’hypothèse où le Conseil constitutionnel viendrait à déclarer les alinéas 5 et 6 de l’article 26 contraires à la Constitution, le fondement légal des interdictions adoptées sur ce texte se trouverait anéanti. Les résolutions concernées seraient alors susceptibles d’encourir l’annulation, notamment pour défaut de majorité requise, l’unanimité redevenant exigée pour toute modification affectant les modalités de jouissance des parties privatives.
À l’inverse, si le dispositif était validé, les résolutions adoptées dans le respect des conditions légales conserveraient leur pleine efficacité, et toute contestation fondée sur l’irrégularité de la majorité serait vouée à l’échec.
Dans ce contexte, la question du temps revêt une importance déterminante pour l’engagement d’un contentieux.
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en nullité des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal à la condition que le copropriétaire ait été « opposant » ou « défaillant ».
À défaut d’action engagée dans ce délai, la décision devient définitive, quand bien même l’article 26d) serait ultérieurement censuré.
Il en résulte que les copropriétaires confrontés à l’inscription d’une telle résolution à l’ordre du jour pendant la période d’examen de la question prioritaire de constitutionnalité ont tout intérêt à solliciter immédiatement un avocat afin qu’un courrier soit adressé au syndic pour demander l’annulation ou le report du vote, évitant ainsi l’engagement de frais de procédure inutilement exposés par la copropriété.
Si, malgré ce courrier, le syndic persistait à maintenir la résolution litigieuse à l’ordre du jour et à la soumettre au vote, il conviendrait alors de la contester, à titre conservatoire, dans le délai impératif de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale, dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel.
Accompagnement du Cabinet DERHY AVOCAT
Dans un tel contexte, en votre qualité de loueur de meublé de tourisme, l’examen attentif de l’ordre du jour de vos assemblées générales s’impose, tant les conséquences d’une telle résolution peuvent être significatives.
Si une interdiction de location de meublé de tourisme est inscrite au vote, notre cabinet peut vous conseiller et vous assister dans l’analyse de votre règlement de copropriété afin de vérifier si les conditions d’application de l’article 26 d) sont effectivement réunies, ce qui est, en pratique, loin d’être systématique.
Dans cette hypothèse, un courrier peut être adressé au syndic avant la tenue de l’assemblée générale afin de l’alerter sur l’irrégularité potentielle de la résolution envisagée, permettant ainsi d’éviter un vote juridiquement contestable et des frais de procédure inutiles pour l’ensemble de la copropriété.
Il conviendra également de lui rappeler que le vote d’une telle résolution doit être annuler ou reporter dès lors que l’article 26 d) fait actuellement l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité susceptible d’aboutir à sa censure dans un délai rapproché.
Le cabinet peut enfin vous assister et vous représenter afin d’engager une action à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour voir annuler la résolution, soit pour défaut de base légale lorsque les conditions de l’article 26 d) ne sont pas réunies, soit à titre conservatoire dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel.