En matière de location meublée de courte durée ,la qualification civile ou commerciale de l’activité est devenue la question centrale d’un contentieux intense depuis plusieurs années. Si cette activité est exercée dans un logement ne constituant pas la résidence principale du loueur, le syndic a tendance à vouloir la faire interdire en raison de son caractère commercial. Une telle analyse peut être facilement objectée dès lors que dans une majorité des cas son caractère civile peut être retenu et donc compatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble ou du logement, au plus grand bonheur des propriétaires.
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À titre liminaire
Le nouvel article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », autorise désormais l’assemblée générale à modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location de meublés de tourisme dans les lots d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Ce mécanisme ne concerne toutefois que les immeubles dont le règlement prohibe déjà les activités commerciales en dehors des locaux qui leur sont spécialement affectés.
La conformité de ce dispositif à la Constitution fait actuellement l’objet d’un examen. Une décision du Conseil constitutionnel est attendue d’ici mars 2026. Les implications de ce débat ont été développées dans une précédente analyse publiée sur le site du cabinet : « L’interdiction de location saisonnière en copropriété : bientôt la fin ? ».
Si les dispositions nouvelles venaient à être censurées — ou lorsqu’aucune interdiction n’a été adoptée — le syndicat pourrait néanmoins chercher à agir sur le fondement du règlement existant en soutenant que l’activité exercée présenterait, par nature, un caractère commercial incompatible avec la destination du lot.
Cette affirmation mérite d’être maniée avec précaution.
Dans la pratique, nombre de propriétaires découvrent que la situation est souvent plus nuancée qu’annoncé.
La jurisprudence récente montre en effet que lorsque les prestations offertes restent limitées ou simplement optionnelles, la location conserve un caractère civil, en principe compatible avec une clause d’occupation bourgeoise.
À l’inverse, la qualification commerciale peut être retenue lorsque l’exploitation s’apparente, par les services rendus, à une véritable activité hôtelière ou para-hôtelière, ce qui peut conduire à son interdiction lorsque le règlement réserve l’immeuble à l’habitation ou prohibe toute activité commerciale dans les logements.
Dès lors, la question de la preuve de ces prestations devient déterminante.
Les décisions rendues exigent des éléments précis, concrets et concordants. Il ne suffit pas d’alléguer des services : encore faut-il établir leur fourniture effective à la clientèle, sous le contrôle souverain du juge.
I. La location meublée de courte durée au regard de la destination de l’immeuble
Bien avant l’intervention du législateur et le débat constitutionnel sur la légalité de l’article 26 d) introduit par la loi Le Meur, la compatibilité de la location meublée de courte durée avec le droit de la copropriété s’est construite autour d’un critère central : la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, document contractuel qui fixe les conditions d’usage des lots et leurs modalités de jouissance.
Les différentes destinations prévues par les règlements
Cette destination, qui peut être mixte, bourgeoise exclusive ou simple, constitue un élément central en droit de la copropriété, en ce qu’elle délimite les conditions dans lesquelles chaque copropriétaire peut user et jouir de son lot.
D’une manière succincte, la destination d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité autre que l’habitation dans l’immeuble.
La destination d’habitation bourgeoise simple autorise l’habitation et permet des activités professionnelles, comme des activités libérales.
Enfin, la destination mixte désigne un immeuble qui abrite des logements, des locaux commerciaux, des bureaux.
La location meublée de courte durée en copropriété : la position quasi-constante des juridictions
La jurisprudence rappelle de manière récurrente et quasi constante que la seule présence, dans le règlement de copropriété, d’une clause de destination bourgeoise — exclusive ou simple — n’emporte pas, en elle-même, interdiction de toute location meublée de courte durée. Tout dépend de la qualification de l’activité effectivement exercée : lorsque les prestations fournies demeurent mineures ou seulement optionnelles, la location conserve, en principe, un caractère civil, compatible avec une destination bourgeoise.
À l’inverse, lorsque l’activité s’accompagne de services hôteliers ou para-hôteliers, elle est susceptible d’être requalifiée en activité commerciale et, partant, d’être jugée incompatible avec un règlement qui réserve l’immeuble à l’habitation (ou à l’habitation et au professionnel) ou qui prohibe, plus largement, toute activité commerciale dans les logements.
C’est dans ce cadre que s’est développé l’essentiel du contentieux relatif à la location meublée de courte durée en copropriété. La question centrale posée aux juges est alors la suivante : un copropriétaire peut-il louer son lot en meublé de tourisme lorsqu’un règlement de copropriété prévoit une clause de destination dite « bourgeoise » ?
En pratique, cette interrogation conduit immédiatement à une seconde question, étroitement liée à la première : l’activité de location meublée de tourisme peut-elle être regardée comme une activité commerciale et, à ce titre, être interdite sur le fondement d’une clause excluant les activités commerciales dans l’immeuble ou imposant une occupation bourgeoise des seuls logements ?
Autrement dit, le débat ne porte pas tant sur l’existence d’un droit abstrait de louer un lot en meublé de tourisme, que sur la qualification juridique de l’activité effectivement exercée par le propriétaire. C’est cette qualification — civile ou commerciale — qui conditionne, en pratique, la possibilité d’interdire ou non la location meublée de courte durée dans un immeuble soumis à une clause de destination bourgeoise, et qui appelle l’examen de la jurisprudence récente.
II. Activité civile ou activité commerciale : une frontière appréciée au regard des services réellement fournis
Les critères fiscaux retenus par les juges
Lorsque le règlement de copropriété prévoit une clause de destination bourgeoise de l’immeuble ou des logements, la possibilité d’interdire la location meublée de tourisme dépend avant tout de la qualification juridique de l’activité effectivement exercée par le copropriétaire.
Le contentieux ne porte ainsi ni sur la seule brièveté des locations, ni sur leur caractère répété, mais sur la question de savoir si l’activité s’analyse comme une activité civile de location du logement ou comme une exploitation commerciale assimilable à une activité para-hôtelière.
Pour opérer cette distinction, les juridictions se réfèrent de manière courante aux quatre critères issus de l’article 261 D du code général des impôts— la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Lorsque les services para-hôteliers demeurent accessoires : une qualification civile privilégiée
Il ressort de la jurisprudence récente que, lorsque moins de trois de ces quatre services sont effectivement fournis, l’activité tend à revêtir un caractère civil, sous réserve d’une appréciation concrète des circonstances de l’espèce.
Cette approche a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 25 janvier 2024 n° 22-21.455, aux termes duquel elle a retenu que la location meublée de courte durée ne revêt pas un caractère commercial lorsqu’elle n’est assortie que de prestations mineures ou accessoires, ne présentant pas les caractéristiques de services para-hôteliers. À ce titre, elle a retenu que la fourniture de prestations de ménage, de transferts ainsi que de petits-déjeuners, à titre optionnel, n’était pas comparable à une activité d’un établissement hôtelier, ce qui a conduit à retenir son caractère civil.
En cas de contentieux, cette distinction est déterminante et conduit fréquemment au rejet des demandes d’interdiction formées par les syndicats.
La preuve du caractère commercial : une charge incombant au syndicat
En tout état de cause, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve contraire, comme le rappelle la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans une décision du 7 mai 2025, n° 24/04542, en ces termes « “en l’absence d’élément probant produit aux débats, il y a lieu de considérer que l’activité exercée par Mme [B] n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier.”
Or, cette preuve est souvent plus difficile à établir qu’il n’y paraît.
III. Lorsque le cumul des services para-hôteliers conduit à la qualification d’une activité commerciale
La qualification commerciale est retenue de manière constante lorsque les juges constatent la fourniture effective de plus de trois services sur quatre, para-hôteliers, définis par l’article 261 D précité.
Toutefois, certains juges, particulièrement réticents à la location saisonnière, ne se fondent pas sur une lecture stricto sensu de l’article 261 D précité, mais procèdent plutôt à une analyse globale et circonstanciée des modalités d’exploitation de l’activité de location saisonnière.
Tel est le cas du tribunal judiciaire de Meaux, dans un jugement du 28 mars 2025 n° 23/05189,qui a retenu le caractère commercial en se fondant sur un faisceau d’indices tenant notamment aux annonces publiées sur les plateformes de réservation, aux commentaires laissés par les clients, aux constatations opérées par commissaire de justice, aux attestations produites, ainsi qu’à la fourniture de services tels que la livraison de courses, le transfert depuis l’aéroport, la location de véhicules, la fourniture de linge, le nettoyage des locaux et l’accueil de la clientèle par l’intermédiaire d’un professionnel.
Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 1er octobre 2024 (n° 22/07897), a considéré que la location touristique de courte durée exercée de manière régulière et continue, via une plateforme dédiée, pouvait s’apparenter à une activité commerciale en raison de son organisation et de son intensité.
Sa position n’est pas nouvelle puisqu’il a retenu une solution similaire dans plusieurs autres affaires récentes (TJ Paris, 23 février 2024, n° 21/11598 ; 29 février 2024, n° 21/03182; 4 avril 2024, n° 22/02674 ; 23 mai 2024, n° 23/58680).
. Toutefois, il résulte de décisions récentes, que sa position semble s’infléchir comme il le sera démontré ci-après.
IV. Lorsque les prestations para-hôteliers restent limitées : une activité civile favorable aux propriétaires
Le tribunal judiciaire de Nantes a rappelé que la location meublée de courte durée ne saurait être regardée comme incompatible, par principe, avec une destination d’habitation bourgeoise, tant que l’activité n’est pas qualifiée de commerciale et que le règlement de copropriété n’en prévoit pas expressément l’interdiction (TJ Nantes, 18 juin 2025, n° 24/04590).
Dans le même et pour aller plus loin, la cour d’appel d’Angers, par arrêt du 21 janvier 2025 (n° 23/00166), a retenu le caractère civil d’une telle activité compatible avec l’occupation bourgeoise des logements aux motifs que « la remise des clés à l’arrivée et au départ des locataires, le nettoyage entre deux locations ou le changement du linge en fin de séjour constituent des prestations accessoires mineures, différentes de celles offertes par un hôtel qui met le plus souvent à disposition de sa clientèle l’accès à une réception permanente ainsi que la fourniture de petits-déjeuners ».
C’est dans ces conditions qu’elle en a exactement déduit que « Les prestations convenues avec la société de conciergerie ne permettent donc pas de considérer que la location en cause relève d’une activité para hôtelière de nature commerciale et donc prohibée par le règlement de copropriété ».
Par une décision du 20 mars 2025, n° 24/10669, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé dans le même sens, dans une affaire similaire, en rappelant que : « Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise ».
Elle a reconnu à ce titre le caractère civil de l’activité de location de courte durée au motif que « les deux prestations – petit déjeuner et dépôt de bagages – ne revêtent, à l’évidence, pas le caractère de services hôteliers, d’autant qu’elles ne sont pas automatiques mais optionnelles, sans qu’il soit besoin de rechercher si l’activité en question est soumise au régime fiscal de la location meublée comme remplissant les critères des dispositions de l’article 261 D du code général des impôts ». Elle a également relevé que c’est à tort que les premiers juges avaient relevé la fourniture de linge, alors même que l’annonce stipulait seulement la mise à disposition d’une machine à laver.
Dans une décision du 12 juin 2025, n° 24/09289, la Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu une décision similaire retenant que la colocation meublée, non assortie de prestations para-hôtelières significatives, ne constituait pas une activité commerciale prohibée et a sanctionné le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive.
Ces décisions ne sont pas isolées.
L’inflexion récente de la position du Tribunal judiciaire de Paris
Récemment, de manière plus surprenante, le tribunal judiciaire de Paris a, à plusieurs reprises, rappelé que l’activité de location meublée de tourisme n’est pas nécessairement de nature commerciale.
Ainsi, par une ordonnance de référé du 20 mai 2025 n°24/58468, il rappelle qu’ « (…) il résulte de la lecture du règlement que la clause d’habitation bourgeoise ne destine pas exclusivement l’immeuble à l’habitation, mais exclut seulement toute activité commerciale.
Il est admis que la nature commerciale d’une location meublée se déduit de l’exercice de services de prestations hôtelière ou para-hôtelière », pour retenir qu’« il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé, en particulier à la lecture des extraits produits de l’annonce publiée sur la plate-forme Airbnb », que l’activité de location meublée revêtait bien un caractère commercial contraire à la clause d’habitation.
Dans le même sens, par une ordonnance de référé du 26 mars 2025 n°24/51859, le juge des référés a reconnu qu’il ne rentraite pas dans ses pouvoirs d’interpréter des clauses sujettes à plusieurs lectures.
C’est dans ces conditions qu’il a débouté le syndicat de sa demande de cessation des locations touristiques dans un local d’activité dès lors qu’il relève qu’il ne lui appartient pas, en tant que juge de l’évidence, d’apprécier si l’exploitation d’une activité de meublé de tourisme caractérise une violation de la destination de l’immeuble :
- dès lors que, s’il existe bien une « clause d’interdiction d’exploitation d’un garni», le règlement de copropriété autorise toutefois « la location meublée d’un appartement en entier de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement », autorisation qui semble ainsi contredire l’interdiction précitée ».
- Qu’en outre, l’examen de l’annonce Airbnb ne permet pas d’établir qu’un service de restauration ou des prestations d’entretien et de nettoyage des locaux seraient proposées pendant la durée du séjour (à l’exception d’un nettoyage final insuffisant pour répondre au critère de location en garni défini par l’article 55 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris).
- « dès lors que la notion de « local d’activité » apparaît insuffisamment précise pour exclure l’exploitation d’une activité de meublé touristique » en son sein, avec l’évidence requise en référé .
Ainsi, la manière dont l’activité est présentée sur l’annonce en ligne devient alors un élément central du débat judiciaire et un outil redoutable.
V. Comment le cabinet sécurise votre activité en copropriété
Il ressort de la jurisprudence récente que la qualification civile ou commerciale de la location meublée de courte durée dépend avant tout des circonstances propres à chaque affaire. À situations proches peuvent correspondre des solutions différentes.
L’appréciation repose sur de nombreux paramètres : la nature exacte des services proposés, leur caractère automatique ou optionnel, la manière dont l’activité est présentée dans les annonces, ou encore les éléments de preuve dont dispose le syndicat des copropriétaires.
Dans ce contexte, toute analyse théorique ou toute réponse de principe comporte un risque.
Seule une étude concrète du règlement de copropriété et des modalités réelles d’exploitation du logement permet d’évaluer avec fiabilité la situation juridique du propriétaire.
Une même activité peut ainsi être jugée licite dans une copropriété et prohibée dans une autre.
Le cabinet DERHY Avocat assiste les bailleurs en amont afin de sécuriser leur activité et d’anticiper les contestations susceptibles d’être soulevées par le syndicat.
Il intervient également en défense lorsque la qualification de l’activité est discutée devant les juridictions.
L’expérience acquise en droit de la copropriété et dans le contentieux de la location meublée de courte durée permet d’apporter une analyse adaptée à chaque dossier, là où une lecture générale du droit montre rapidement ses limites.