Vous êtes assigné par la Ville de Paris pour vos locations Airbnb ?
L’ensemble des procédures sont gelées jusqu’à ce que la Cour de Justice de l’Union Européenne se pronconce sur la conformité de l’article L631-7 du CCH à la directive européenne 1006/123/CE, suite à une question préjudicielle que lui avait transmise la cour de cassation par un arrêt du 15 novembre 2018. Lumière sur cette actualité.
Si le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour des courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage à autorisation (1), l’arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne attendu pour 2020 pourrait abroger cette obligation légale (3) mais surtout rendre obsolète toutes les actions initiées par la Ville de Paris sur ce chef (2).
I. Rappel de l’obligation du changement d’usage des locaux d’habitation préalablement à leur mise en location sur une plateforme de type Airbnb
A Paris et dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint- Denis et Val-de-Marne), ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitation, seuls les biens à « usage autre que l’habitation» peuvent être mis en location saisonnière (sauf location de la résidence principale dans la limite de 120 jours / an ).
Si vous souhaitez louer en meublé touristique une résidence secondaire dont vous êtes propriétaire, une règlementation spécifique s’applique. Pour louer en toute légalité vos locaux d’habitation, ceux-ci doivent être transformés à un « usage autre que de l’habitation », en obtenant préalablement une autorisation de changement d’usage par le Maire du lieu de situation du local. Dans la majorité des grandes villes, le Maire assortit son autorisation d’une obligation de « compensation » sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux “à un autre usage”.
2. A quels risques êtes-vous exposés en cas d’infraction au changement d’usage ?
2.1 Se faire assigner par la Commune
Si vous louez l’une de vos résidences secondaires sans avoir préalablement procédé au changement d’usage en violation de l’article L 631-7 du CCH, vous vous exposez au risque d’être poursuivi en justice par la Commune du lieu de situation du bien par devant le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés.
2.2 Se faire condamner à une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 €/appartement
Dans une telle hypothèse, vous vous exposez à une condamnation à paiement d’une amende civile maximale de 50.000 €/ appartement et à une injonction de retour à l’habitation dans un délai que le tribunal fixera. A l’expiration du délai, il pourra prononcer une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par m2 (L 651-2 du CCH).
Sur ce point, il convient de rappeler que cette somme constitue un plafond maximum. Par conséquent, le montant de l’amende que le juge fixera est laissé à sa libre appréciation. Si vous vous trouvez dans une telle situation, je vous informe qu’il existe des circonstances atténuantes qui peuvent faire varier le montant de l’amende que le juge prononcera.
2.3 Comment se défendre, en cas d’assignation par la Ville de Paris ou tout autre commune ?
Si vous agissez en méconnaissance de l’article L. 631-7 du CCH et qu’en conséquence vous avez décidé de mettre en location saisonnière un ou plusieurs locaux d’habitation ne constituant pas votre résidence principale et ce sans avoir procédé à leur changement d’usage, mon cabinet saura vous défendre pour amoindrir le montant de votre amende.
A titre illustratif, peuvent constituer des circonstances atténuantes amoindrissant le montant de votre amende :
- le règlement de vos impôts tiré de vos revenus de location meublée touristique ;
- l’enrichissement réel entre les revenus tirés de l’activité de location saisonnière et ceux qui auraient pu être perçus au titre d’un bail classique d’habitation (CA Paris 8 nov. 2018 N° 18/04225 ; CA PARIS, 13 décembre 2018)
- la cessation de l’infraction avant l’opération de contrôle ou concomitamment
- la régularisation de la situation suite à la cessation de l’infraction par le retour à l’habitation du local et/ou ou la conclusion d’un bail classique d’habitation nu ou meublé d’un an
- le comportement coopératif du fraudeur lors de l’opération de contrôle menée par les agents mandatés par la ville de paris ou toute autre commune
- la démonstration de l’absence de preuve suffisantes par la commune (CA Paris 5 juin 2018 n°16/10684 ; CA Paris 13 décembre 2018)
Pour votre parfaite information, il n’existe pas une seule défense. Mon Cabinet spécialisé en location saisonnière saura défendre au mieux vos intérêts en faisant une analyse personnalisée et complète de votre situation en fonction des faits que vous m’aurez exposés et des pièces que vous m’aurez communiquées.
Sachez également que des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €).
3. Gel des procédures à Paris à l’encontre des loueurs de meublés suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018
3.1 Le procédures initiées par la Ville de Paris sont suspendues pour 2019
Dans un arrêt en date du 15 novembre 2018 (RG n° 17-26.158), la Cour de cassation a sursis à statuer jusqu’au 10 décembre 2019, en acceptant de transmettre une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE) afin qu’elle se prononce si les dispositions de l’article L631—7 du CCH qui impose la transformation des locaux d’habitation en un « autre usage » en vue de leur location en meublé touristique-, est compatible avec les dispositions de la directive européenne service 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La position de la Cour de cassation a été suivie par le Tribunal de Grande Instance de Paris dans un arrêt du 19 janvier 2019 « dans l’attente du résultat de la question préjudicielle posée par la Cour de Justice de l’Union Européenne ».
Toutefois, il n’est pas possible d’affirmer avec certitude que tous les juges vont tous faire droit à la demande de sursis à statuer.
Plusieurs décisions sont attendues en ce sens en ce début d’année ; lesquelles permettront d’apprécier si ce mouvement de renvoi constituera la jurisprudence constante à Paris et s’il sera suivi également par les tribunaux des grandes villes de France.
Ainsi, les avocats des « fraudeurs » à la règlementation de l’article L. 631-7 du CCG devront continuer à préparer la défense de leurs clients dans l’hypothèse où un magistrat saisi du dossier se refusait à faire droit à la demande de sursis à statuer.
3.2 Quels sont les enseignements à tirer du gel des procédures ?
– Actuellement assigné par la Ville de Paris, comment vous défendre ?
Mon cabinet s’engage à solliciter en justice, avant toute défense au fond, le sursis à statuer de votre procédure dans l’attente de la décision de la CJUE qui doit intervenir en début d’année 2020.
Si par extraordinaire la Cour de Justice censure les dispositions de l’article L 631-7 du CCH, l’action menée à votre encontre deviendra sans objet et vous échapperez, par voie de conséquence, à toute amende sur ce chef.
Si au contraire, la CJUE estime que cet article n’est pas contraire à la directive européenne susmentionnée, vous aurez gagné au moins un an pour préparer votre défense en prévision des enseignements de l’arrêt à venir.
Etant donné que nous avons à ce jour aucune visibilité sur le point de savoir si l’ensemble des magistrats vont faire droit à la demande de sursis à statuer sollicitée par l’avocat du contrevenant puisque l’arrêt de la Cour de Cassation est très récent, il conviendra en parallèle de préparer votre défense en vue de l’audience si par extraordinaire le Tribunal (ou la Cour d’appel qui aura été saisie soit par vos soins soit par la Ville de Paris ou la Commune) ne faisait pas droit à ladite demande de sursis à statuer afin que vous ne puissiez prendre aucun risque.
– Vous êtes fraudeur mais vous n’avez pas encore fait l’objet de poursuite par la Ville de Paris ?
La suspension des procédures ne rend pas inapplicable l’article L.631-7 du Code de la construction. Celui-ci est toujours en vigueur et le restera tant que la Cour de justice de l’union européenne suivie par la Cour de Cassation ne se seront pas prononcées par un avis contraire.
Dans l’attente de leur position qui sera connue en fin d’année 2019, la Ville de Paris continue d’assigner régulièrement les fraudeurs à la réglementation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation et ne compte pas ralentir le rythme afin de conserver à titre conservatoire le bénéfice des infractions constatées si ledit article s’avère être déclaré comme conforme à la directive par la CJUE.
– Vous souhaitez louer en location saisonnière une ou plusieurs résidences secondaires, que faire ?
Je serai d’avis à vous conseiller de mettre votre projet en suspens, -en privilégiant la location meublée classique d’un an ou le bail mobilité-, et de ne procéder à aucun changement d’usage de votre local d’habitation, jusqu’à ce que la CJUE se prononce afin d’éviter que vous exposiez des frais qui pourront peut-être se révéler inutiles dans un avenir proche si par extraordinaire elle considérait l’article L 631-7 du CCH comme non conforme, dès lors que la « commercialité » a un coût conséquent.
3.3 Quelles seraient les conséquences si la Cour Européenne censurait l’article L631-7 du CCH?
Si la Cour de Justice de l’Union Européenne déclarait l’article L. 631-7 du CCH comme non conforme à la directive européenne service 2006/123/CE du 12 décembre 2006, il est aisé de supposer que :
- le changement d’usage imposé aux locaux d’habitation pour exercer une activité de location saisonnière deviendra sans objet ;
- les Communes ne pourront plus poursuivre sur ce chef les propriétaires et que les amendes deviendront sans objet ;
- les Communes vont avoir un vrai manque à gagner ;
- les personnes qui souhaitent louer leur résidence principale ne seront plus limitées à 120 jours par an.
Toutefois, dans une telle hypothèse, il faut espérer que les pouvoirs publics ne pallient pas le « manque à gagner » des Communes en imposant la règle de l’encadrement des loyers aux locations meublées touristiques, laquelle fait son grand retour avec la loi ELAN 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour une durée de 5 ans dans les grandes villes et leurs banlieues. Si tel est le cas, il n’existera quasiment plus de distinction avec le nouveau bail mobilité instauré par cette même loi, et la location saisonnière perdra un grand intérêt pour les propriétaires qui souhaitaient améliorer leur revenus locatifs par ce bais.