Loi le Meur : Comment contester l’interdiction de meublé de tourisme en copropriété ?

par | 21 juin 2026 | Airbnb

Votre copropriété s’apprête à interdire les meublés de tourisme, ou vient de le faire ? Depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers. Avant, l’unanimité s’imposait. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026.

Mais une telle interdiction n’est pas automatiquement licite. Elle obéit à des conditions strictes. Et les syndics les ignorent souvent. Si l’une de ces conditions manque, vous pouvez contester la décision et la faire annuler. Encore faut-il agir vite..

Tout se joue dès la convocation.

Pour le propriétaire qui loue en courte durée, l’enjeu est lourd. Une interdiction peut arrêter votre activité et réduire la valeur de votre lot.

Cet article vous explique quand l’interdiction est valable, et surtout comment la contester.

Sommaire

 

La loi Le Meur change tout : de l’unanimité aux deux tiers

Jusqu’à récemment, interdire une activité dans une copropriété supposait de modifier le règlement.

Or cette modification exigeait l’unanimité. En pratique, faire voter une telle interdiction était donc quasi impossible.

Un seul opposant suffisait à bloquer le projet.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », a changé la donne. Son article 6 a ajouté un d) à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Désormais, l’assemblée peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Si cette majorité reste exigeante, elle demeure nettement plus accessible que l’unanimité. La loi prévoit, en outre, une passerelle (article 26-1).

C’est ainsi que si les deux tiers ne sont pas atteints, mais que le projet recueille au moins la moitié des copropriétaires représentant un tiers des voix, l’assemblée peut voter une seconde fois aussitôt. Ce second vote se fait alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce double vote facilite nettement l’adoption d’une interdiction.

L’article 26 d) pose toutefois des conditions d’application strictes. Il ne s’applique qu’aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.

 

Le Conseil constitutionnel valide le dispositif (19 mars 2026)

Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré le dispositif conforme à la Constitution.

Le Conseil a retenu deux objectifs d’intérêt général. D’abord, lutter contre les nuisances liées aux locations de courte durée. Ensuite, lutter contre la pénurie de logements à louer à l’année. Au regard de ces objectifs, il a jugé l’atteinte aux droits des copropriétaires proportionnée.

Attention : cette validation n’offre aucun blanc-seing aux copropriétés. Le Conseil valide le principe précisément parce que le texte est très encadré. Les copropriétaires, et souvent les syndics eux-mêmes, en ignorent l’encadrement.

 

Une faculté très encadrée : les cinq conditions de l’article 26 d)

Une résolution d’interdiction n’est valable que si cinq conditions cumulatives sont réunies.

Si l’une manque, seule l’unanimité permet d’interdire. Votée à la majorité allégée, la résolution risque alors l’annulation.

 

1. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale

C’est la condition la plus importante. Et la plus mal comprise. L’assemblée ne peut voter aux deux tiers que si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.

La lecture de la clause d’occupation est donc l’étape préalable indispensable. Une clause qui autorise certaines activités commerciales peut rendre la copropriété inéligible. Il en va de même si elle ne vise que les « appartements », sans couvrir les bureaux ou les locaux sans destination précise. Une clause qui autorise les « locations saisonnières » fragilise aussi le recours à l’article 26 d).

Il faut distinguer plusieurs cas. La clause bourgeoise simple réserve les lots à l’habitation et aux professions libérales. Elle rend la copropriété éligible, sauf rédaction contraire permissive. La clause bourgeoise exclusive interdit toute activité autre que l’habitation. Elle remplit clairement la condition. À l’inverse, une clause qui autorise les locations saisonnières renvoie à l’unanimité. Des nuances de rédaction emportent donc des conséquences majeures.

2. Seules les résidences secondaires sont visées

L’interdiction ne peut viser que les logements qui ne constituent pas une résidence principale.  Une résolution rédigée sans cette distinction dépasse le champ de l’article 26 d) s’expose alors à l’annulation.

3. Seuls les meublés de tourisme sont concernés

L’interdiction ne peut viser que la location en meublé de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Il s’agit de la location à une clientèle de passage, pour un court séjour. Les autres locations échappent donc à l’interdiction : la chambre chez l’habitant, le bail mobilité, le bail étudiant ou encore les locations meublées d’un an

Cette précision compte beaucoup en pratique. Les syndics visent souvent « les locations de type Airbnb », « toute location saisonnière » ou encore “toute location”.

Or ces formules sont trop larges et trop imprécises. Une clause qui dépasse la seule interdiction du meublé de tourisme exige l’unanimité.

 

4. La résolution doit viser les seuls lots d’habitation

La clause doit se limiter aux lots à usage d’habitation. Elle ne peut pas s’étendre à tous les locaux non commerciaux. Imaginons un règlement qui autorise les activités commerciales dans certains lots, comme des bureaux. Une clause interdisant la location touristique « dans tous les locaux non commerciaux » dépasse alors l’article 26 d).

 

5. La majorité doit être respectée

La décision doit réunir au moins les deux tiers des voix (article 26). Le second vote de l’article 26-1 reste possible le cas échéant. Tout vote acquis à une majorité inférieure peut être annulé. Les règles de convocation et de tenue de l’assemblée doivent aussi être respectées.

 

La condition décisive : une interdiction justifiée par la destination de l’immeuble

Le Conseil constitutionnel a posé une exigence de fond et ouvrira très certainement un vaste contentieux : l’interdiction doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble.

Autrement dit, le texte a pour vocation de fixer une règle de majorité mais certainement pas le droit de jouissance des propriétaires sur l’usage des parties privatives de leurs lots.

 

Le rôle central du juge

Une interdiction n’est donc pas valable du seul fait qu’elle réunit la majorité. Encore faut-il qu’elle soit justifiée par rapport à la destination de l’immeuble. Cette exigence se justifie par l’article 8 de la loi de 1965, selon lequel aucune restriction ne peut s’imposer si la destination de l’immeuble ne la justifie pas.

Parfois, le règlement fixe clairement la destination, par exemple par des clauses par étage. Le juge doit en principe s’y tenir. À défaut de stipulation expresse du règlement de copropriété, celui-ci devra s’appuyer sur un faisceau d’indices : les actes, les caractéristiques de l’immeuble et sa situation. La destination devient donc une notion concrète, que les juges du fond apprécient souverainement.

Le Conseil a ajouté un point utile. Une fois votée, l’interdiction s’applique à tous les copropriétaires. L’assemblée peut aussi y mettre fin, à la même majorité des deux tiers. En pratique, ce retour en arrière restera rare.

 

Le standing de l’immeuble : une appréciation au cas par cas

L’appréciation dépend souvent du standing. Dans un immeuble de grand standing, une exigence de tranquillité peut justifier l’interdiction. Dans un immeuble courant, doté d’une simple clause bourgeoise, la marge est plus étroite. Si la location reste civile, l’interdiction votée à majorité allégée devient fragile. Là encore, l’analyse du règlement et des lieux est déterminante.

 

Location de courte durée : une activité civile, pas commerciale

La première condition pose une question de fond : la location de courte durée est-elle une activité commerciale ? Par un arrêt du 25 janvier 2024 n°22-21.455, la Cour de cassation a répondu non, en principe. L’activité ne devient commerciale que lorsque le loueur offre , en sus de la location, des prestations para-hôtelières.

Pour  apprécier son caractère, les juges se réfèrent à l’article 261 4° D du code général des impôts.

Une grande partie de la jurisprudence s’accorde à reconnaître que l’activité de location de courte durée revêt un caractère commercial si au moins trois des quatre prestations suivantes sont réunies :

  • le petit-déjeuner ;
  • le nettoyage régulier des locaux ;
  • la fourniture de linge de maison ;
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Le simple ménage avant l’arrivée ne suffit pas, pas plus que la fourniture de linge en début de séjour. La cour d’appel de Montpellier l’a confirmé le 7 avril 2026 (RG n° 23/04136). Ainsi, même avec une clause bourgeoise exclusive, une location peut échapper à l’interdiction de meublé de tourisme si le juge la reconnaît comme civile.

Ainsi, en arguant du caractère civil d’une activité de location de courte durée, on peut espérer que le propriétaire dispose d’un moyen pour éviter l’adoption d’une résolution tendant à interdire l’activité de meublé de tourisme. Toutefois, la jurisprudence à venir précisera ce point.

 

Sur quels arguments contester l’interdiction

Pour contester l’adoption d’une telle résolution, il convient de procéder à une analyse fine du règlement.

En pratique, les syndics soumettent souvent au vote des résolutions mal calibrées. Tel est le cas, par exemple, si la clause d’habitation bourgeoise a été mal interprétée, ou encore si le périmètre d’interdiction de la résolution est trop large.

Il n’est pas rare, dans les dossiers que mon cabinet a eu à traiter, de lire des résolutions visant une interdiction des “locaux airbnb”  au lieu du seul meublé de tourisme ou encore sans distinguer les résidences principales des secondaires.

Une résolution mal rédigée ou imprécise peut suffire à entraîner son annulation.

Pour le copropriétaire qui loue, l’enjeu est important dès lors qu’il devra arrêter son activité et la rentabilité de son bien s’en trouvera fortement impactée.

Avant de contester une telle résolution, il devra se rapprocher de son avocat, lequel examinera 3 points avant de décider de la contester :

a. la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des lots composant l’immeuble

b. la rédaction de la résolution.

c. Enfin, déterminer si la nature de l’activité de son client est civile ou commerciale.

Chaque dossier est un cas particulier.

 

Une résolution figure à l’ordre du jour : que faire ?

Vous recevez une convocation avec un projet d’interdiction des meublés de tourisme ? Quelques réflexes s’imposent.

Avant l’assemblée

Procurez-vous votre règlement de copropriété. Faites-le analyser sans attendre par un avocat averti, au regard de la résolution proposée.

Si l’unanimité paraît en réalité requise, alertez le syndic par écrit par l’intermédiaire de votre avocat, lequel signalera le risque d’illégalité et de contestation. Le syndic pourra alors appliquer la bonne majorité, ou retirer la résolution.

Pendant le vote

La résolution est tout de même soumise à une majorité que vous jugez irrégulière ? Votez contre, ou abstenez-vous d’être présent. Un vote favorable vous prive du droit de contester. Une simple abstention aussi.

Après le vote : le délai de deux mois

La contestation obéit à un délai strict. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe ce délai à deux mois. Il court à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est d’ordre public. Passé ce terme, la résolution devient définitive, même irrégulière. Seule une action en justice interrompt le délai ; un simple courrier ne suffit pas. Consultez donc un avocat dès réception du procès-verbal.

En conclusion : restez vigilant

La loi « Le Meur », confortée par le Conseil constitutionnel, facilite l’interdiction des meublés de tourisme en copropriété, mais elle est assortie de garde-fous précis.

La décision du 19 mars 2026 ne clôt pas le débat. Elle l’ouvre. Le contentieux se jouera devant les juges du fond, au cas par cas, à la lumière de chaque règlement. D’où l’importance de faire vérifier votre règlement de copropriété dès réception de votre convocation.

Le cabinet DERHY AVOCAT défend les propriétaires qui veulent continuer à louer. Nous analysons votre règlement, identifions les irrégularités du vote et agissons devant les tribunaux pour faire annuler des résolutions irrégulières ou illégales lorsque nous estimons que votre dossier présente des chances de succès.

 

Questions fréquentes (FAQ)

La loi Le Meur permet-elle d’interdire Airbnb en copropriété ?

Oui, mais sous conditions. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers (article 26 d de la loi du 10 juillet 1965). Avant, l’unanimité s’imposait. Cette faculté reste toutefois encadrée par des conditions strictes.

Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés de tourisme ?

Il faut les deux tiers des voix du syndicat (article 26). À défaut, une passerelle (article 26-1) permet, sous conditions, un second vote à la majorité de tous les copropriétaires.

À quelles conditions ce vote aux deux tiers est-il possible ?

Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots autres que commerciaux. L’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires et les seuls meublés de tourisme. Elle doit se limiter aux lots d’habitation. Et elle doit être justifiée par la destination de l’immeuble, sous le contrôle du juge.

Comment contester une décision d’assemblée générale ?

Il faut avoir voté contre, ou avoir été absent. Un vote favorable ou une abstention vous privent du droit d’agir.

Comment contester l’interdiction des meublés de tourisme en copropriété ?

Votre copropriété vient d’interdire les meublés de tourisme ? Tout n’est pas perdu. Une résolution mal votée peut être annulée. Mais le temps compte : vous disposez de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, pour saisir le tribunal. Passé ce délai, l’interdiction devient définitive.

La location de courte durée est-elle une activité commerciale ?

En principe non. La Cour de cassation l’a jugé le 25 janvier 2024. L’activité ne devient commerciale que lorsque le loueur offre au moins 3 des quatre prestations para-hôtelières définies à  l’article 261 D du CGI : le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du petit-déjeuner, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle.