Le décès du locataire n’emporte pas la résiliation de plein droit du bail à son initiative, sauf dispositions contractuelles contraires du bail. Celui-ci se transmet à ses héritiers, lesquels ont le choix de ne pas accepter la succession, de résilier le bail en délivrant un congé au bailleur, de céder le fonds de commerce ou le droit au bail seul, ou encore d’exploiter ledit fonds de commerce.
Quel est le sort du bail en cas de décès du locataire ?
La question du décès du locataire dans le cadre d’un bail commercial n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf stipulations contractuelles particulières. Suite au décès du locataire, ses héritiers disposent de plusieurs options. De même, il incombe au bailleur d’accomplir certaines diligences.
Est-ce que le bail se prousuit malgré le décès du locataire ?
Le décès du locataire n’emporte pas la résiliation du bail commercial sauf clause particulière prévue dans le bail.
Celui-ci se transmet à ses héritiers en application de l’article 1742 du Code civil : “le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur”.
Une telle transmission peut s’avérer risquée pour les héritiers, en particulier s’ils ne respectent pas la condition d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, pour l’activité désignée dans le bail commercial. A ce titre, ils seront tenus au paiement du loyer alors même que potentiellement ils ne pourront pas exercer l’activité exercée du locataire défunt.
Quelles sont les diligences que doit accomplir le bailleur en cas de décès de son locataire ?
Le bailleur, qui a connaissance du décès de son locataire, doit entreprendre toutes les diligences nécessaires pour identifier les héritiers éventuels.
Si le bailleur ne connait qu’un seul héritier, il est conseillé qu’il lui enjoigne, par sommation interpellative, de lui communiquer le nom des autres héritiers ou le nom du notaire en charge de la succession qui lui transmettra les informations utiles. Ex : si le bailleur entendait délivrer un congé, celui-ci ne serait valable qu’à la condition que tous les héritiers l’aient reçu.
A défaut, il conviendra de saisir un administrateur par voie judiciaire, avant de signifier tout congé.
Est-ce que les héritiers disposent d’options quant à la poursuite ou non du bail ?
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cas n°1 : les héritiers renoncent à la succession :
S’ils décident de renoncer à la succession (articles 804 et suivants du Code civil), ils ne sont pas tenus au paiement de l’arriéré locatif qui aurait couru jusqu’au jour de la renonciation à succession.
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cas n°2 : les héritiers ne renoncent pas à la succession :
En l’absence de clause prévoyant la solidarité passive en cas de décès, les héritiers seront tenus conjointement des loyers (Par ex : s’il existe trois héritiers, chacun sera tenu à hauteur d’un tiers des dettes locatives). Si tous les héritiers reprennent ensemble l’exploitation, les héritiers seront tenus solidairement.
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cas n°3 : les héritiers ne renoncent pas à la succession et ne veulent pas poursuivre l’exploitation
ils ont la possibilité de :
– soit résilier le bail à tout moment, et donc sans attendre la survenance du terme d’une période triennale, en respectant toutefois un préavis de 6 mois afin de permettre au bailleur de trouver un nouveau locataire. Ils devront donc à minima payer 6 mois de loyer. S’ils existent plusieurs héritiers, un seul acte suffit pour tous les héritiers à la condition que tous leurs noms figurent sur le congé.
– soit céder leur droit au bail, avec l’accord du bailleur (sauf clause contractuelle expresse) et en prenant soin de bien respecter le formalisme imposé par le bail (ex: inviter le bailleur à la cession, lui envoyer le projet, faire rédiger la cession par acte authentique…..)
– soit trouver un repreneur avec l’accord du bailleur.
– soit céder le fonds de commerce : l’accord du bailleur ne pourra pas être refusé et le bail commercial sera automatiquement transmis avec le fonds de commerce.
En cas de non exploitation du fonds, les héritiers doivent demander le maintien de l’immatriculation de leur ayant-cause pour les besoins de la succession en s’adressant au service du registre du commerce près le tribunal de commerce dont dépend le local (Art. L145-1 III du C. de com). La durée de ce maintien est d’un an renouvelable une fois.
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cas n°4: les héritiers ne renoncent pas à la succession mais certains d’entre eux veulent poursuivre l’exploitation :
Dans ce cas , si un ou plusieurs héritiers veulent décider de continuer l’exploitation du fonds et donc de bénéficier du bail de leur ayant-droit, alors seul l’exploitant du fonds de commerce est tenu de se faire immatriculer.
Les co-héritiers non-exploitants en sont dispensés.
Quel est l’intérêt pour les héritiers de demander le maintien de l’immatriculation du défunt ?
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés constitue l’une des conditions que doit remplir le preneur s’il souhaite bénéficier de la propriété commerciale et donc, d’un droit au renouvellement du bail. Elle s’apprécie, soit à la date du congé délivré par le bailleur, soit au jour de la demande de renouvellement émise par le preneur.
Si le fonds de commerce n’a pas encore été attribué à l’un des héritiers ou que personne ne l’exploite suite au décès du preneur, il existe un risque de résiliation du bail, en cas de délivrance d’un congé par le bailleur dans l’intervalle.
Pour pallier cette difficulté, l’article L. 145-1, III du Code de commerce prévoit qu’en cas de décès du titulaire du bail, le statut des baux commerciaux peut être revendiqué par les héritiers ou ayants-droit du preneur décédé, dans la mesure où, même s’ils n’exploitent pas le fonds, ils demandent le maintien de l’immatriculation du défunt pour les besoins de sa succession.
Cette demande, qui s’effectue conformément à l’article R. 123-46 7° et 8° du Code de commerce, entraîne un maintien du bénéficie du statut pour une durée d’un an renouvelable une fois