Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction à son locataire dans trois cas strictement énumérés par la loi : s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux, ou s’il souhaite le rénover en raison de son insalubrité.
Dans quel cas je peux refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction à mon locataire ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial conclu avec son locataire sans lui verser une quelconque indemnité d’éviction en lui délivrant un congé s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, ou s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.
Cas n°1 : L’immeuble est insalubre ou dangereux
Lorsque l’immeuble est insalubre et qu’un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, ou a interdit de l’habiter, le bailleur peut refuser le renouvellement, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.
Il en est de même lorsque l’immeuble est trop dangereux pour être occupé. D’ailleurs, le propriétaire n’a pas l’obligation de reconstruire l’immeuble ou, s’il le fait, d’y inclure des locaux commerciaux. Mais s’il choisit d’y édifier des locaux commerciaux, l’ancien locataire a un droit de priorité, même si le propriétaire envisage de les exploiter lui-même. Pour cela, le locataire doit, lorsqu’il quitte les lieux ou 3 mois après son départ, faire savoir au propriétaire qu’il entend se prévaloir de son droit de priorité, par l’intermédiaire d’un huissier.
Cas n°2 : Dénégation au statut des baux commerciaux par le locataire
Le bailleur peut s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il se rend compte que son locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux
La dénégation du statut peut être invoquée à tout moment de la procédure de renouvellement, et notamment pour la première fois en appel, mais également dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire, mais également après le congé ou après une offre d’indemnité d’occupation. La Cour de cassation a retenu dans un arrêt du 7 septembre 2017 (n° 16-15012) que “Le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction” .
Toutefois, le bailleur ne peut plus opposer au locataire une dénégation au bénéfice du statut après l’exercice du droit de repentir.
Cas n°3 : Le Bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire
L’article L. 145-17, I -1°) du Code de commerce ne définit pas le motif grave et légitime et n’exige ni que celui-ci soit limité aux seules infractions au bail, ni qu’il soit rattaché directement à l’exécution du bail, ni que l’infraction soit imputable au locataire à titre personnel. Le bailleur n’est pas tenu de justifier d’un préjudice résultant de ce motif.
Les juges du fond apprécient souverainement si le motif grave et légitime invoqué par le bailleur peut résider en un acte suffisamment grave, imputable au locataire, à condition de se rattacher par un lien suffisant à l’exécution du bail commercial. Le manquement doit avoir une incidence notable sur l‘exécution du contrat ou a minima sur les rapports entre le bailleur et son locataire, justifiant un refus de renouvellement de bail sans indemnité.
En tout état de cause, la faute doit être imputable au locataire et visée dans l’acte de refus de renouvellement et le bailleur ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement du locataire.
Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité et à la légitimité des motifs invoquées à l’appui du refus de renouvellement de bail sans indemnité.
Ces motifs peuvent être répertoriés sous les rubriques ci-après mentionnées:
– Motifs liés à l’exécution du bail : violation des clauses interdisant/limitant la cession du bail, ou de la sous-location ; violation de la clause relative à la destination du bail ou celle encadrant la réalisation ou d’entretien des travaux dans les lieux loués; du non-paiement de loyers et charges ;
– Motifs extracontractuels : Violences/ injures, diffamations, menaces exercées par le locataire un de ses préposés sur le bailleur ; motifs économiques …
– Cessation de l’exploitation d’un fonds de commerce « sans raison sérieuse et légitime »: si la cessation d’exploitation n’a pas un caractère définitif et irréversible, la formalité de la mise en demeure s’impose au bailleur. A contrario, si la situation est irréversible ou définitive, l’envoi d’une mise en demeure est inutile dès lors que le locataire sera privé du droit au renouvellement, faute de justifier de la durée d’exploitation du fonds de 3 ans précédant la date d’expiration du bail prévue à l’article L. 145-8 du Code de commerce.
Quelle est la procédure à suivre pour acter de mon refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime ?
Il y a motif grave et légitime quand le locataire n’a pas rempli une de ses obligations après avoir été mis en demeure de le faire.
Les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur doivent être indiqués dans le congé pour que le locataire puisse en prendre connaissance et, le cas échéant, les contester. En cas de litige, le juge apprécie au cas par cas.
Ci-après les étapes à suivre.
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Etape 1: l’envoi d’une mise en demeure au locataire
Le bailleur doit demander au locataire, par le biais d’une mise en demeure, de cesser l’infraction dans un délai d’un mois. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et viser et reproduire les termes de l’article L. 145-17-I 1°) et ce même si l’obligation inexécutée résulte d’une décision de justice. Elle prend la forme d’une sommation d’huissier, voir d’un commandement.
Il est conseillé qu’elle soit adressée préalablement au congé mentionnant le refus de renouvellement et au plus tard au même jour par acte séparé ou unique.
L’absence de mise en demeure n’entraînera pas la nullité de l’acte par lequel le bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial (congé ou réponse à la demande de renouvellement), mais le locataire conservera son droit à indemnité d’éviction.
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Etape 2: délivrer un congé de refus de renouvellement sans offre d’indémnité d’éviction
Parallèlement à la mise en demeure, un congé devra être délivré par acte d’huissier par le bailleur. Ce congé devra indiquer les torts reprochés au locataire.
Qu’il s’agisse d’une inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée comme motif de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à la faire cesser par le bailleur.
Si le locataire a remédié à la situation dans le délai d’un mois, le bailleur ne peut plus invoquer la faute et doit donc payer l’indemnité d’éviction.
Quels sont les effets du refus de renouvellement pour motif grave et légitime?
Cas n°1 : validation du congé portant refus de renouvellement pour motif grave et légitime
Si le refus de renouvellement est définitivement validé, soit par le juge, soit du fait de l’expiration du délai de 2 ans permettant au locataire de contester le refus, le bail prend fin à la date d’effet du refus de renouvellement et le locataire perd tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Le locataire peut également être condamné au paiement de dommages et intérêts si la faute constitutive du motif grave et légitime cause un préjudice spécifique au bailleur.
Cas n°2 : Contestation par le juge du motif grave et légitime
Si le motif est déclaré injustifié par le juge, le congé subsiste mais ses effets sont ceux d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction et ce, même si le locataire n’en a pas fait la demande.
La solution est identique en cas de congé dépourvu de tout motif ou en cas d’invalidation du motif invoqué suite à un refus d’une demande de renouvellement formée par le locataire.
Dans cette dernière hypothèse, sI le bailleur se rend compte que l’indemnité qui lui est demandée de verser est trop importante, il peut encore revenir sur le congé en exerçant le droit de repentir (L. 145-58 du C. com) en décidant finalement d’offrir à son locataire le renouvellement du bail commercial, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée.
En conclusion : si le bailleur peut toujours refuser de renouveler le bail commercial à son locataire, il n’en reste pas moins qu’il est redevable du paiement indemnité d’éviction, à moins que ce refus ne soit justifié par un motif grave et légitime. Dans ce cas, il devra en informer préalablement le preneur par une mise en demeure par acte extrajudiciaire, ce dernier pouvant régulariser sa situation dans le délai d’un mois.
Le bailleur ne pourra se passer d’une mise en demeure que si la régularisation de la situation par le preneur est impossible ou irréversible. A contrario, le paiement d’une indemnité d’éviction pourra lui être opposable.