Airbnb : la Ville de Paris abandonnerait ses poursuites contre les loueurs fraudeurs !

Ian BROSSAT, adjoint à la Maire de Paris chargé du logement, a annoncé le 19 juillet 2020 dans le journal du dimanche que la Ville abandonnerait toute poursuite à l’encontre des fraudeurs airbnb contre lesquels elle a engagé une procédure, s’ils s’engageaient à remettre leurs biens sur le marché locatif traditionnel via un bail longue durée de trois ans avec un loyer 20% en dessous du prix plafond, mais également à ceux qu’elle épinglerait prochainement.

Pour motiver le bien-fondé d’un tel accord, il précise que « ces propriétaires hors la loi risquent une amende de 50.000 €, assortie d’une astreinte de 1000 € par jour tant que perdure l’infraction ».

Toutefois, l’opportunité d’un tel accord doit être mesurée dès lors que l’amende de 50.000 € constitue un plafond maximal et non automatique, réservée pour les cas les plus graves.

Cette déclaration semble en outre manifestement prématurée compte tenu de l’attente imminente de la position de la Cour de Justice de l’union européenne qui doit se prononcer le 22 septembre 2020 et de la cour de cassation, lesquelles pourraient faire tomber l’ensemble des assignations de la Ville de Paris.

Vous trouverez ci-après mes observations concernant l’opportunité d’une telle proposition de la ville mais également les nombreuses incertitudes qu’elle soulève.

1. Le fraudeur Airbnb est-il condamné automatiquement à une amende de 50.000 € ?

Ian BROSSAT indique que les fraudeurs risquent une amende de 50.000 € en s’abstenant d’indiquer sciemment que ce montant constitue un plafond maximal, conformément à l’Article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Si depuis l’arrêt de la Cour de cassation en date du 15 novembre 2018, toutes les procédures menées par la Ville de Paris à l’encontre des fraudeurs sont gelées dans l’attente de la décision de cour de justice de l’union européenne, laquelle est attendue pour le 22 septembre prochain, il n’en reste pas moins que les décisions qui ont été rendues antérieurement ont attesté que l’amende maximum était prononcée principalement à l’encontre des  multipropriétaires qui, malgré l’opération de contrôle qui a pu être diligentée par un agent de la ville ou après signification d’une assignation à leur encontre, continuaient leur activité illicitement. 

Il convient de préciser que sur les 300 propriétaires assignés à ce jour, le plus grand nombre a été assigné pour avoir mis un ou deux appartements au maximum en courte durée. On est donc bien loin du multipropriétaire. 

Concernant ces propriétaires qu’on peut qualifier d’isolés, la jurisprudence prononçait généralement une amende avoisinant les 10.000 € si l’enrichissement était relatif.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation et qu’en conséquence ils sont libres de retenir certains critères pour amoindrir voir annihiler la sanction qu’ils entendent prononcer. Ont pu être appréciées comme des circonstances atténuantes : la coopération du contrevenant lors de l’opération de contrôle, la cessation de l’infraction à réception du courrier de la Ville ou de la signification de l’assignation, la mise en vente de l’appartement litigieux ou sa location en bail meublé d’un an ou mobilité, des raisons d’ordre professionnel ou personnel, un faible enrichissement sans cause… Cette liste est non exhaustive.

2. Que propose la Ville ?

Aux termes de sa déclaration, on comprend que la ville de Paris abandonnerait ses poursuites à l’encontre tout fraudeur auprès duquel elle aurait engagé un contentieux, s’il accepte un accord aux fins de mettre en location l’appartement litigieux en bail longue durée de trois avec un loyer 20% en dessous du prix du plafond de l’encadrement des loyers. Que faute d’obtempérer les poursuites seront immédiatement relancées.

Une telle proposition pourrait sembler intéressante dès lors que depuis l’arrivée de la pandémie dite Covid-19 en France et dans le monde, la location saisonnière de type airbnb a considérablement chuté poussant ainsi la majorité des propriétaires à revoir leur business-model :

• en vendant leur bien dès lors qu’ils estiment que la rentabilité avoisine le néant,
• en proposant leur bien à la location longue durée ou meublée classique, ou encore
• en consentant un bail mobilité qui est l’alternative se rapprochant le plus de la location courte durée.

3. De nombreuses incertitudes existent. Quelles sont-elles ?

La déclaration de Ian BROSSAT suscite de nombreuses interrogations.

• Quid du loyer de référence retenu par la Ville ?

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers a fait son retour à Paris.

Sont concernés les logements qui constituent la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, ou encore le bail mobilité. Toutefois, il est possible d’y échapper dans certaines hypothèses. Je vous invite à lire mes articles sur mon site à cet effet.

Ainsi se pose la question de savoir à quel plafond de l’encadrement des loyers fait-il référence ? Le loyer de référence minoré ? médian ? majoré ? Est-ce que la Ville de Paris offre une marge de négociation selon les caractéristiques du bien, son emplacement et les prestations qu’il offre ? Quid de l’appartement qui échappe en principe à la règle de l’encadrement des loyers ?

• Quid des frais d’avocat exposés par la Ville de Paris ?

Chacune des parties conservera-t-elle les frais de son avocat ou seront-ils imputés au potentiel fraudeur ?

• Quid de la date de prise d’effet du protocole ?

Pour ceux qui accepteraient un tel protocole, est-ce que la date de signature doit coïncider obligatoirement avec sa date de prise d’effet ou celle-ci peut être reportée à une date ultérieure ?

En effet, parmi mes clients assignés par la ville de Paris, un grand nombre ont cessé la location touristique de leur bien dès l’opération de contrôle ou réception d’une assignation, pour le mettre en location au moyen d’un bail mobilité ou meublé d’un an avec un locataire.

Dans une telle hypothèse, sont-ils éligibles à signer l’accord transactionnel ? Dans l’affirmative, devront-ils faire signer sans délai à leur locataire un avenant à leur bail prévoyant l’application immédiate d’un loyer plafonné minoré ? Ou pourront-ils reporter les effets du Protocole lors de la signature du prochain bail ou à la date d’anniversaire du bail ?

D’autres ont pu vendre l’appartement litigieux ou ont décidé d’y habiter ? La Ville de Paris a-t-elle prévu de conclure un accord intermédiaire avec eux ? Préférera-t-elle maintenir son action en justice aux fins d’espérer d’obtenir une condamnation financière dès lors qu’elle considéra qu’  « elle n’a rien à y gagner » du fait de la cessation de l’infraction ?

• A quel moment la proposition amiable sera faite ? 

Aux termes de sa déclaration, Ian BROSSAT indique qu’une proposition amiable sera émise à l’égard de toute personne fraudeur auprès de qui la ville aura engagé un contentieux mais également de ceux qui se feront « coincer » prochainement.

Qu’entend l’adjoint au Maire par le terme « contentieux » ? Faute de précision, il est possible d’imaginer cinq hypothèses .

1^èreoption : Est-ce que la proposition sera émise une fois qu’une opération de contrôle aura été diligentée par un agent de la Ville et que le fraudeur potentiel aura fait valoir sa défense par l’intermédiaire de son avocat ?

L’assistance d’un avocat est indispensable au stade de l’opération de contrôle dès lors que mon Cabinet arrive régulièrement à obtenir l’abandon des poursuites en fonction des pièces et éléments de réponse que nous apportons à l’agent par la rédaction d’un courrier documenté et étayé.

2^èmeoption :Est-ce que la proposition amiable interviendra qu’une fois que le constat d’infraction a été dressé par l’agent de la ville mais avant que l’assignation soit signifiée ?

Dans une telle hypothèse, la ville remettra-t-elle l’ensemble des pièces qu’elle dispose à l’encontre du potentiel fraudeur, aux fins qu’il puisse jauger avec l’aide de son avocat de la qualité du dossier et de la pertinence de conclure un tel accord. 

Si par extraordinaire, la Ville de Paris se refusait de transmettre ses pièces et obligeait le fraudeur a accepté sa proposition faute de quoi une assignation lui serait signifiée, alors le principe du contradictoire serait violé. Dans une telle hypothèse, on pourrait estimer qu’un tel comportement de la Ville serait dolosif dès lors qu’il aurait pour but de faire craquer psychologiquement le contrevenant en lui faisant pression de manière abusive.

3^èmeoption : Proposera-t-elle la proposition une fois qu’elle aura assigné le potentiel fraudeur ? 

Dans une telle hypothèse, le fraudeur aura accès aux pièces du dossier et pourra jauger de l’opportunité d’accepter une telle proposition avec l’aide de son avocat.

4^èmeoption : une fois que l’arrêt sera rendu ?

Dans une telle hypothèse, le défendeur pourra apprécier de l’utilité d’accepter une telle proposition en fonction du montant de l’amende qui aura été prononcée à son encontre mais également du loyer qu’il pourra en tirer si son bien échappe à l’encadrement des loyers.

5^èmeoption : la proposition sera faite avant que la Cour Européenne et/ou la Cour de Cassation se prononce(nt) ?

Dans une telle hypothèse, il me semble bien trop prématuré pour accepter une telle proposition.

4. Quels sont les inconvénients d’une telle proposition ?

En acceptant une telle proposition, il existe des inconvénients majeurs.

• donner congé à son locataire

Il est très contraignant de donner congé à son locataire pour un bail classique longue durée ou bail meublé classique. Les seules options sont celles de donner congé our vente ou pour reprise, ou motif grave

• une fiscalité moins attrayante

Par ailleurs, la fiscalité ayant trait aux Loueurs meublés non professionnels est nettement plus intéressante et moins imposée.

• Un loyer bien en-deçà du marché locatif pratiqué

Ensuite, en acceptant un tel accord, le montant de votre loyer est fixé à un prix extrêmement bas qui vous conduira très certainement à vendre votre bien, dès lors que vous ne vous en sortira pas pour payer vos mensualités liées à votre prêt bancaire.

• Le risque de se voir exposer à la trêve hivernale en cas de loyers impayés

Si un locataire ne paie pas ses loyers, vous risquez d’être exposé à la trêve hivernale avec des délais de procédure avoisinant les deux ans avant de pouvoir expulser votre locataire.

• Le risque de ne plus pouvoir assurer son crédit immobilier en raison de la faible rentabilité locative

5. Un moyen infaillible pour rejeter en justice les assignations de la ville de Paris ? les formulaires H2 !

Il est intéressant de relever que la déclaration de Ian BROSSAT intervient un mois et demi à peine après que la cour de cassation ait rendu son arrêt qui a marqué un véritable coup dur pour la ville de Paris.

En effet, par un arrêt en date du 28 mai 2020 n°18-26.366, elle a rejeté le pourvoi en cassation formé par la ville de Paris à l’encontre d’un fraudeur au motif qu’elle n’aurait pas rapporté la preuve que le bien litigieux était à usage d’habitation au 1^erjanvier 1970 . Pour faire valoir ses demandes, la ville de Paris s’était appuyée sur un acte de vente de 1980 et un formulaire H2 irrégulier.

Cet arrêt a une portée non négligeable dès lors que la Haute Cour retient sans équivoque que c’est à la ville de Paris de rapporter la preuve que le local litigieux était affecté à usage d’habitation au 1^erjanvier 1970. En l’absence de cette preuve, la ville de Paris verra donc son action déboutée. Peu importe si des documents décrivent le bien litigieux comme un appartement dès lors qu’ils sont datés à une date ultérieure, – sauf  à attester d’une autorisation administrative-.

En pratique, la Ville de Paris rapporte la preuve de l’affectation à usage d’habitation au moyen d’un document appelé « Formulaire H2 » qui doit être daté et signé au 1^erjanvier 1970. Toutefois, les juges n’hésitent pas à analyser précisément cette pièce et à la déclarer irrecevable si elle est raturée, imprécise ou encore illisible. Très récemment, par un arrêt du 5 juin 2020, la Cour d’Appel de Paris  a débouté la Ville de Paris de son action en raison que le formulaire H2 qu’elle a communiqué était inexploitable dès lors qu’il était entaché d’un certain nombre d’erreurs et illisible.

Pour votre parfaite information, parmi les dossiers que mes clients m’ont confiés pour la défense de leurs droits, j’ai pu constater que 80% des formulaires H2 rapportés par la ville de Paris pourront être contestés en justice dès lors qu’ils comportent des ratures, date postérieure au 1^erjanvier 1970, un contenu incertain. Ainsi, il est raisonnable de penser qu’aucune amende ne sera prononcée à leur encontre.

7. Que faut-il retenir de la proposition d’un protocole d’accord de la ville de Paris aux potentiels fraudeurs airbnb ? 

Quel est le but poursuivi par la ville de Paris par cette proposition de protocole ?

• Faire pression sur les plus faibles

Par cette déclaration, la ville de Paris a trouvé un moyen redoutable de pression pour faire plier les personnes les moins averties et les plus faibles tant moralement que financièrement.  

En effet, par ce biais, la ville leur offre l’opportunité d’éviter de passer par la justice et des frais inhérents qu’ils devront exposés pour faire valoir leur défense, en leur proposant un accord pour lequel ils n’auront pour la plupart aucune notion juridique pour tenter de faire valoir leur droit. 

•  Racheter leurs biens litigieux 

  Egalement, l’intérêt de la ville de passer par un tel accord est certainement de pouvoir racheter le bien à un faible prix qu’elle aura déterminé dans son protocole dès lors que la majorité des personnes qui l’auront signé ne parviendront certainement plus honorer leur crédit en raison de la perception d’un faible loyer. Cette supputation me semble raisonnable dès lors la Maire de Paris ne cesse de déclarer qu’elle souhaite racheter les appartements loués en meublés touristiques et profiter ainsi des pertes financières causés par le Covid 19. 

Le protocole de la ville de Paris : cadeau ou punition ? 

Avant de croire que la proposition annoncée par Ian BROSSART est un cadeau offert au propriétaire, il convient d’attendre la position de la Cour Européenne le 22 setpembre 2020. Si celle-ci venait confirmer la légalité de l’article L 631-7 du CCH, il conviendra de  vous assurer des pièces qu’on vous oppose avec l’aide d’un avocat spécialisé en location meublée touristique afin qu’il vérifie le bien-fondé de l’infraction reprochée, de jauger de l’amende qui pourrait être prononcée à votre encontre pour s’assurer de l’opportunité ou non de protocoler avec la Ville de Paris.

L’opportunité de signer un tel protocole doit s’apprécier au cas par cas. En effet, de nombreux moyens existent pour vous défendre et espérer de voir rejeter l’action de la Ville de Paris en justice (ex : Un formulaire H2 irrégulier). 

Dans de nombreux cas, aller en justice pourrait s’avérer être plus judicieux que de signer un mauvais accord. 

L’assistance d’un avocat spécialisé en location meublée touristique est indispensable pour estimer vos chances de succès et choisir la meilleure option. 

A ce stade, il est impossible de déclarer qu’une telle proposition pourrait être une victoire pour les fraudeur potentiels.

Il semble raisonnable de penser que Ian Brossat apportera des éléments d’informations plus détaillés et précis dans les semaines à venir que notre cabinet surveillera de près et n’hésitera pas à vous tenir informé.