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Transformer son local commercial en Airbnb et copropriété

Vous envisagez d’acquérir un local commercial pour le transformer en meublé touristique en vue de le louer sur une plateforme de type airbnb ? Avant toutes démarches d’urbanisme, il est indispensable de vérifier que votre règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’exercice d’une telle activité.

Si louer un local commercial en meublé touristique peut se justifier au regard des règles d’urbanisme, il n’en reste pas moins que le règlement de copropriété de votre immeuble peut s’opposer à l’exercice d’une telle activité et que les conséquences qui en découlent peuvent être désastreuses si vous y passez outre.

1. Principe : la libre disposition de mon local commercial

Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous êtes en principe libre d’exercer l’activité commerciale de votre choix, en ce compris celle de l’activité de location saisonnière dès lors qu’elle est considérée comme commerciale, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ni à ses conditions de jouissance en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, certains règlements de copropriété contiennent des clauses pouvant limiter la libre disposition de votre local, qui peuvent être justifiées au regard de la destination de l’immeuble ou au contraire abusives. Pour se faire, il convient d’étudier les conditions d’usage de votre lot, la destination de votre immeuble mais également ses conditions de jouissance telles que définies par votre règlement de copropriété.

2. Quels sont les freins possibles que peut m’opposer la copropriété à la location en meublé touristique de mon local commercial ?

 Le règlement de copropriété restreint t-il l’usage de mon lot ?

Il s’agit là d’apprécier l’affectation et les conditions de jouissance de votre lot par le règlement de copropriété et de son état descriptif de division.

Le plus souvent le lot est décrit dans des termes assez généraux comme un « local », un « local commercial », ou encore comme une « boutique ».

Certains règlements de copropriété peuvent autoriser les actvités commerciales dans leur ensemble tout en prévoyant des restrictions.

Celles-ci peuvent porter :

  • sur leur emplacement : par exemple, seuls les lots du rez-de-chaussée seront affectés à l’usage de commerce ou de boutique, les lots en étage étant attribués à un usage d’habitation et professionnel ;
  • sur leur mode d’exploitation : en interdisant certaines activités commerciales.

Ces clauses peuvent être réputées non écrites par la jurisprudence si elles ne sont pas justifiées au regard de la destination de l’immeuble.. 

Le règlement de copropriété restreint-il l’usage de mon lot?

Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, c’est que la destination de votre immeuble est probablement :

  • à usage mixte – ce qui signifie qu’il est composé d’appartements, locaux commerciaux et éventuellement autorise l’exercice de professions libérales-, ou
  • exclusivement à usage commercial.

 Dans une telle hypothèse, l’exercice d’une activité de location saisonnière est en principe autorisée, et aucune restriction à vos droits sur votre local semblerait être justifiée.

 Si votre règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise simple : en théorie, seule l’habitation est possible, mais les tribunaux tolèrent l’exercice d’une profession libérale si elle n’entraîne pas de nuisances excessives, à l’exclusion de toute activité commerciale. Toutefois, si vous avez un local commercial dans un immeuble ayant une telle destination, a priori c’est que cette clause est mal rédigée et qu’elle mérite une interprétation. Ainsi, il est aisé de penser que les restrictions y afférentes ne concernent que les locaux à usage d’habitation.

Le règlement de copropriété interdit-t-il la location meublée saisonnière ?

Il s’agit là d’apprécier les conditions de jouissance de votre immeuble.

Un règlement de copropriété peut interdire expressément l’activité de location de meublés pour des courtes durées ou à certains étages, pour préserver le caractère bourgeois et résidentiel de l’immeuble. Si tel est votre cas, vous ne pouvez manifestement pas exercer une telle activité, en dépit de l’affectation de votre lot ou de la destination mixte de l’immeuble.

Si l’immeuble est à destination mixte, il est fortement probable le juge considérera qu’une telle restriction est injustifiée.

D’autres peuvent subordonner la conclusion du bail à l’autorisation préalable du conseil syndical ou imposer un locataire. Toutefois de telles clauses peuvent être réputées non écrites si elles ne sont pas justifiées par le caractère bourgeois et résidentiel de l’immeuble.

Certains anciens règlements de copropriété contiennent une clause stipulant que  « l’organisation d’une pension ou d’une pension de famille et l’exploitation de garnis est formellement interdit » (CA Paris, 12 février 2003, n°2002/12625). Dans une telle hypothèse, certains juges en déduisent que l’activité de location de meublés touristique est interdite. D’autres, ont au contraire retenu que cette interdiction concernait l’exploitation hôtelière portant sur plusieurs chambres d’un même appartement.

Quels sont mes recours si mon règlement de copropriété m’interdit de louer en meublé touristique  mon local commercial ?

Une restriction à vos droits sur l’utilisation ou la jouissance de votre local commercial doit être justifiée, dès lors que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 loi du 10 juillet 1965). Si tel est votre cas, vous pouvez faire valoir vos droits soit amiablement au cours d’une assemblée générale des copropriétaires soit en justice le cas échéant.

1/ Inscription de la demande de voir supprimer ou modifier la clause litigieuse à l’ordre du jour de l’AG

Si vous êtes empêché de pratiquer dans votre local une activité de meublé touristique, vous pouvez adresser à votre syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou d’une assemblée générale extraordinaire spécialement convoquée à cet effet, en proposant un projet de résolution portant sur la modification de la destination de l’immeuble ou la suppression de la clause litigieuse du règlement de copropriété. Celle-ci devra requérir l’unanimité des copropriétaires (Art 26). Toutefois, ces derniers sont généralement hostiles à voir cette activité éclore dans leur immeuble.

2/ Recours judiciaire en cas de refus injustifié de la copropriété

Si la copropriété ne fait pas droit à votre demande, vous pourrez alors contester la décision en justice dans un délai maximal de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, faute de quoi elle vous sera définitivement opposable.

Pour se faire, le juge appréciera ladite clause litigieuse notamment au regard de ses éléments matériels, comme le standing de l’immeuble

4. A quelles sanctions je m’expose si je pratique une activité de location Airbnb dans mon local malgré l’interdiction du règlement de copropriété ?

Vous risquez d’être attrait en justice par votre syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Aux termes de cette procédure, le juge pourra vous condamner à lui verser des dommages et intérêts pour les troubles et les nuisances subies, outre une condamnation sous astreinte de cesser l’activité litigieuse, et outre le remboursement total ou en partie des frais qu’il aura exposés dans le cadre de la procédure.

 Par ailleurs, l’action est également ouverte aux copropriétaires à titre individuel dès lors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité

5. Est-ce que ma copropriété peut faire cesser mon activité airbnb si elle est tolérée par le règlement de copropriété ?

Si le règlement de copropriété tolère l’activité de location saisonnière, il n’autorise pas pour autant le copropriétaire à causer des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi si vous exercez cette activité dans votre local, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut vous assigner en justice afin de voir cesser votre activité, pour trouble anormal du voisinage, quand bien même cette activité est autorisée par le règlement de copropriété. Si le trouble est établi, le juge peut vous condamner à faire cesser le trouble sous astreinte et à lui verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

6. Le recours à un avocat est-il nécessaire ?

Chaque règlement de copropriété est unique et nécessite une lecture particulière et avisée par un professionnel du droit. L’assistance d’un avocat spécialisé en location saisonnière est indispensable afin de vous assurer de la faisabilité de votre projet à la lumière de la jurisprudence qui est en constante évolution) et vous éviter tout éventuel litige airbnb avec votre copropriété.

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

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